土地用途与出让年限不一致能否办理首次登记

徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物的首次登记，a建筑物共10层，1～2层为商场，3～10层为住宅，国有土地使用证证载及国有土地使用权出让合同约定该宗地的性质为出让，土地用途为“城镇住宅、商业服务”，使用年限为70年;建设工程規划许可证证载建筑物建筑分类为商住，能否直接为a建筑物办理首次登记，土地用途及使用年限应如何登记？

分   歧

观点一：登记机构在首次登记时应根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《出让和转让暂行条例》）及《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）的有关规定，将1～2层商场对应的土地登记为零售商业用地40年，3～10层住宅的土地登记为城镇住宅用地70年。

观点二：土地用途既包括住宅，也包括商业，并不单一，应为综合用地。根据《出让和转让暂行条例》的有关规定，登记机构在首次登记时应把土地用途登记为综合用地50年。

观点三：登记机构在首次登记时应按土地证证载及土地出让合同约定的内容进行登记，即土地用途登记为“城镇住宅、商业服务”，土地使用年限登记为70年。登记机构未改变土地申请权源材料的内容，即使登记错误，也属合同签订部门的责任，非登记机构的主观故意，不承担相应责任。

分   析

上述三个观点笔者均不支持。

首先，登记机构无权擅自变更土地用途及使用年限。

《物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”由此可知，观点一和二在登记时擅自变更土地用途及年限是违法的行为。

其次，违反法律、行政法规规定的，登记机构应当不予登记。

《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。在土地出让过程中，地方政府既是行政管理者又是民事主体，其与用地单位签订的《国有土地使用权出让合同》应遵从《合同法》的规定。

《出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年;（二）工业用地五十年;（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;（四）商业、旅游、娱乐用地四十年;（五）综合或者其他用地五十年。上述案例中，土地用途为“城镇住宅、商业服务”两个明确的用途，此处的“商业服务”很明显并非“城镇住宅”的配套，而是指单独的商业，《国有土地使用权出让合同》中将土地使用年限约定为70年明显违反了《出让和转让暂行条例》第十二条的规定。根据《合同法》第五十二条规定，签订的出让合同应为无效合同。根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二十二条规定，登记申请有违反法律、行政法规规定的情形的，不动产登记机构应当不予登记。因此，观点三在明知涉嫌土地使用年限错误的情况下进行登记的做法是不妥当的。

最后，登记人员非故意造成的登记错误，仍需承担相应责任。

《物权法》第二十一条规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。《国家赔偿法》第十六条规定：“ 赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。对有故意或者重大过失的责任人员，有关机关应当依法给予处分;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。”

《暂行条例》第三十条规定，不动产登记机构工作人员给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零三条规定，不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，对不符合登记条件的登记申请予以登记的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，认为登记机构未改变土地申请权源材料，造成的错误登记非主观故意，登记人员无需承担相应责任的观点是错误的。登记人员具有重大过失的，在赔偿损失后，还可能受到处分甚至被追究刑事责任。

针对上述案例，登记机构应根据《暂行条例》第二十二条的规定，做出不予登记的处理。同时，可建议A公司到相关部门申请更正土地使用年限，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权出让金。待完善土地手续后，再到不动产登记机构申请首次登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）