探究商业地产企业项目成本的管理及其控制

张磊

摘 要： 随着经济和各行各业的快速发展，我国的地产行业发展也迎来了新的变化，目前自持商业较为流行，商业地产的发展模式以及数量比起之前有了很大程度的优化以及提升。商业地产行业在市场竞争方面，如何做好项目成本的管控，并进行良好的管理，加强项目前期建设以及后期的经营管理，实现针对性的成本控制，有效满足客户的需求，实现招商等工作的有序进行，是目前商业地产公司需要注意的方面。

关键词： 商业地产;成本控制;管理优化

【中图分类号】F23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-3733（2020）22-0250-01

引言：随着我国房地产行业发展迈入成熟期，再加上房地产项目因行业规范化、透明化发展使得利润空间逐步缩小，促使项目成本管理工作愈发受到企业重视。作为房地产项目管理核心工作，建设成本管理工作开展需依托于成本管理体系的构建，若企业成本管理体系构建不合理，势必影响到企业成本管控效果，甚至对建设项目建设质量、进度产生限制。本文将初探房地产项目建设成本管理体系。

1 房地产企业成本管理的重要性

房地产行业属高投入、高风险行业。房地产企业的资金投入风险很高，许多企业在决定进入房地产市场时，对于项目的整体规划制订，经常会凭经验或简单的市场调研进行操作，大多是在预算“估值”后就进入土地市场抢拍土地开发权，对开发过程的战略风险、财务风险、市场风险、运营风险和法律风险等未给予足够重视。一些房地产开发企业在没有做好前期调研的情况下，就采取种种手段、通过各种渠道，在拿到土地使用权以后，才开始审视自己的“可研报告”，这时才意识到地产开发的风险。同时，在项目开发过程中，没有充分考虑政策调控、各种突发事件、原材料上涨、人力成本增加等各种风险因素，不能对管理成本实施高效提前预判和控制，从而导致了项目实施过程中的合同纠纷、产品定位、产品质量、销售中介、代理纠纷等不可控问题的不断产生，处处充满危机风险。为此，研究如何在风险可控条件下有效提高合同管理、风险管控、成本管理能力，为企业赢得长足的利润空间，成为每一个开发商必然要考虑的重要问题和全新课题。

2 商业地产企业项目成本管理中存在的问题

2.1 商业地产项目前期整体开发周期较长

商业地产项目的整体开发周期及时间跨度较长，尤其是在项目的土地论证取得以及商业地产的设计上，需要根据当地的建设情况，请行业内部专家以及设计师等进行实地考察，并经过多次推敲之后才能够确定最终的建设模型。而在整体建设以及设计论证阶段中，缺乏足够成熟的经验进行支撑，因此有可能会出现整体周期设计较长的情况。而在初期设计完成之后，在整体的施工中，由于施工情况较为复杂，且有可能在施工中面临当地政策等方面的影响，在建设中会进行不断调整，这也使得施工周期不断拉长，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商业地产项目开发中，管理人员以及工作人员安排有可能会进行不断调整，这方面人力资源的挑战也会使得商业地产项目开发企业增加用工成本。而且目前商业地产项目过于火爆，使得市场竞争相对激烈，有可能会出现不顾成本而盲目扩大规模的情况，这有可能会使得商业地产项目在后期难以进行招商或者出租，浪费企业成本。

2.2 商业地产宣传成本过高

随着目前商业地产的火爆，商家在选择商业地产位置以及类型时具有更高的可选择性，因此商业地产项目企业需要加强自身的宣传力度，吸引商家进行入驻，才可以在后期实现更好的盈利，同时提高商业地产的整体升值可能性。因此为了能够更多的吸引商家，同时保证所处商业地段的繁华程度，商业地产项目需要加强宣传，但是目前很多广告宣传方式效率较低，如果没有形成足够的品牌效应，就会导致宣传成本与最终后期的收益不成比例，浪费企业的整体资本投入，而且目前的商业地产营销手段较为落后，也会降低商业地产项目寻求客户的效率，从而增加整体的项目成本。

3 加强商业地产项目企业成本的管理以及控制的措施

3.1 严格立项规划期的设计成本管理

首先，要加大前期立项分析研究。房地产企业开发项目成本構成中，土地成本占有重要比例。因此，企业在拿地之前，对土地性质（商服、工业、住宅）定位要清晰，对政策导向、土地等级、政府规划要求、周边发展趋势，以及教育、医疗、文化、娱乐、生活等设施的配套情况要进行详尽的可行性研究。通过各方尽职调研，为投资方提供准确的可行性调研报告。报告要对项目成本、收入、费用、利润进行预测，并委托专业机构，在进行专家研究和科学论证后，方可依据实际情况做立项或不立项的决策。经过对项目工程造价、收入、成本费用、利润等进行科学预测，多方论证，集体研究决策，以避免造成项目地块楼面价格偏高，成本管控不到位和销售资金回笼压力，进而为企业利润赢得空间。

3.2 加强项目施工阶段的全面概预算管理

房地产企业全面概预算管理应以战略规划和经营目标为导向，目标是促进企业发展战略的实现。企业从项目意向开始，就要对整个开发周期投入成本及利润编制预算方案，项目资金的预算方案。（1）企业应建立以投资主体牵头的全面概预算管理的组织构架，建立完善的概预算编制制度，明确编制原则、程序、方法、成本和利润计划。（2）企业应邀请专业机构帮助，推行专业化预算管控，并制定标准化概预算方案，提交投资方、董事会、监事会、股东大会集体讨论，综合各方面意见后科学审核批准。

3.3 加强合同内容约束，控制好整体造价

为了有效降低由于整体投入周期过长带来的成本压力，商业地产项目企业需要对合同方面的内容进行强化管理，加强整体合同的约束能力。在前期的项目设计阶段，商业地产项目企业应当对设计过程加强有效监督，对整体设计人员的设计意识以及设计能力进行专门培养，做好资金的控制工作，而且对于部分项目施工设计图纸应当在规定的周期内完成，防止由于设计周期过长而带来的成本浪费以及对后续施工的影响。在设计过程中，商业地产项目的设计合同签订方面应当做好内容的规划，在保证商业地产项目既定战略目标实现的基础上，针对整体的原材料使用以及投入的人工，还有施工成本等进行充分考虑，做好设计的协调性工作，避免由于整体造价过高带来的施工困难，并对整体的开发项目做好及时地监督调整，在满足设计要求的情况下，尽量降低造价成本，以便达到节约费用的目的。

结语：商业地产项目的成本管理以及控制，不仅需要从前期就加强重视，对设计以及施工方面加强管理，同时对于整体项目周期中的资金等也需要做好专门的维护工作，防止由于资金不稳定而带来的影响，实现商业地产项目预期的收益，同时对商业地产项目的整体盈利方法也应当进行探索，提高商业地产项目的竞争能力。

参考文献

[1] 李涯.我国商业地产经济管理中存在的问题及应对措施研究[J].中国商论，2019（11）.