政策干预下房地产公司的财务风险及应对策略

凌敏

摘要：伴随着我国社会经济的不断发展和房地产经济的持续增长，当前国内房地产行业呈现出一片繁荣发展景象。但由于受到诸多内外部因素的影响，我国的房价长期居高不下的情况下，房地产公司的财务工作也面临较大的挑战。作为房地产企业管理者，除了要掌握目前房地产项目所处的大环境信息外，还应对各项外部政策和内部管理的情况加以分析，提高财务管理水平和抗风险能力，才能保持房地产企业的持续良性进步。本文结合笔者多年的工作经验和研究成果，探讨政策干预下房地产公司的财务风险，总结有效的应对策略，以供参考。

关键词：政策于预;房地产公司;财务风险;应对策略

房地产行业具有其特殊性，在当下全球化经济的刺激下，尽管房地产行业取得不断的发展，但整体的发展又有着投入资金巨大、回收期长、变现能力较弱的特点，这对牵涉其中的房地产公司日常管理工作，尤其是财务管理带来了巨大挑战，隐藏非常多的风险隐患。具体到我国房地产行业中，同时受到经济刺激和政府政策干预的影响，存在的风险因素更多。房地产公司要想在变化莫测的房地产领域取得长足进步，必须做好财务风险管理的工作，最大程度规避风险，获取最大化的经济社会效益。

一、政策干预下我国房地产行业的发展现状

房地产行业是刺激我国内需，促进国民经济增长的重要产业，在这样的社会大背景下，房地产需求增强，房价居高不下的形势难以短期内改变，有时甚至还造成房地产市场泡沫经济现象，产生一定的不利影响。在该行业中，也出现不少房地产开发商为迎合市场发展趋势，对房地产开发投入越来越多资金，继续增大了房屋的囤积，导致后期市场的运作资金无支撑[1]。因此，要规范房地产市场的正常运营和发展，我国先后出台了不少与现实问题相符的干预政策，做了宏观调控处理，在干预下，不少房地产开发商又面临了资金回笼缓慢、融资渠道减少的问题，一定程度制约房地产公司的发展，尤其是给财务管理工作增加较多的风险，形成较大的恶性循环，对房地产企业发展不利。于是，国家政策干预的大环境下，一些缺乏风险意识，没能制定科学完善应对策略的房地产公司，就出现无法依据原有发展策略提供后续资金支撑运作的问题，出现资金断链的现象，越来越多项目变成了名副其实的烂尾项目，自身也处于被兼并甚至倒闭的境地。

在政府出台的政策干预环境下我国房地产公司的财务管理现状主要表现为以下几点：（1）资金管理风险难度增加。结合我国的国情，房地产行业是资金密集型产业，在开发时需要投入大量资金，任何一个环节都有可能存在资金不到位的问题，给企业带来财务危机。再结合我国不少房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款，各房地产公司融资能力不同，导致不同房地产公司呈现出区别化的发展形势，大型企业规模不断增强，更容易在市场上获取资金，中小型企业规模不断压缩，融资渠道不断减少，更容易出现后续资金力不足的问题，最终导致被吞并的危机或破产的后果。再加上我国互联网的崛起，房地产企业的资金应用出现快速虚拟化的转变，这也给房地产资金管理带来很大的风险。（2）深受国家推行政策影响。我国的房地产行业属于民生行业的范畴，发展过程中理应在国家及时的调控下推动，而国家颁布政策干预的过程中，相关的房地产开发商必定会不同程度改变开发计划。为了抑制炒房热的现象，国家还出台如控制房价、房屋限购等措施，势必导致企业在销售过程中不断调整销售模式，这必然会增加房地产公司对开发项目的财务管理的风险。（3）深受税收管理风险的影响。我国税收管理发生的变化必然会影响到房地产公司的财务管理，对其造成一定的风险，特别是税收政策力度的加大，对于一些自身缺乏税务风险规划的企业来说，风险会进一步增加。

二、政策干预下房地产财务风险成因分析

（一）因企业财务人员素质偏低而产生的风险

我国房地产行业目前还存在较大缺陷，有很多急需完善的环节，與此同时，不少参与房地产经营管理的财务管理者尚未意识到提高财务风险管理的重要性，不仅忽略财务制度的完善，也忽略了财务人员素质的提升，内部存在的松散体制管理方式导致恶性循环，于是无法对财务管理做科学有效的控制，这必然给房地产企业的财务管理工作带来很多隐藏的风险问题。

