商业地产项目融资模式与管理策略探讨

摘要：众所周知商业地产企业属资金密集型企业，商业地产项目开发周期长、资金需求量巨大，融资工作重要性对商业地产企业来说不言而喻。鉴于国内地产行业“融资收紧”的大背景，商业地产企业只有依靠多元化的融资渠道才能有效应对开发资金紧张的局面。本文从商业地产项目融资模式着眼，归纳出商业地产项目在融资过程中存在的问题和风险，同时对商业地产项目融资管理策略进行了探讨。

关键词：商业地产;融资模式;管理策略

一、商业地产项目常用融资模式

（一）银行贷款模式

银行贷款模式是指商业地产项目通过直接向银行借款的方式，解决投资项目资金需求问题。这种方式要求项目投资人有较好的信贷征信、具备价值较高且能用于抵押的资产。缺点是贷款期限较短，短期内还款压力大，对于投资人企业综合实力有较高的要求。因资金到位速度快、融资成本相对较低，因此国内商业地产项目开发商目前普遍通过此方式进行项目融资。

（二）联合开发模式

联合开发融资模式主要是指施工企业与投资方进行合作，合作的目的在于以施工方为基础，向银行对贷款进行申请，当施工方成了贷款主体，地产的相关开发商就能够将土地作为具体的贷款抵押物，与施工方进行积极的合作，在合作后，施工方能更加顺利的获取贷款，从而进行具体施工，在施工过程中地产方应为施工方让出一定的利润，在这样的情况下，无论是施工方还是地产方都可以较好的得到发展，获取利润。

（三）资产证券化模式

资产证券化是在项目未来收益可期的前提下，项目开发商以项目所持资产为基础，经过券商进行信用增級后，可选择在资本市场对债券进行发行，目的在于对资金进行筹集，这一融资模式具有一定的优势，因为其对资金的筹集过程完全以在资本市场发行债券为基础，所以对于商业地产的投资者来说，其在资产负债表上不会对相关的负债数据进行显示，这也较好的解除了对投资者的限制，间接促进了其发展。另外由于这种融资模式所融资金是从利率较低资本市场取得，因此项目开发企业资金使用成本相对较低。

（四）预租预售模式

对于预租预售模式来说，其具备一定程度上的创新性，与商业地产存在着密切的联系，是一种能满足实际需求的营销手段，其创新性主要体现在带动资金回笼的方面，可通过预售实现这一点，同时也为楼盘的后期销售打下了一定的基础。在对这一模式实施的过程中，首先需要对定金进行收取，这也能结合开发商实际情况对客户群进行锁定，之后，需要将定金融入项目开发的具体阶段当中，能够对开发速度进行提升，地产商的融资成本也得到了一定的节约。总的来说，这一模式能够提升商业地产的开发力度，如果能够得到政府部门的许可，开发商此法运用得当，可以实现客户与地产开发商的共赢目标。

（五）客户定制模式

近年来，为适应和满足客户的个性化、功能化需求，很多地产商在项目开发时，引入了定制开发模式。即在项目设计和开发阶段就提前完成目标客户群体的精准锁定。客户定制模式可以要求定制客户提前支付一定比例工程预付款，并结合项目建设进度分阶段支付进度款，实现了项目销售资金的提前回笼，从而有效缓解了开发商在项目建设阶段的资金投入压力，减少了开发商对项目融资的依赖。

二、商业地产项目融资过程中存在的问题

（一）融资难、融资渠道单一

商业地产项目具有建设周期长、投资大、经营风险不确定等特点，导致项目吸收投资的能力弱、商业地产开发企业融资渠道单一。目前，国内商业地产开发项目的主要资金来源仍然依赖银行信贷资金。为了降低坏账风险，国内很多银行在资金审批方面条件苛刻，资金审批门槛很高，再加上国家对房地产市场宏观调控政策力度加大，信贷资金收紧，使得许多企业背景不够强大、现金流不太充沛的商业地产开发项目开发资金储备不充沛，许多在建商业地产项目甚至因为银行“收贷”，资金链断裂陷入了项目停滞、停工、烂尾状态。

（二）资金回收期长，偿债风险高

商业地产项目投入资金大、开发周期长，资金回收主要依靠项目建成后招商入驻企业交纳租金方式实现资金回收。商业地产租金收入水平高低，往往受到项目所在区域地块同类市场租金水平、开发商品牌影响力、品牌商销售能力等诸多因素的共同影响，开发商资金回收情况在项目运营初期具有很大不确定性。一旦投资项目在运营期发生异常，很可能导致开发企业偿债压力加大，进而引发资金链断裂等一系列的财务风险出现。

（三）融资市场机制不健全

从国内融资市场发展现状看，我国商业地产融资市场机制还不够完善，最主要的融资渠道仍然以银行贷款为主，融资市场和融资手段都没有实现真正的多元化。单一的融资模式，本身不具备规避市场风险能力。融资模式单一导致商业地产开发商融资方式过度依赖银行，一旦出现国家信贷收紧等政策性变化，无力转变和调整融资方式，从别的途径获得资金补充项目资金需要。融资市场机制的不健全，已经严重阻碍了商业地产市场的良性和可持续发展，同时也间接地增加了商业地产投资者的融资成本。

