土地立体利用的产权管理探析

覃慧

摘 要：随着时代的发展，土地立体利用逐渐成为主流，且趋势明显。因为经济的发展，导致用地，尤其是城市用地正在不断向外扩张，也就意味着，农田用地，甚至是基本用地面积也得不到保障。政府针对此问题，颁布了土地总体规划，可以确保基本农田不被占领。本文对土地立体利用开展研究，采用文献法、归纳法和对比分析法，对三维思维的产权管理思想进行解析。从法律界定、行政程序变革、技术支撑三方面，就土地立体利用的产权管理相关问题加以分析。

关键词：土地立体利用;产权管理;三维思维

1、土地的立体利用

土地自古有之，最开始对土地的利用，主要体现在耕地、畜牧、山林等方面，当然因为地球的自然丰富，还会有一些是煤矿方面的土地利用，而这些事属于二维地籍。随着科技不断进步，自工业革命开始，土地的利用已不再这么简单，社会的组织、产业等方面都发生了巨大的改变，人口越来越向城市聚拢，城市的规模逐渐扩大，而土地因为人口的不断聚拢，在供应层面越来越不能够为人类提供所需。土地在单位面积的承载在工业革命之后，早已超负荷运转，因此人们不得不相处其它的办法来解决这一难题，土地的立体利用也应运而生。在单位土地面积内，增加利用率，楼房、电梯的出现也是因为如此。高楼大厦在城市逐渐兴起，通过对空间的最大使用，土地的使用效率也大幅度增长。高楼大厦是对地上空间的利用，地铁则是对地下空间的有效利用，当然这也是社会发展的一種必然趋势。城市立体化应用越来越显著，单位面积内，土地的利用效率也逐渐提升。同样一片土地，对其展开利用的方式也越来越多，从以前的平面空间利用，到如今在空间上利用其高度发展空间用途，而空间用途因为高度和地理位置的不同也有显著差异。

因为城市的大面积扩张，在1981年5月，联合国自然资源委员会已将地下空间定义为重要的自然资源。随着我国经济的不断发展，我国在土地立体化利用上，也在逐年提升。已北京为例，地下空间的建筑面积每年以300m2增加。有研究学者曾就土地空间的形式的改变和城市的不断扩张的历史认为，19世纪是以桥梁发展空间，20世纪是以高层建筑发展空间，而到了21世纪是以地下空间来发展土地空间。从中我们也而已看出空间利用率在每个世纪都所有增长。

2、立体空间的产权形式和立法现状

从二维地籍转向三维地籍，在产权上自然也要有所改变。人们对于土地的认识，已经从此前的平面思维，到现在的三维思维。1999年美国在法律层面就已经对土地空间的加以界定，认为土地是由地表、地上空间和地下空间三个空间组成，是一个立体的空间概念，而在此空间内的生物和土地都是属于该空间的所有物。由此土地权利也从此前仅仅是对地表空间的权利，到如今土地权利由地表、地上空间和地下内容所组成。当然除了美国外，法国、德国、日本等资本主义国家也对土地利用权利在法律上作出明确规定，基本框架也是基于此。

土地从空间层面不断向外延展，让土地能够在单位面积内发挥它的最大效能。就实际情况而言，因为高层建筑在建造上花费不菲，得到空间的全部产权不太现实，大多数的企业或者个人都会选择以租赁、购买等方式获得其中一部分空间的使用权或者买卖。也出现了这样一个现象，很多人对一栋高楼共同拥有产权的情况。这也就意味着，一个立体空间可以将其切割成若干空间，然后再将其转让、租赁、出售或者抵押。

空间本身属于不动产，从这角度来看，人们所拥有的空间产权，也就是立体空间的不动产。对立体空间的所有权就是它的表现形式，住宅、写字楼、商铺等。

而我国虽然经济发展相较于资本主义国家处于滞后阶段，但就土地立体利用在法律上也有着明确定义，但更多并非是从个体的角度，而是从公共的角度来进行立法，从人防工程、民用工程、物权法等方面对立体空间的产权和利用从法律层面上进行定义和区分。而我国的在土地立体利用上也存在明显问题。

首先是立法位阶低，而在顶层设计方面严重缺失。以杭州对地下空间利用的法律法规来看，地下空间的使用权实行的是分层登记的方式，但和当地对于宗地管理却不能达到一致，也就是说在法律法规层面存在冲突，一旦存在纠纷，从法律上很难进行明确界定。其次，没有关于土地立体利用的配套技术的标准，从操作层面来看，没有指引方向，因此可操作性不强。第三，在土地利用上的思维还是二维地籍思维，导致地上空间、地下空间处于分离状态，在法律层面分离对于空间的整体利用大大不利。最后，这样的思维模式没有改变，导致政策制定上，土地立体利用的权利没有办法得到保障。

3、土地立体利用产权管理的基础建立

土地立体利用的产权管理需要从法律和技术两个方面进行展开。

从法律上来看，土地立体空间的地籍主要是为土地立体产权登记服务的，而这方面的用途很多。因为此前一直是二维地籍，从传统的地籍或者说是土地产权观念和制度，转到现在以土地立体空间为核心的产权制度，最主要的是要向将不动产空间权利设立起来。这里面的空间权有两部分内容，一部分是所有权，一部分是利用权，而利用权也包含两大类，是物权和债券的空间利用权。这样从权利的角度逐层区分，产权就可以确定在一个空间范围内了，也为空间的所有者使用、继承或者转让提供了方便。

从技术层面来看，能够快速并经济的获取关于土地空间的数据信息，建立资料库和空间模型是首要任务。此前的土地空间模型多是二维地籍模型，如果现在要建立空间模型则会转换为三维地籍模型，但此前的空间模型不可变，如何将二者结合起来，从技术的层面将土地立体空间产权客观的表现出来也是重点。但从技术的角度来分析，这样的方法是可行的。

从法律和技术层面进行综合考量，完全的土地三维空间的所有权登记模式是最理想的，但在此投入的费用不会太低，对于经济不发达地区的政府，还需要在二维地籍产权管理的基础上，从技术层面不断完善。

参考文献

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