新一线城市房地产杠杆风险研究

肖璐莹 黄高洁 刘雅琦 孟文雅

摘要： 新一线城市普遍存在着房地产供不应求的情况，因此房价持续攀高，大多数人为在新一线城市买房而背负了较多的负债，居民收入增长跟不上房价增长，杠杆率显著提高，带来的资金流动性风险、金融市场风险需要及时防范，因此，以合肥市为例，研究新一线城市房地产杠杆风险并得出政策建议能有效降低不良贷款率、有效控制风险、规范房地产市场。

关键词： 新一线城市，房地产，杠杆风险，合肥市

中国分类号：F832         文献标识码：A

1.研究背景

1.1.市场背景

近年来，我国扩大内需政策开始落实，实行了一系列的房价改革政策以及限购令、贷款政策，虽然这些政策与措施在一定程度上对房价的调控有一定的影响，但是以合肥市为代表的新一线城市房地产行业依旧在迅猛发展，房价小幅度上涨，虽然人口密集度已经较高，但是新一线城市仍然有大量的人口净流入，房产还有一定的空间，虽然中国总体不缺房，但是一线城市由于土地供需的错配存在长期缺房的情形，而房地产价格是决定杠杆率的重要因素，一旦杠杆率提高，资金的流动风险、金融市场风险随之而来，充分地研究杠杆风险有利于我们更好地调控房价。

合肥市不断进行建设开发、科技创新，于2020年位列一线城市，其商品房价格在2003年前处于冬眠期，在每年缓慢增长的情况下合肥房价仍低于全国均价，直到2004年也才与全国房价持平。而从2004年起，中国一线城市房价明显上涨，作为安徽省省会的合肥也受到影响，房价居高不下。但是，随着2005年首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台，加上9月银监会212号文件收紧房地产信托。[1]许多项目积极降低库存销售价格，但事实上，价格总体仍在上涨。2007年的合肥楼市迎来了“最不平静的一年”，房价涨至3530元/㎡，一年之间涨幅约10.34%。其中有一部分原因是炒房团对房子的炒作，也有一部分原因在于经济本身的发展，而在此之前，合肥的房价一直稳定在3200元/㎡左右达2年之久。

1.2.政策背景

2008年国务院颁布了“国十三条”，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”[2]促进了滞留商品房的出售，增长了一般家庭的购房欲望，刺激了房地产的发展。

由于房价暴涨，2010年国务院发布“国十条”，要求严格限制各种目的的投机性购房和炒房。该政策没有大面积地抑制房价，反而由于很多热门城市的购房者没有社保和纳税证明，无法购房，导致需求外溢，最终合肥房价在2010年直接从4000多跳至6000多，是合肥房价上涨势头最猛的时间，年内涨幅近38%。但是，紧跟着合肥城区在2011年3月31日执行限购令。限购执行期间，销量有所回落，但随着时间的推迟，限购的影响逐渐减弱，最终销量和价格都有回升。

紧接着，限购政策在2013年“国五条”中明確提出了限购区域、限购住房类型、购房资格审查，并进一步限制了省会城市的购房。此次的调控目标得以实现，但合肥房价的上涨还没有得到控制。特别是2013年最后两个月，合肥楼市环比涨幅位于全国前列，达到1%左右。

从2014年下半年开始，限购令的逐渐解除，较落后的新一线城市有了去库存的需求，2015又出台了“降准降息去库存”的政策。商贷首套房比例将至25%，二套房将至40%，公积金最低首付比将至20%，公积金二套房首付比例由60%降至30%。[3]

由于降低契税、首套房首付比例下调和营业税等一系列政策出台，房地产需求密集释放。然而，合肥晋级为新一线城市，存在着房地产市场库存少、土地供不应求等问题，房地产价格迅速上涨。于是合肥市人民政府于2016年10月2日发布《加强房地产市场调控工作的通知》抛出限购令并提出具体实施意见和方案，调整了首付款的比例。2019年8月25日，央行发布公告，自10月8日起，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点作为新发放商业性个人住房贷款利率。该政策由于利率提高而限制了多套住房的居民的购买欲望。

2.现状分析

2.1.新一线城市近几年房价涨幅均位列前排

另外，据最新数据显示，2016年1月到2020年5月，全国前20个城市房价涨幅排名情况如下：

其中新一线城市的房价涨幅排在合肥之前的分别有佛山、西安、东莞、苏州，而佛山、合肥在2020年才成为新晋新一线城市，西安、东莞、苏州也于近些年发展速度较快，合肥以67%的涨幅排在第12位，涨幅极大，其他新一线城市由于房价本就基数较大，涨幅相对较小。政府出台相应的策略，限制房价的上涨，坚持“房住不炒”，使得合肥市的房地产业朝着健康、良性的方向发展。然而，据金刚石的数据统计，2019年12月合肥市的成交均价约17397元/㎡，2020年1-5月合肥市的成交均价已经高达18635元/㎡。5个月涨幅为7.12%。在严厉的楼市调控下，合肥房价还是在默默地上涨。其房价涨幅主要伴随着经济的增长，其宏观经济环境、居住环境、交通便利程度不断优化，房地产投资潜力较高造成的。

