浅谈老旧小区改造工程竣工结算要点

2020-09-13蒋逸燕

河南建材 2020年9期

蒋逸燕

福建省九龙建设集团有限公司（361000）

0 前言

老旧小区改造工程（以下简称改造工程）涉及对建筑物及小区公共部分的改造。建筑外立面属于建筑物的公共部分，由全体业主共有，立面整治的责任主体是业主，在资金筹措、组织实施方面由全体业主共同决定[1]。因此改造工程中通常按街道中标、以小区为单位签订合同，一个标段可能会签两个以上的合同。单个合同涉及金额通常小于200 万元，不属于公开招标的范畴，故改造工程的招标方式一般为直接委托或者邀请招标。当然也存在小区较大，改造工程量大，合同金额大于200 万元的情况，这种情况则需公开招标。无论招标采取何种方式，其共同特点均存在缺少工程量清单及竣工结算报审的灵活性。在报审过程中，施工单位根据合同约定的计价方式编制竣工结算，存在一定的误差。结算的主动权看似掌握在施工单位手里，实则改造工程的实际结算中，施工单位往往无法获得应有的经济效益。问题的症结在于结算的编制及报审未能考虑周全，不该被核减的被核减了，进而导致结算结果无法满足施工单位的受益期望。

1 改造工程竣工结算中存在的问题

1.1 竣工结算资料不齐全

1.1.1 缺少影像资料

老旧小区改造工程有其特殊性，不同于新建工程，需要影像资料的佐证才能看出改造内容，如拆除工程、管线规整等竣工图纸只能以文字形式体现施工内容。施工单位在施工过程中往往忽略了影像资料的重要性，如果不能提供一份完整的影像资料，就会使结算工作处于被动地位。

1.1.2 缺少签证资料

改造过程中，因为改造图纸没有新建图纸详细，监理或者甲方有时候会以口头通知等形式布置施工内容，如拆除一些无法在图纸上体现的设施内容，部分施工单位只懂干活不懂签证，以为做了就可以结算，殊不知未及时形成签证资料，后期单靠业主及监理回忆难以客观、合理、完整地还原当时的实际情况，而财政审核中心会因资料不全而扣减该类费用。所以及时有效地办理工程联系单及工程量签证，并在签证单上附上相应的影像资料非常重要。

1.1.3 缺少竣工图

工程的改造内容可能会因业主的意向随时进行调整，因此改造施工内容存在不确定性。故而改造方案一般只有一个简单的设计方案，竣工图则需要将改造的实际做法深化在图纸上，并由设计单位、施工单位、监理单位、代建单位以及业主单位共同认可，从而形成竣工图。而在实际报审过程中，竣工图则需要由施工单位自行绘制后提交原设计单位审核。如果施工单位无法完整地还原施工内容，在结算中经济效益会受到严重损失，如在审核过程中常缺少详图、大样图等，这些图纸往往容易被忽略。

1.2 计价依据问题

改造工程的结算中，经常存在部分材料无信息价可用、部分项目无定额可套等情况。施工单位在施工中往往因为改造项目小而忽略派驻现场造价人员，未能及时确认材料价、定额套用等问题。

1.3 工程量问题

结算过程中常出现计算错误、漏算、高估、冒算等情况，在递交财政审核中心审核时，高估的会被审减，而漏算的则无法弥补，导致施工单位出现经济损失。

1.4 工期问题

单个小区改造工程量不大，一般工期不长，无节点压力，施工单位较容易忽略对工期的整体控制。工期控制是指施工单位在合同约定工期内完成工程，却忽略提报竣工验收申请，导致工期延长，或者因天气因素、政策因素导致工期延期，未及时提报工期索赔，导致在结算过程中因工期被延误而处于被动的地位。

表1 竣工结算送审材料目录

2 老旧小区改造工程竣工结算的建议

2.1 重视竣工结算资料的管理

改造工程开工前，要联系管辖区内财政审核中心，并结合合同约定，确认结算送审资料目录，以便在施工过程中对各种材料的收集和积累，特别要重视具有时效性的文件，如工程联系单、工程量签证等（见表 1）。

只有保证结算编制内容的完整性和准确性，才可以避免审核过程中产生过多的争议。报审前再次确认竣工图、工程量清单、工程量签证，保证三者相互吻合。

2.2 熟悉理解合同文件，明确结算的计价、计量标准

熟悉合同文件，尤其是合同中有关于竣工结算计价取费依据，工程量计算规则，工程变更及工程量签证的计算方法及计价方式，工程质量及验收、风险、责任和保险，索赔和争议的处理、违约责任等。熟悉和了解合同条款，能减少和避免计量失误，合理套用相关定额，保证施工单位的经济效益。

由于整治工程的工程量大面广，其与建筑装饰及修缮工程相比有其特殊性，计价中也容易出现一些问题[1]。如施工过程中，小区业主并未搬离小区，而是在施工过程持续生活在小区中，为了避免施工干扰应及时搭设安全防护棚。再如清理小区堆积多年的垃圾和凌乱的草木等，都无法找到对应的定额。因为现行定额大都发布在改造工程之前，未考虑到改造工程的特殊性，且项目所在地、施工方案和方法都存在差异性。所以，施工单位应当综合考虑项目施工条件、施工方案、市场行情、定额与市场差异等因素（如交通管制、垃圾车吨位大小、拆除费用不足等），及时向代建、业主及审核单位确定承发包价格，在工程实施中及时做好相关签证定量、定价等工作，避免结算出现过多的争议，提高结算效率。