商品房执行异议之诉法律问题研究

摘要：近年来，商品房执行异议之诉案件数量逐年递增，在相关法律尚不健全的情况下，各级法院在审理此类案件时，除借鉴最高院类似判例外，更多时候是基于审理案件的实际情况，发回法官的主观能多性。但就当前的审判实践而言，在现有法律制度下，保障人民群众的基本生存权是审理该类案件的基本宗旨。

关键词：执行异议;案外人;商品房;担保法

一、突破抵押权效力法律分析

已办理抵押登记的不动产，在转让时存在诸多限制，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物，应征得抵押权人同意，应抵押权人要求提供同等价值财产进行抵押、将出售价款提前清偿借款或提存，该转让行为有效，否则无效。商品房执行异议之诉中，房开公司未征得银行同意将已办理抵押登记的商品房出售给购房人，且未提供同等价值财产换押，也未将购房款提存或提前清偿债务，案外人就其购买的房屋提起执行异议之诉，笔者认为，就此情况而言，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条实际上是对《中华人民共和国担保法》第四十九条的突破，因此，法院在审查商品房执行异议之诉时，应对案外人是否符合第二十九条的规定进行审慎审查，避免存在案外人与房开公司恶意串通而损害抵押权人利益的情形。

二、突破抵押权效力的例外情形分析

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定，申请执行人因前诉判决而依法对执行标的享有抵押权等优先受偿权的，案外人主張对执行标的享有占有、使用、收益等物权的，对于案外人的主张，人民法院不予支持，但该法条在此规定了但书条款，即“但法律、司法解释另有规定的除外”。因此，在审查商品房执行异议之诉案件时，应根据具体案情进行分析。审判实践中，涉及金融贷款纠纷案件基本上银行等金融机构均要求贷款人提供相应的财产进行抵押，如：房开公司提供在建工程、商品房、商业用房等进行抵押，在抵押财产已办理抵押登记且已被生效判决确认就争议财产享有优先受偿权的情况下，案外人就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本文需要讨论的核心问题。笔者认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。因此，普通购房消费者的优先权优先于抵押权，即为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的例外情形。

三、排除人民法院的强制执行的法律要件分析

基于上文论述，若案外人对登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，应着重判断该案外人是否属于购房消费者;若其为购房消费者，再判断其是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行异议的条件，进而判断案外人诉请能否足以排除人民法院的强制执行。因此，在审查有关商品房执行异议之诉案件时，若案外人对尚登记在房开公司名下的商品房提起执行异议之诉，并主张案涉房屋系其购买，那么首先应判断案外人是否属于购房消费者。在判断其为购房消费者后，再审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即：案外人与房开公司签订的书面商品房买卖合同是否在人民法院对案涉财产查封之前、案外人购买已办理抵押登记的房屋系用于居住且是其唯一住房、已依照商品房买卖合同约定支付了合同总价款的一半以上。（一）关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件问题，案外人与房开公司签订的《商品房买卖合同》的时间在争议房屋被人民法院查封之前，且案外人与房开公司在签订《商品房买卖合同》时，不存在恶意串通以逃避债务的情况，即符合本要件;（二）关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件问题，依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，“商品房消费者名下虽然已有一套住房，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”，案外人名下无住房，或即使有一套住房，根据当事人的实际情况，如家庭人口较多、现有住房设施破旧等，基于满足、改善基本居住的需求，另行购买房屋以改善居住条件，不违反司法解释“买受人名下无其他用于居住的房屋”的精神，符合本要件;（三）关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要件问题，一般涉及执行异议之诉的房开公司，为逃避贷款银行的监管，在售卖已抵押的商品房时，要求购房人支付现金，在此种情况下，要求购房人提供银行转账等票据以佐证其是否实际支付购房款，无疑加大了消费者的举证负担，因此法院在审查案外人是否实际支付购房款时，只要购房人提供房开商出具的收据、银行取款凭证、刷卡凭证等足以佐证购房款已实际支付的，若房开公司认可收到案外人的购房款，结合案外人是否实际装修入住、缴纳物业费等情况综合判断，以确定购房人支付的款项，看其是否满足购房总价的百分之五十，若满足，符合本要件。

综上所述，若案外人满足以上要件，其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。

注释：

①《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

②《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

③《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

④《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。

参考文献：

[1]《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《全国法院民商事审判工作会议纪要》。

作者简介：

王刘洋（1990.06-）男，汉族，籍贯：贵州省遵义市，职称：副科级，学历：研究生，单位：贵州省高级人民法院，研究方向：经济法学。

作者单位：贵州省高级人民法院