老旧小区改造不能止于“翻新”

李彬

和投钱就能快速见效的硬件改造相比，居民的公德意识、生活理念需要耐心而漫长的培育过程;除了社区工作人员的苦口婆心，规范正规的物业服务必不可少。

城市中，一座座高楼拔地而起的同时，一些房子正在慢慢老去。20年以上的房龄，让“老破小”成为这些老旧小区的代名词。街老、院老、房老、设施老、生活环境差，不仅是居民的一桩“心事”，更是现代城市发展及社区治理的一大“心病”。

与全国其他城市一样，老旧社区改造是宝鸡市提升城市品质，建设最具幸福感城市急需啃下的“硬骨头”。2016年，宝鸡市确定了5个片区的老旧小区改造试点项目。

记者在调研中发现，老旧小区的改造不能止于“翻新”，牵涉到居民自身利益的“最后一米”往往才是最难推进的部分，为避免“前改后乱”，老旧小区的长效管理还有很长的探索之路要走。老旧小区，不仅要改造硬件基础设施，更需改造居民的生活理念和公德意识。

翻新治不了“陈年顽疾”

2018年夏天，宝鸡市金台区长青路178号院的化粪池满了，污水从管道漫到院子里，臭气熏天。那一周，再热的天，也没有人敢开窗透气，出门都是捂着口鼻，踮着脚尖快步逃离。

这个建于20世纪的小区，化粪池自打住进来就没有掏过，饱和度已经达到极限。但因为楼体密度过大，排污车开不进去，只能人工掏，用小车拉走。

没有物业，费用要所有住户分摊。小区居民代表临时组织的座谈会上，有人提出，“我们住了多少年，也没见化粪池漫过，住户才能排多少东西啊，主要是商住混用排污才会这么糟糕。”

这个小区的外面，就是一个大酒店，共用著小区的排污池。话一落地，之前谈妥的均摊方案瞬间崩了。居民不愿意均摊清理化粪池的费用了，大酒店也不愿意当“冤大头”，拒绝承担自己进驻之前已经积攒多年的排污费用。

没有物业，也没有正式组建业主委员会，问题不能一直撂着。西关社区居民委员会出面协调，最终算好排污比例，促成大酒店和居民达成共识，共同请来疏通公司提供包年服务，价钱按比例分摊。

“今天扎一针，明天扎一针，就是不见效。”担任西关社区居委会主任第6年的李文飞说，老旧小区的各种顽疾，这样的小修小补不能从根本上解决问题。

还是这个小区，2018年的一天，3号楼一楼的老太太在厨房炒辣椒，一不留神就着起火来，打了119，但消防车却怎么都进不来，最后还是靠小区里邻居—起帮忙才灭了火。

楼栋密度过高，乱停乱放严重，应急车道常年被堵。这个小区9栋楼里，住着1000多个70岁以上的老人，救护车、消防车进不去，社区有操不完的心。

2019年，金台区长青路178号院被选为全市老旧小区改造试点。这是很多老旧小区居民企盼不得的好事，但施工过程中，却有居民把自己的面包车横在门口，不让施工车辆进出。

按照改造方案，原先占据小区“白菜心”位置的两栋直管公房，要全部拆除，腾出空间给应急通道、停车场以及小花园。地下管道也要全部开挖，重新铺设新管网。

施工队没料到，给这个老旧小区的地下管网“开膛破肚”后，才傻了眼。20世纪开始层层叠加的管道，像蜘蛛网一样交错在一起，有着多年管网改造的老师傅都不知道从何下手。

老旧管道的错综复杂，让最初的设计图和最后的竣工图，完全两个样。加之遭遇连阴雨，原本计划一个月的工期，变成了两个月。不少居民出入和停车不便，产生了不满情绪，这才闹出了阻拦施工这一出，最后还是社区出面做工作，才结束了这场闹剧。

建好了停车场和小广场，摆上健身器材，小区里的老年人终于有了晒太阳聊天的地方。还根据地势，在三楼架起了斜坡，腿脚不便的老年人再也不用拄着拐杖爬楼梯，遇到紧急情况，担架也能直接进出。

公共基础设施项目完工后，有居民专门给金台区直管公房服务所送来了锦旗。但金台区直管公房服务所党支部书记王涛认为，老旧小区改造还远不止公共设施的改造，牵涉到居民自身的“最后一米”改造，才是真正难啃的硬骨头。

难以打通的“最后一米”

“顶楼漏水，我住一楼凭啥交钱？”

“那你的太阳能热水器放在楼顶交不交租？”

这是宝鸡市金台区老旧小区151号楼一次业主委员会上的对话。

“业主委员会应是居民自治组织，但就目前来看，还远达不到自治。”对此，李文飞深有体会且有诸多无奈。没有物业，没有主管单位，人员杂乱，老旧小区遇到这种问题，只有社区居委会来操心。

为这个小区服役了几十年的水管，还是20世纪的铸铁管，终于在2018年的冬天，扛不住户外的低温爆了，楼顶的水像瀑布一样飞流而下，淹漏到一楼。

可动用大修基金，需要三分之二以上业主同意，才能启用。碰上这样要动所有业主“奶酪”的事情，社区通常要花费很大的力气来调解。

老旧小区基本都保留着原始的水电线路，每月还要靠人工上各家各户去抄表。但是服役多年的老管道，几乎都存在“跑冒滴漏”的“老年病”。

这就导致居民家的分表，和小区的总表总是有差额，而且年代越久，这个差额就越大。但供电局、自来水公司都只看总表收费，偷电、漏水的问题又无从查起，住户只能平摊这个与日俱增的差额。

居委会每月就光收平摊差额水电，都要磨不少嘴皮子。好不容易说服大部分人进行户表改造，改成新式插卡购水电，住户只需掏钱负责自己家里的那部分管道就可以，主管道由财政负担，却在办理登记的现场，被“好事者”搅了局。

“国家现在这么重视老旧小区改造，咱何必着急自己掏腰包改造呢？后面有了政策，咱连自己家里的管道更换肯定都不用掏了。”

就这一句，直接把社区上门挨家挨户做的工作全都抹杀了，原本同意户表改造的住户也都不交钱了，无论社区人员再怎么解释“国家政策只负责公共设施，户内改造都要自筹”都无济于事，最后，只能不了了之，给交了钱的住户再把钱退回去。