（四）专业投融资人员缺乏

很多商业地产企业都是从原来的商业企业发展演变而来，项目投资方往往缺乏专业的投融资人才团队。在项目投资可行性分析论证阶段，往往过度依靠“老板”的个人职业判断，缺少专业、精准的项目投资预算和资金筹集计划。很多商业地产投资方正是由于过度乐观地估计了项目未来，对项目资金需求量预判和估计不足，没有做好资金预算和融资规划和融资备案，从而在项目推进阶段出现了无力弥补的资金缺口，引发资金链断裂、项目停滞等严重后果。

（五）资金预判性不足

商业地产项目在设计、开发阶段资金需求量巨大，如果投资方没有充足的自有资金和稳定持续的融资渠道，往往轻则出现项目停滞、项目延期的情况，重则出现项目烂尾、资金链断裂的不利局面。这些不利情况会进一步加重企业的开发成本，影响到项目开发进度及项目运营期的获利能力，因此只有在项目前期做好对项目资金的精准预判，同时拟定资金应急预案，才能有效规避资金风险，保证项目规划进度。

三、商业地产的融资模式管理实践措施

（一）对融资渠道进行拓宽

首先，可以适当放宽项目融资方式限制，合理规划项目债务和股权融资比例，优化企业资本结构。其次，选择合适的合作方，加大项目合作开发力度，合作商之间互通有无、相互取长补短，进而扬长避短，共享合作成果。再次，积极完善资产证券化市场相关法律法规，推动符合要求的开发企业能够有机会进入到资本市场取得资金，加速项目的开发进度。此外，在项目开发阶段，还可以通过和施工方的沟通，对相关资源进行利用，缓解资金压力。

（二）完善金融市场环境

商业地产企业要想实现持续发展，必须依靠规范的金融市场环境。完善的金融市场环境，不仅可以帮助商业地产开发商打通融资渠道，解决企业融资渠道单一、融资难的问题，而且也会切实帮助企业降低资金成本，提升开发企业经营业绩。开发商业绩的提升也会反过来作用于金融市场，从而推动和促进金融市场的良性、健康发展。

（三）强化资金管理

商业地产项目具有投资大、开发周期较长、项目回报不确定等特点，基于这一特点，项目开发各阶段，都必须保持。

高度的警惕性和危机感，始终将资金预测、融资管理和资金管理放在头等重要的位置，一刻都不能松懈。开发企业只有做好对项目资金的有效把控，才能推动项目的顺利进行，从而增强项目预期收益。开发企业还应当对每一阶段进行深入研究和探索，及时预测可能会发生的风险，做好应急和应对预案，适时化解资金风险和经营风险。

（四）降低融资成本

融资成本是企业为筹集资金而付出的代价，融资成本的高低直接影响企业的获利能力。同时融资成本和融资风险成正比的，融资风险越大、融资成本越大。客观地讲未来一家公司不可能只采用一种融资方式，企业在不同时期、不同项目的操作上可以选择不同的融资方式，除此之外，还可以将两种或者两种以上的融资方式进行组合，组合的目的在于提升融资效果，相比较而言，债权融资的基本成本小于股权融资的成本，所以如果能够加大债务融资比例就可以达到对融资成本进行控制的目的，有利于企业的发展，但是，如果企业的债务比例达到了一定程度，就会使企业在发展过程中出现各种财务风险，间接增加融资成本，想要对这个问题进行解决，相关人员就必须要以企业的实际情况为基础，对具备合理性的融资方式进行选择，从而優化企业资本结构，降低成本。

（五）引进和培养专业投资人才

21世纪人才是关键。为做好商业地产项目全过程的科学管理，项目前期的可行性分析基础工作尤为关键。投资项目的总投资测算、融资金额方案、融资资金到位时间节点等往往会影响到项目的顺利推进，因此商业地产企业引入和培训专业的投融资人员，对项目的成功实施有着极其重要的意义。在实际工作中必须摒弃传统的决策方法，充分依靠专业人员的数据测算，科学地进行可行性分析和论证，并拟定科学、精确的资金计划和融资方案，辅助和指导项目各项工作的开展，只有切实做好科学的预判和风险防范工作，才能最大限度地预防和降低风险。

四、结语

商业地产项目融资模式的选择，是项目融资管理中至关重要的最一环，融资模式的选择对整个项目融资工作成败具有深刻的影响作用。商业地产投资方要根据自身资金实力和企业资产结构，匹配符合企业实际情况项目融资模式，多元化开发和储备融资渠道资源，做好资金风险的防范工作，只有这样才可以最大程度的保障项目的实施进度，从而推动国内商业地产行业的良性和健康发展。

参考文献：

[1]范英莉.商业地产项目融资模式与管理策略探讨[J].商场现代化，2018（09）：161-162.

作者简介：

赵军，山西华宇集团。