改进LPR定价机制及其对房贷利率的影响

杜峰

本文从LPR的内涵谈起，分析了改进LPR原因，并结合房地产贷款市场的实际情况分析了实施LPR定价机制对对房贷利率的不同影响。

一、什么是LPR利率？

所谓LPR（Loan Prime Rate），是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在LPR基础上加减点确定。

中国人民银行从2013年10月25日起建立LPR集中报价和发布机制。

2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率形成机制公告，在报价原则、形成方式、期限品种、报价行、报价频率和运用要求等六个方面对LPR进行改革，同时将贷款基础利率中文名更改为贷款市场报价利率，英文名LPR保持不变。

2019年8月25日，人民银行发布公告，要求自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

2019年10月28日，人民银行发布公告，要求自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

LPR是由18家银行共同报价产生，去除最高、最低报价后进行算数平均。举个例子，以1年期贷款为例，假设A银行报价3.5，B报价3.1，其余的银行均报价3.2，那么计算时会去除3.5和3.1的报价，对剩下的16家做算数平均会得到1年期的年利率报价为3.2，每月的20日进行发布。这样做有什么作用呢？其实是利率市场化需求的表现，正如供需关系对普通商品价格的影响一样，货币供需也是如此，当市场需要的钱更多时，这个特殊“商品”持有价格也就越高，市场更赚钱时，也就意味着对贷款需求更大，利率要求就更高，经济上理解是企业追求最大化利润时，贷款利息与投资收益就会趋于相等，简单的理解是，如果投资收益大于贷款利息，企业就会进一步贷款以取得更高的利润，直至投资利润与贷款利息相等时停止继续贷款。不同于政策直接规定的基准利率，作为银行贷款定价参考，取而代之的是上期LPR利率作为本期贷款利率报价的参考，参考和实际贷款利率不一定是相同的，本期实际的银行贷款利率又会对上期的LPR利率产生修正，更加符合市场的货币需求，而非一刀切的制定一个标准，让市场跟随这个标准来。

二、为什么要改进LPR？

自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。这条的意思是1月1日起，原发布的基准利率失去直接的参考意义，大家以前是以什么标准评价量化宽松呢？当然是基准利率的调整，举个最简单的例子，2008年的五次降息，2015年的6次降息，明明白白，常人就可以得到扩张性货币政策来刺激经济的结论，以及预测到降息后的传导必然会出现不动产的快速上涨结论，现在这个参考失去直接参考的意义，因为借贷双方利息真实情况现在并不会参考基准利率，而是每月更新的LPR利率。新LPR主要有以下4点变化：

一是报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成。（之前基本参照基准利率）

二是在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

三是报价行范围代表性增强，在原有10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家。

四是报价频率由原来的每日报价改为每月报价一次。

本轮改革之前，LPR更多作为最优利率的表现形式，而非贷款定价的基准水平：除了少数银行，大部分商业银行仍然采取以人民银行公布贷款基准利率作为基准再根据融资人实际情况、贷款结构等进行上下浮动——而LPR是报价行在最优情况下给予的贷款利率。

换句话说，2019年9月19日之前，LPR是一个价格展示工具而不是定价工具，银行在进行定价的时候，主要参考的是基准利率，LPR是定价的结果而非定价的基础。

这就导致了LPR几乎就是基准利率的一个陪跑，发布以来走势几乎都是基准利率-5bp（或-4bp）。

这显然是不符合真实利率的走势的：2016年“金融去杠杆”和“严监管”以来，虽然没有调整基准利率，但银行贷款以及其他影子银行融资利率快速上升，推动整体融资价格出现反弹。

这也使得当前的LPR无法引导甚至无法反映贷款价格的变化，事实上成为了一个无意义的形式利率——这显然与其设立目的背道而驰。但另一方面，人民银行的MLF利率却与贷款利率走势接近。

因此，使用MLF作为LPR的基准，将使LPR更贴近人民银行货币政策的边际变动（调整基准利率的重大政策不可能快速调整），也让LPR对贷款利率具有更大的指导价值。

换句话说，通过让MLF传导至LPR，再通过LPR影响贷款定价，是贷款定价迈向市场化的一大步。

三、LPR对房贷利率的影响

房贷存量利率与市场其它领域利率分轨重点是基准利率的失效，只能参考LPR利率，所以我们的计算就将LPR利率代替以前基准利率来使用，这就使得房贷存量利率与市场其他利率不相同，2020年的利率新老办法的对比，基准利率在未来失去参考，老办法计算也应该参考LPR利率。老办法：实际利率=LPR利率*利率打折或上浮后比例新辦法：实际利率=LPR利率+加点;不同情况下新旧办法的差值：

情形1：利率8折新办法：实际利率=4.8-0.88=3.92;老办法：实际利率=4.8*0.8=3.84;新方法将多出0.08。

情形2：利率不打折新办法：实际利率=4.8+0.1=4.9;老办法：实际利率=4.8;新方法多出0.1;

情形3：利率上浮20%;新办法：2021年实际利率=4.8+1.08=5.88;老办法：2021年实际利率=4.8*1.2=5.76;新方法多出0.12;总的来说，房贷的转化在2020年总是要多于以往的基准利率的算法，越是当时签订利率上浮的越多，承担房贷额外利息就越多，其实是增加对房地产持有的成本，两套以上房子的贷款多是利率上浮更高的部分，之前写文章很多人问我如何扭转不动产与非不动产行业的资源错配，如下图，本次的房贷LPR利率变更，本质是对增加对房地产投资的持有成本（相对的，别人降息你享受不到那么多就是多出的），只有投资的更多并且房价不涨的时候大众才会降低对房地产的投入。

举例只能分析个别情况，LPR是个长期的工程，用简单的数学工具和画图软件就可以预测未来所有情况下的新旧方法下的结果。

下面详细讨论一下如何理解上图。首先不同的线代表当时签订贷款时利率是在基准利率的基础上打折还是上浮， 8折对应的图中0.8所代表的线，9折是0.9，不打折是1，上浮10%对应的是1.1，上浮20%对应的是1.2。横坐标是未来LPR的可能变动区间，假设未来一年的变化下限是3.9，上限是5.9，那么即使没有发生，我们可以分析变化在3.9～5.9之间的所有可能性下的房贷利率情况。纵坐标的表示的是，新算法-旧算法的差值，如果大于0，那么意味着新算法将比旧算法出更多的利率，小于0则是新算法下出更少的利息，具体数值就是对应新算法比旧算法多出多少。我们现在所处的位置是在4.8所对应的位置，也就是在图中的四条线对应交接的点，这四个点对应的数值是0.08、0.09、0.1、0.11、0.12，和上文中每个点计算的结果是一样的。理解起来就是2020年在LPR取代基准利率作为定价参考时，五种情况下要比老办法计算所得到的利率分别多出0.08、0.09、0.1、0.11、0.12。也就是说，所有存量房贷在今年LPR利率相对于此前基准利率下降0.1的情况下，新办法比老办法都要多出利息，当时签订合约时打折的越多，多出利息部分越少，相反，上浮的比例越多，多出的利率越多，根据多地的政策，上浮的多是二套房以上的，意味着在未来存量利率的新计算方法上，负担更多的利息。

（作者單位：陕西财经职业技术学院）