（二）新信贷政策带来的风险

新信贷政策的出台是为规范国内房地产市场行为而制定，要求通过不断提高信贷成本的方式实现对房地产行业的干预，这一政策直接影响了房地产企业财务管理工作，并产生一定风险。该政策降低了信贷资金在房地产市场上的流通速度，会直接或间接影响消费者的想法和情绪，导致销售资金回笼变慢，于是房地产企业容易出现资金结构失衡以及负债比率过高的问题，严重的还会形成资金链断裂。另外，该政策对购买第二套住房的消费者也有要求，表现在首付与贷款利率标准的调整上，提高了首付款的比例和贷款利率，税收的征管也更为严格。由此可见，政府干预下住房信贷政策的差别化被强化了，消费者的购房成本也提升了，又直接影响房地产购买和交易的成交率，企业所面临的财务风险必然增加[3]。

（三）新税收政策产生的风险

近些年，房地产企业土地增值税与所得税预征率有所提高，房地产企业将面临多交税款的问题，不同程度影响自身发展资金的正常流动。比如国务院出台的五项加强房地产市场调控的政策，产生的调控效果更为明显，如大力推广房地产税收工作试点等，这就使得房地产开发商无法像过去一样将税金转嫁到消费者的身卜，开发商的交易成本也提高，财务风险进一步提升。另外，相关的税收部门也依据政策要点制定如建安成本线的策略，房地产企业的财务管理成本也将提升，逐渐形成高风险的投入。

（四）新土地政策带来的风险

新土地政策也是不容忽视的一项干预政策，国家推行的新土地政策主要为控制房地产开发商进行随意开发，浪费我国土地资源的情况，于是伴随性出台很多对开发建设用地有管束作用的政策，这样能够对住房的问题形成保障，还有利于确保土地的有效供给。在实行时，应用土地来源严查制度，预防一些房地产企业擅自改变土地使用性质，甚至非法转让土地的行为。尤其是针对后者，国家政策要求坚决处以一定额度的罚款。于是，房地产开发企业恶性发展的渠道给隔断，资金容易出现周转不顺畅的问题，严重的还会影响工期甚至造成二度经济损失，给财务管理造成较大的压力。

三、政策干预下房地产公司财务风险与应对策略

（一）不断创新融资方式，拓展渠道，提高对风险的应对能力

通常情况下，房地产企业对信贷资金有着非常强的依赖性，尤其在竞争越来越激烈的市场环境下，房地产企业需要有更多融资举措，如增加融资的方式或出租多元方式的回收利用。而如今受到国家政策干预的影响，房地产企业要顺势而行，利用国家政策中保障房的便利，进一步拓宽多样化融资方法，确保能及时补充资金流，此外还要利用市场的灵活性，改变企业对房地产商品的营销手段积极调整户型结构，推出不同户型吸引不同的消费者群体，再结合市场的实际情况灵活调整销售价格，顺利推出创新性产品，采用以价换量的方式来促进资金回流，使其填充空缺。总之，一切以市场需求为主，通过创新融资方式，提高自身的财务风险应对能力。

（二）完善财务风险管理制度，强化审计，充分发挥财务监督职能

针对相关人员风险意识淡薄，忽略工程工期质量管理，忽略财务规范操作监管的情况，房地产公司管理高层必须予以重视，并结合公司的实际情况从完善制度着手。制度的拟定与完善，要与房地产市场发挥的变化、政策的调整以及公司实际的运营为主，做好相应项目的预算与资本预算管理，提高开发投资的准确度，此外还要充分发挥财务监督的职能，实时跟踪调查每一个环节的资金使用情况，强化内部的审计工作，细化部分存在争议的费用支出，更好地进行管控，提高资金使用的合力性。

（三）充分利用政策的优惠，合理避税，降低部分土地增值税

在国家推出政策对房地产行业进行干预时，很多政策都有其一定的价值。作为房地产企业，在不违背国家法律法规的基础上可采取有效措施规避部分税收，这也是减少税收的有效途径。比如通过专业计算一些项目成本选择一些交税较少或是试用税率来减少部分税收，也可以利用房地产增值税的控制来降低土地增值税额度。值得一提的是，制定房地产商品銷售价格时，要注意事前的计算和筹划，协调销售价格与税收，通过对土地增值税不同级别税率临界点的差异优势进行避税，减少不必要的税收，降低成本。还可以通过分散收入、合作建房或是捆绑销售等方式，降低企业营业额[4]。

四、结束语

综卜所述，面对我国房地产行业当前发展的大环境，房地产企业要想取得持续稳定的发展，就必须正视政府对该行业的政策干预，冷静客观地分析自身发展的形势与问题，通过优化内部管理，提高风险意识和应对能力等方式，找到应对策略和突破口，保持进一步发展。

参考文献：

[1]耿光梅.政策调控期房地产公司财务风险应对策略[J].经营战略，2013，11（9）：90-91.

[2]支梦宇.高杠杆视角下我国房地产企业财务风险分析与应对——以S房地产公司为例[D].北京交通大学，2019.

[3]余延红.房地产公司财务风险应对策略分析[J].智库时代，2019，2（5）：117-118.

[4]王古.新常态下房地产开发企业财务管理现状与对策研究[J].中国国际财经（中英文），2017，2（19）：257.