国内外住宅产业化发展分析

田淑芬

【摘 要】本文通过对国内外住宅产业化的发展分析，得出我国住宅产业化存在的差距。

【关键词】住宅产业化;发展分析

一、国内住宅产业化的发展历程

在上个世纪70年代初，中国开始了“一化三改”，即：墙体改革、标准化设计、零部件生产、和机械化施工。最终目标是实现“一低三高”，即低成本的工业建设，实现高品质、高速度、高效率。为此，在二十世纪，70～80年代，政府出台了一系列有关住房产业化的政策，包括城镇住房制度改革、福利分房制度停止。随着城市住房建设的加速，房地产行业开始萌芽。

国内的产业化主要集中在住宅产品的研发和生产。工业化住宅建设系统的研究很少，集中在小型钢结构住宅系统。从1998年建设部住宅产业化促进中心成立到2005年末的七年间，该中心前后批准成立了几家的国家级的住宅产业化示范基地，包括天津二建、青岛海尔、正泰电气、北新建材，都是住宅部品和设备的生产型企业。这些基地有着成熟的产品和先进的技术，开拓了住宅的产品和技术的市场，但当用它们的住宅部品和技术去打开市场的时候，却发现很困难，因为技术的配套与标准问题、审批和验收的问题、成本的问题等等，开发商不想使用。即使是国家的住宅产业化示范基地，在市场经济的条件下，客人不能接受，他们也没有选择。因此，在2006六月，住宅产业化促进中心发表了的国家住宅产业基地的修正条例，把产业化基地变成了三大类，保留原来的生产基地，除此之外，新增加了两类：一是试点城市，授予有立法权的深圳经济特区，给予相关企业住宅产业政策的支持。另一个是，以房地产开发为龙头，住宅产业连锁企业形成的企业联合，产业基地的开发和应用。申请后，万科成为了第一个获得国家住宅产业化基地称号的房地产开发商。中国房地产行业的几十年的发展，数十年的努力大力推动了中国住宅产业化的发展，对房地产业产生了深远的影响。但是，在中国住宅产业化刚开始的阶段，国家政策支持和财政援助是必要的。

二、国外住宅产业化发展分析

（一）德国

第二次世界大战后，德国70%～80%的房屋遭到不同程度的破坏，随之而来的是城市人口的快速增加，住房问题显得及其突出，政府对住宅问题给予了高度的重视，进行了大规模住宅重建工作，德国住宅产业化迎来了发展契机。在长期的发展过程中，德国的住宅工业化体系也呈现出自己的特点：

（1）德国住宅产业的科技含量高。他们运用计算机辅助设计，以建筑模型为依据，验证材料的物理特性，开发、选择符合标准的建筑材料和装修材料，淘汰落后的工艺和产品，以确保建筑物的坚固性。

（2）德国的粘结技术及安装质量先进。如为防止屋面渗漏和墙面翘裂，在实心屋顶塑钢门窗、门窗接缝处均采用新开发的液体防水材料。其抗老化性能和抗折性能，大大优于传统的沥清油毡防水材料。

（3）广泛应用节能技术和环保技术，不断提高预制加工件的档次和质量，最大限度地对减少生态环境的破坏和自然资源的消耗。

（二）日本

20世纪60年代随着战后重建工作的开展，日本住宅产业得到蓬勃发展。20世纪70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业;20世纪90年代，日本采用产业化方式生产的住宅占已竣工住宅总数的25%—28%。日本住宅工业化具有以下特点：

（1）扎实的标准化工作。早在1969年，日本通产省就制定了“推动住宅工业化标准化五年计划”并加以认真组织实施。仅1977年至1985年间，指摘制品的日本标准就制定了115本，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造了良好的条件。

（2）科研、设计、生产一体化为住宅建设产业化提供了有利条件。房地产业作为日本的企业集团的载体，这些大公司注重科学研究，具有科学研究的能力，它们侧重于住宅的全方位，品质和住宅科技含量不断提高，以满足广泛的市场需求。

（3）实施严格质量认证体系。在住宅产业领域，良好的零部件认证--“BL”组件认证使住宅零部件的开发工作迅速，为住宅工业化奠定了基础。

（4）最典型的是其住宅户型的准确定位。日本许多城市已经发展到世界领先水平，但他们的住宅生产始终强调经济和实用的原则。二是土地资源的利用，此外，住宅建材除了环保技术的应用，促进大量回收废料，而且还使用当地材料，坚持节能和节约材料的原则。

（5）突出重点，继续发展住宅产业。日本每五年就规划确定住宅发展重点方向和一到两个住宅产业的技术发展目标，从高层住宅产业化系统，节能系统，智能住宅系统和生态住宅体系，注重合作研究的优势，各个击破。

（6）另外，日本住宅产业化的发展也从很大程度上得益于住宅产业群的发展。住宅产业集團是以住宅为最终产品，集住宅投资、产品研发、设计、配件部品制造、施工建造、运行管理和售后服务于一体的住宅开发企业，是集智力、技术、资金为一体，能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

（三）法国

法国是世界上第一个推进钢结构建设的国家。第二次世界大战后，法国遭遇“缺乏住房”现象。为此，法国在20世纪50年代和60年代进行了大规模的工业住宅建设，现阶段以预制块和工具模板为主要建设手段，开发新的居住区被称为“数量周期”。

法国住宅工业化的推广方法：第一，钢结构住宅工业化。1949年，法国重建和规划部长委托琼？普鲁维设计了一种大批量生产的住宅，并规定其成本不得超过当时最便宜的住宅，其中有很多适合产业化生产的钢结构住宅;

二是用税收政策鼓励和引导节能环保型住宅建设。法国政府已明确表示，使用可再生能源，隔热材料，供热调节的房子可以支付更少的税收，而且还获得政府的财政补贴。

三、对比分析

通过上述比较分析，目前我国住宅产业化与发达国家还有一定差距：

（1）住宅产业化率低

有数据显示，目前国内住宅主体结构采用产业化方式建造的不足1%，已建或在建产业化住宅楼的PC率一般在10%-20%。住宅产业化率仅为发达国家的1/5。

（2）住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低

传统的和过时的技术仍然被广泛使用，先进的技术和技术创新往往被排除在短期行动的建设中。目前，中国的科学和技术进步的贡献不足30%住宅产业的发展。根据国际上的说法，科技进步对产业的贡献率在50%以上的才可以说是一个内涵密集型的发展产业。

（3）住宅建筑标准化工作滞后

大多数的住宅建筑系统仅限于结构形式或施工技术，它们还没有从整个建筑中发展出来。标准设计文件，建筑模数标准，住宅构件，产品标准不够规范和健全。

（4）住宅部件标准化和通用化程度低

通用性差、零部件配套、生产规模小、模块化住宅和住宅部品协调困难，住宅部品尚未形成一个完整的系列产品，材料，产品品种少。

（5）住宅科技含量偏低

不能有效推广节能、节水等先进环保技术。新材料和新产品的优势并没有得到充分发展，在一定程度上也影响了智能住宅的发展。

【参考文献】

1. 姜阵剑.国内外住宅产业化的对比分析[J].建筑经济，2004，（9）

2. 叶玲，郭树荣. 谈我国住宅产业化的必要性和实现途径[J]. 建筑经济，2004，（11）

3. 叶玲，王有志. 我国住宅产业化存在的问题及对策[J]. 中国房地产，2005，（1）

4. 张建华. 住宅全装修—我国住宅产业化发展的必然趋势[J].中国房地产，2003，（2）