复盘技术在房地产开发中的应用

刘华

摘要：随着我国经济水平的提升发展人们生活品质普遍提升，建筑作为展现人们生活和城市发展的标志物也相继提出了更高的要求和标准。并且房地产开发企业作为我国目前经济发展的主要部分，对房地产企业具体工作要高度重视。在本篇文章中，我们基于复盘的方法，以广汇房地产项目为例，通过分析目前房地产成本管理过程中存在的问题，从而针对性地提出改进的对策，为房地产企业的市场竞争获取有利因素，同时为房地产企业的可持续发展莫定良好基础。

关键词：房地产开发;复盘技术

2019年宏观环境加速萎靡，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验;房产政策向“租赁住房”与“土地供应”（盘活集体用地）倾斜，系列房地产金融管控措施持续加强。在国家的宏观环境下，相关数据显示，2019年乌鲁木齐土地供应面积为569.79万m，同比下降25.4%;一级土地市场遇冷，住宅供应610.07万m，同比下降44.49%;而2019年商品房均价9216元/m，住宅成交610.84萬m，同比上涨 25.54%。价跌量涨，乌鲁木齐房产市场以稳中求进的步伐平稳上升。

房地产中复盘的意思就是看到客户的询盘，然后再回复给客户。再根据对客户和市场再调查，根据前期的市场反应，对目前的房产价格、营销策划、销售策略等做出的调整和应对，或者说对潜在客户的答复。复盘是行动后的深刻反思和经验总结，复盘应用于组织则有助于组织自我演化、自我完善、自我提高。

复盘的主要目标有三点：找共性、定行动、促落实。找共性：找出共性问题并分析背后的原因，挖掘经营管理中的深层次问题。定行动：通过对原因的解读，拟订下一步行动方案，方案至少包括行动目标、具体措施、执行人与责任人。促落实：跟进落实上述行动方案，必要时组织跨部门协同整改、落实。

以下通过四个项目实施时期对复盘技术进一步理解：

1.项目导入期：房地产项目在导入期主要诉求是定价。房地产营销水平评估基本可以判断开发商资金实力和整体开发水平，房地产案场区位图及区域说辞，地产客户质量、地产营销推广效率、地产产品结构、客群结构、地产项目短板等。围绕以上方面罗列房地产市场调研内容。这个阶段的项目，市场关注度非常高，因此做好案场应对说辞，线上广告要推广要有意做区别性卖点。

2.项目成长期：房地产开发在这个阶段回款能力及回款金额是开发商最为关心的，基本预售证后五个月至十二个月左右，收回初始投资，资金正负零阶段。这时候的宣传仍会延续导入期，继续拉升项目形象，开发商此时的真实想法是量价齐升。同时，第一波涨价死客户的心里不平，各种培训，还要保证业绩。

3.项目成熟期：地产项目资金回正，项目基本捋顺，这个阶段的线上基本以工程进度、主力产品为主，偶尔穿插品牌。

线下活动基本以提升品质，圈层等支撑价格上涨的活动为主。这个阶段滞销产品问题开始暴露，配套产品车位、储藏间;大户型产品等等。这个阶段的核心需要多关注滞销产品：特点、抗性、相关政策及效率评估。

4.项目衰退期项目形象固化，市场声音逐渐减小，这时候销售回款很难满足项目运营的所需资金，销售压力陡增。这个时期，一般被关注的不是很多，其实这个时候才真的体现策划的整合能力。这种复盘项目其实是最值得研究的，能看出很多问题来，后期对产品规划等有很重要的帮助。一般选择开发经验较强或者品牌项目，借鉴打法，借鉴推盘策略等。具体的市场调研要根据要研究的问题，记住能分析出深度的问题，才有机会准确的解决。

复盘技术覆盖全体部门，各部门对工作中出现的问题和不足进行总结提炼，寻求解决办法，为后续项目开发建设提供指引。要求各部门形成项目复盘报告，然后对报告中反映的各类现象与问题进行汇总、提炼与分析，以期从中发现一般性规律，找到共性问题并分析原因找出对策，形成复盘成果指引后续工作，提高经营管理水平与团队战斗力。

复盘后解决措施：对流程是制约业务一线效率的重要因素相关部门给出具体意见，由决策层定夺，适时进行调整。对部门间协同需要公司层面督办，统筹协调解决。开展对标活动，对标房地产行业领先企业，对口碑好、销售热的楼盘，组织研发、设计人员观摩，对楼盘的优点、亮点及时总结为我借鉴。实施管理变革，开展管理咨询，从上至下推动管理变革，打通管理流程。

我国的房地产迎来真正的转折点，这一点是多方面因素共同影响的必然结果。首先是经济转型，其次是人口总量。中国用改革开放30年世界消化完了两次工业革命的果实，补上了清朝以来落后于西方的生产力和基本科学技术。中国经济的最大困局就在于中国的制造业成本过高，中国的制造业红利没有反哺给企业和社会百姓。经济的转型和人口总量达到顶端这是导致中国房地产转型的两大重要原因。所以从中国内部来说，房价就是中国经济最大的拦路虎。经济转型，就要做好房地产项目改变，复盘技术就是其中最为关键的一点。

参考文献：

[1]崔国福.房地产开发项目管理中存在的不足及改进方法[J].住宅与房地产，2019（6）：119.

[2]邱昭良.复盘+[M].北京：机械工业出版社，2018.

[3]柳传志.联想的复盘[J].中国人力资源开发，2013（12）：36-40.

[4]赵向前.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].门窗，2015，02（8）：134+136.