综述房地产开发企业成本核算存在的问题及对策

2020-09-13张少真

河南建材 2020年9期

张少真

国贸地产集团有限公司（361000）

1 房地产项目开发成本的构成

1.1 土地、机械、建设费用

土地、机械、建设费用共同构成房地产项目开发的直接成本。据研究统计，项目开发总成本中，土地、机械、建设成本占总成本的80%以上，其中占比最大的成本为土地成本。土地面积、容积率计算结果精准性，关乎到项目土地成本的确定，进而影响到企业项目成本预算合理性。所以，项目决策阶段企业需依据对土地成本的科学预算，开展项目可行性评估。

1.2 管理、筹资成本

房地产项目周期长，为保障项目开发质量，需在项目开发过程中开展项目管理。同时，因房地产项目资金回笼周期长，投资风险相对较大，使部分房地产企业不得不通过贷款筹资的形式来维持资金运转，而银行贷款利息较高，导致房地产项目开发的筹集成本较大。

1.3 配套设施、其他成本

除上述成本构成外，项目开发中还涉及到配套设施与其他成本。配套设施成本包括公共设施费、管理费等，其他成本则囊括水费、煤气费、电费等。目前大部分房地产企业尚未对此类成本费用建立完善的管理体系与标准，配套设施与其他成本管理存在随意性。

2 房地产开发企业成本核算中的主要问题

2.1 成本核算对象不明确

房地产开发项目营销对象为社会大众群体，为加快资金回笼，房地产企业会借助分期、分片开发的形式进行项目开发。同时，为满足不同客户群体的多元化需求，房地产企业开发的项目包括别墅、标准住宅房、商品房等多种类型。开发形式的多样化，使成本核算工作难度加大，会计准则中针对成本核算对象的界定尚未明确，导致企业在开展成本核算时，无法做到对核算对象的正确、统一选取，影响了成本核算的效果。

2.2 成本费用归集不到位

会计准则提出：成本费用的归集，若成本核算对象明确界定，则可以将开发成本计入特定的成本核算对象。如在企业生产过程中产生某项成本，那么此项成本可以纳入开发直接费用，属于产品成本。若核算对象无法明确界定，其成本归集则需先作为过渡性成本项目，如某项费用是企业开展多重产品生产中形成的，应将此项费用判定为公共费用，需要依托于相关规则的归集来进行成本划入。在实际成本归集过程中，因其归集过程的烦琐性、复杂性，企业归集开展不到位，导致房地产企业针对项目融资费用、配套费用、拆迁费用等间接成本尚未制订科学对策进行成本核算。

2.3 成本虚增问题未解决

房地产项目开发涉及内容相对较多，所以成本核算开展会囊括诸多的费用种类、类型，如土地费用、安装工程费用、配套设施费用、管理费用、前期工程费用、基础建设费用、利息费用、营销费用等。分析现阶段我国房地产企业发展现状，因开发成本增大、缴纳税金压力等影响因素的存在，部分房地产企业为降低税金缴纳压力，选择对土建、市政等成本费用虚增，以此达到降低利润指标的目的。也正因成本虚增问题的存在，导致相关成本费用失真，其成本消耗情况无法真实体现，进而影响到成本核算精准性。

3 解决问题的具体对策

3.1 统一成本核算口径

房地产开发项目复杂、烦琐，成本核算难度较大，房地产企业要想进一步提升成本核算效果，需重视对核算人员能力与素质的提升，正确树立成本核算意识，正确认知成本核算的重要性与必要性，在财务管理中凸显出成本核算的主要地位。具体成本核算中，核算口径统一是成本核算开展的基础前提，企业可结合以下几点来进一步规范成本核算口径。

1）依据财务管理规定与要求的分析，对成本核算的标准进行统一界定，确保成本核算规范化、统一化开展。如实际成本核算期间，财务部门可结合对企业成本核算现状与要求的分析，科学设立成本核算台账，实现项目开发成本利用统一的标准与模式进行记录与核算，进一步提升成本核算科学性。

2）做到利用统一成本核算标准进行同个项目成本核算，避免成本核算因口径的不统一导致核算结果不准确。

3）若房地产企业同时开发开发多个项目，成本核算难度就会加大，核算的开展无法确保在同一口径下有效完成。对此，核算人员需结合实际情况进行成本费用的合理分配与归集，通过对成本核算明细的科学制订，保障其成本核算效果达到标准要求。

3.2 明确成本核算对象

成本核算对象的明确有助于房地产企业提升成本核算的准确性，所以房地产企业需重视对成本核算对象的明确，为成本核算高质量开展打下基础。鉴于此，在实际成本核算中，房地产企业可以将项目单项当作核算对象。若开发项目具有周期长、规模大等特点，可以依据项目某一特性因素的分析进行项目的划分，此时成本核算可以对每个划分部分逐一核算，在降低成本核算难度的同时，确保各个划分部分的成本核算可以精准、全面地体现出相应的成本信息，为后续竣工结算提供数据支撑。

3.3 构建成本控制体系

成本控制体系的构建与落实是项目成本管理的主要依据，通过对成本管理体系的构建和完善，可解决项目开发期间存在的成本虚增问题，为企业成本核算打下良好基础。通过房地产企业成本调查发现，工程造价成本、利息成本及土地费用是出现成本虚增问题的主要方面。因此，房地产企业可以以此为基础构建三级成本控制体系。

1）造价成本控制。依据开发项目特点分析，构建完善成本核算体系、预决算控制体系，依据对成本核算计划的落实，为项目造价成本控制提供保障。

2）土地费用控制。土地费用具备包括批租费用、拆迁费用及安置费用等。鉴于此，在成本控制时，房地产企业应要求财务人员严格遵循相关法律法规，对项目拆迁安置环节产生的费用精准核算，避免在拆迁安置费用核算过程中出现业主随机分户的现象。

3）利息费用控制。目前大部分房地产企业主要筹资对象为银行，因多种因素的存在，项目资金回笼速度较慢。为避免房地产企业利息费用成本的不断增加，财务人员需立足于专业角度，分析项目开发具体情况与特征，以此为依据制订科学还款计划，实现对利息成本的有效控制。

3.4 实施监督制度

房地产企业工程造价可借助内部审计、外部监督形式强化控制。如通过外部监督强化造价管控，企业可委托三方会计事务机构进行成本造价监督管控，以事前、事中、事后监督方式参与到企业项目开发中，在要求企业成本核算人员提供相关工程造价信息的同时，三方监督人员需亲身参与到项目造价管控中，实现对工程造价成本的全面监督。房地产企业内部审计时需结合项目开发现状，组建单独审计部门，要求审计部门明确自身职责，积极参与到造价控制中，加大对工程造价的管控力度，降低成本虚增问题出现的概率。此外，房地产企业需重视对审计制度的完善，综合分析现阶段项目开发现状、企业运行现状，建立健全灵活性、适用性的审计制度，为审计部门的监督提供依据与保障。