区块链背景下房地产信托基金(REITs)的运营模式研究

张信航 干加沙付 周赫 马玉兰 张峰源

摘要：房地产信托基金（REITs）作为一种新型资产证券化融资工具可以解决融资单一的问题，能够缓解融资问题。但传统的资产证券化风险体系不够精确，征信体制不够健全，资产证券化结构复杂，信息不对称，成本较高，成为房地产信托基金（REITs）落地的重要障碍。针对这些问题，区块链的可追溯性可以提供共识验证的产权记录，区块链的不可篡改性可以避免纸质错误登记提高效率，区块链的开放性可以让房地产产权检索更加透明。

Abstract： Real estate trusts（REITs）， as a new securitization financing tool， can solve the single financing problem. However， the traditional securitization risk system is not accurate enough， the credit reporting system is not perfect， the securitization structure is complex， the information asymmetry cost is high， which has become an important obstacle to the real estate trust （REITs）. In order to solve these problems，the traceability of blockchain can provide the property rights record of consensus verification， and the non-tamper of blockchain can avoid the paper error registration and improve the efficiency， the openness of blockchain can make the search of real estate property rights more transparent.

关键词：经济学;REITs;区块链

Key words： economics;REITs;blockchain

中图分类号：F831                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）23-0073-02

0  引言

改革开放近40年来，我国国民经济和人民生活发生了巨大的变化。特别是实行住房制度改革以来，房地产行业成为国民经济的重要主导产业，与此相关的部分房地产金融产品也得到较好的发展。50多年以来，REITs产品在世界多数国家和地区得到很好的发展，已经控制了大部分的投资类房地产的开发、经营、管理等工作。自2000年，REITs被广泛引进亚洲国家和地区，成为资产证券化的重要金融工具。相关企业如鹏海万科推出类REITs产品，REITs的产品的正式发行不会太遥远。本课题通过将REITs和区块链相结合，相关企业可以在区块链上进行数字资产发行，降低了发行门槛和成本，解决了产权反复交割带来的高昂税务问题。将不动产租赁权益变成资本品，物业升值使投资者权益升值，实现相关企业和投资者的互利双赢，从而促进我国资本市场的稳健发展。

1  REITs的定义与特征

REITs，房地产信托基金，最早产生于美国。收益主要来源于租金收入和房地产增值，大部分用于发放分红，收益回报率较高，但分散风险投资较大。

2  我国类REITs产品的现状分析

2.1 面临承担的税负水平

与国外发展成熟的REITs产品相比，在中国没有相关的优惠政策，在专项计划的设立以及收益分配中均需缴纳高额的税收，因此面临较高的税负水平。在我国，在将标的物业转让给特殊目的公司时，由于发生所有权转移，因此我国REITs所承受税负还处于比较高的水平。

2.2 营业方式收入来源不同

类REITs的规模一般是固定的。我國当前类REITs产品多采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式。基础资产的选择通常由发起人即原始权益人决定，在计划之初便确定若干物业资产作为基础资产，在产品存续期内计划也不会购买新的物业资产。其项目收入也仅限于基础物业公司的运营收入以及产品到期退出时物业资产的处置收入或原始权益人支付的权利对价等。

2.3 利润分配方式不同

我国目前没有REITs的法律在利润分配方面的具体要求，因此在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。其中优先级证券大多只享有发行时确定的固定利率或享有部分在计划退出资产处置时产生的增值收益，大部分资产处置的收益分配权由次级或称权益级享有;而享有物业处置收益的次级或权益级通常期限较短，不能达到长期持有享受利润增加的目的。

2.4 募集形式不同

我国当前REITs产品受限于专项资产管理计划的限制，类REITs一般通过私募方式，场外针对特定投资者发行。在我国具备了发行公募REITs的条件，因为原始权益人拥有优先回购权，如果原始权益人需要支付的权利对价较少的话，根据不同交易条款的设置也可能影响产品最后以发行公募REITs形式退出。（图1）

3  区块链技术应用在房地产信托基金（REITs）的意义

本节通过区块链在信托的业务为例。通过传统业务与区块链业务相比较，分析传统业务与区块链业务的区别。一是不可篡改性，数据真实透明，可完整追溯，可实时更新，给资金方带来完整收益权的完整保护，从而降低房地产开发商的成本，提高REITs整体组织的流程。[1]二是去中心化，通过智能合约将大额不动产拆分成不同份额，区块链可以提供共识验证的产权记录，可以避免纸质错误登记提高效率。将房产信息，产权和收益权等相关信息记录在区块链上，可以让房地产产权检索更加透明，增强真实性。三是可视化，找到上游有价值的不动产，收取上链手续费盈利，相关企业可以接入物联网设备和企业管理ERP，获取物业的最佳管理状态，更新收益状态，实现数据的可视化。

4  区块链在房地产信托基金中应用的不足与需要改进的地方

4.1 规范政府行为，创造公平、有序、透明的房地产市场环境

培育房地产拍卖市场。目前我国房地产拍卖市场尚不成熟，对商业银行处置不良贷款的抵押房地产造成一定的障碍。建议制定房地产拍卖规程，解决商业银行抵押物的合法、快速处置问题。

4.2 建立多种形式的房地产金融机构

世界上许多国家都设有专门的房地产金融机构，专业或综合经营房地产的信托、投资、信托等业务。我国可以像其他国家学习，发展金融机构如土地银行、抵押银行和储蓄银行等。

4.3 征信问题

进一步完善个人信用系统体系的建设，提高数据质量和利用效率，提高银行对借款人进行资信审查的便捷性和有效性。同时也必须完善开发企业的法人征信体系，加大对不法开发商和不诚信开发商的打击和监控力度。

5  区块链背景下房地产信托基金发展的展望

展望未来，虽然面临技术、政府监管和法律等方面的诸多挑战，通过借鉴发展国家的经验和教训，我國应健全多层次的房地产金融体系，拓宽投融资通道，创新多种形式的房地产金融机构[2]。实现相关企业和投资者的互利双赢，从而促进我国资本市场的稳健发展[3]。

参考文献：

[1]洪艳蓉，等.房地产金融[M].二版.北京大学出版社2011：165-166.

[2]王硕著.区块链技术在金融领域的研究现状及创新趋势分析[J].上海金融，2016（2）.

[3]腾讯区块链白皮书[N].