2.2.新一线城市内各区房价差异巨大

合肥购房政策对房价变化有一定影响，2015年到2016年合肥市各区房价总体持大幅增长状态，且各区域房价的年平均增长率不均衡，蜀山区，滨湖新区房价增长快、瑶海区变化慢。房价较高区主要位于庐阳区一环、蜀山区天鹅湖、包河区滨湖版块。[4]目前合肥房价均价为16533元/m2，受区域因素的影响比较明显，滨湖新区、新高区、蜀山区、庐阳区、政务区因为相对成熟，房价相对较高。大部分地区环比增加，房价依然有上升趋势，虽然合肥在全国的城市地位逐步上升，合肥市目前市民收入水平也逐步提高，但是房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。而脱节容易造成其通过提高杠杆来推动房价上涨，透支未来的现金流。

2.3.新一线城市房地产行业供不应求

劳动力总是从其他城市源源不断地流入新一线城市，新一线城市的房价需求大供地少，存在着存量房交易市场比重增加，资产管理业务增长，新房豪宅化等趋势，一旦房贷利率在某一时间段下降时，在需求或投机的驱动下，居民更有动机增加自身的负债购房，透支未来的现金流，而房价对消费具有挤出效应和财富效应，会抑制居民消费，除此之外，房企高杠杆经营下带来了负债率的失控，无法支撑企业规模的迅速扩张，最终导致现金流断裂。[5]中小房企存在较大的债务风险，破产数量快速上升，一旦泡沫破灭，会造成不良贷款率巨增、信用体系遭到破坏、资产价格体系崩溃，甚至导致金融危机。

3.理论分析

2008 年金融危机后，我国经济各部门的杠杆率出现了快速上升的情况，截至 2015 年底，我国债务总额为 168.48万亿元，全社会债务率为 249%，较 2014 年增加近14个百分点。其中，居民部门债务率约为 40%，非金融企业部门债务率156%，政府部门债务率约为 57%。就居民部门杠杆率而言，其在 2004-2008 年维持在 18%左右，2009年飚升至 23%后一直持续上升，到 2015 年底已达到 40% 左右。[6]截至2018年末，我国居民杠杆率已达53.2%。而新一线城市杠杆率更是大幅度提升与其经济发展不匹配。随着加杠杆政策的不断实施，我国的房地产市场出现一片大好的局面，但是随着房地产价格的过快增长，必然会挤压实体经济的发展，从而导致泡沫经济风险、房地产市场稳定风险和通货膨胀风险等各种风险的出现。具体可以表现为：居民部门加杠桿降低了消费者收支不平衡的比例，激发了消费者对房地产市场投资的热情，导致房地产价格过快增长，偏离了其实际带来的经济增长价值，从而造成一定的泡沫经济风险。居民部门加杠杆的措施，使得原本买不起房的个人也有了购房的资格，而这些个人购房的依据在于房价看涨预期，一旦房价出现下行趋势，极有可能导致房地产市场的大量崩盘，引发房地产市场稳定的风险。在房地产杠杆的宏观政策背景下，房产已成为主要的投资对象，经过人们的不断哄炒，其实际价值远低于合理价值，存在着巨大的通货膨胀风险，房地产市场吸收信贷资金的同时，实体经济遭受了重创，居民违约风险增加，容易导致资金链断裂，造成局部金融市场风险。

4.政策建议

①针对不同的地区，不同的购房对象，制定不同的加杠杆政策。在房价出现下降的地区，适当降低贷款利率，以激发人们的购买需求，在房价增长过快的地区，适当提高贷款利率，以降低人们的购房热情。既促进了经济的增长，又有效地防范了过高的杠杆率带来的风险问题。②加强监管，规范地方融资举债，建立完善的个人信用机制，建立健全政府投融资制度，确立有效的债务清偿责任承担机制，制定合理的购房体系，建立长期调控机制，正确引导房地产市场预期向着合理的方向发展，预防虚假信息误导购房者，扰乱市场，防止监管套利。③使用多元化的调控手段，降低居民购房住房的门槛，明确房子是用来住的目标，促进销售，减少库存。④减少房地产资金的囤积，将其引导进其他行业，利用大数据、云计算和互联网等新技术，发展区块链经济，创新更多的金融产品，有效加强房地产资金的利用。

参考文献：

[1]房产政策十年节点这十年房产政策调整了哪些[EB/OL].https：//wenda.so.com/q/1487447977725446，2013-05-20.

[2]政策松绑需要各方积极落实[EB/OL].http：//finance.sina.com.cn/stock/t/20081218/07395651853.shtml，2008-12-18.

[3]陈哲. 基于VAR模型的住宅价格影响因素实证研究[D].安徽理工大学，2018.

[4]高飞，刘义.合肥市主城区房价变化规律及影响机制研究[J].忻州师范学院学报，2019，35（05）：93-98.

[5]地产企业杠杆怎么看[EB/OL].http：//mini.eastday.com/a/171112222203437.html？qid=02263&vqid=qid02650，2017-11-12.

[6]黄燕芬，赵永升，夏方舟.中国房地产市场居民加杠杆：现状、机理、风险及对策[J].价格理论与实践，2016（08）：12-16.

基金项目：安徽财经大学大学生科研基金项目《基于SVAR模型的房地产杠杆风险研究——以合肥市为例》（项目编号：XSKY2008ZD）

作者简介：

肖璐莹（2000—），女，浙江温州人，安徽财经大学金融学院在读，研究方向：金融学。