基于三维结构理论的商业综合体全咨服务研究

赖俊榕

摘要：城市建设主体的建设规模、功能、投资总额、协调难度越来越成为商业综合体项目建设的特点，也对工程咨询企业提出了更高的要求。传统工程咨询提供的分阶段、碎片化服务很难满足业主对工程整体目标的要求。为此，国家在近年来大力提倡和推广全过程工程咨询。如何将零碎而又片面化的工程咨询服务通过有机整合，实现全过程工程咨询的整体集成，是此次写作的目的。本文借鉴霍尔“三维结构”模型、全寿命周期集成理论以全过程工程咨询单位为研究视角，探索性地提出全过程工程咨询服务思维模型，为建设单位和全过程工程咨询提供参考和借鉴。

Abstract： The construction scale， functions， total investment， and difficulty of coordination of the main body of urban construction have increasingly become the characteristics of commercial complex project construction， and higher requirements are put forward for engineering consulting companies. The phased and fragmented services provided by traditional engineering consulting can hardly meet the owner's requirements for the overall project goals. For this reason， the country has vigorously advocated and promoted the whole process engineering consulting in recent years. How to organically integrate fragmented and one-sided engineering consulting services to achieve the overall integration of engineering consulting throughout the entire process is the purpose of this paper. This paper draws on the Hall "three-dimensional structure" model and the whole life cycle integration theory from the perspective of the whole process engineering consulting unit， and exploratively proposes the whole process engineering consulting service thinking model， which provides reference for the construction unit and the whole process engineering consulting.

關键词：商业综合体;全过程工程咨询;三维结构理论;全生命周期理论

Key words： commercial complex;whole process engineering consulting;three-dimensional structure theory;whole life cycle theory

中图分类号：F279.27                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）24-0014-03

0  引言

国务院、各部委、各省市自治区为响应建筑业深化改革，提升固定资产投资决策科学化水平，推进全过程工程咨询服务发展[1]，而商业综合体作为展示城市形象的重要窗口，是展示城市魅力的重要体现，发展商业综合体已是城市形象建设的一种趋势;商业综合体项目往往工程规模大、参建单位多、技术要求高，同时组织管理协调难，要求商业地产企业必须对地产项目实施从前期投资决策到运营的全过程管理，商业综合体项目建设亟需与全过程工程咨询模式结合。本文以全生命周期集成管理理论、霍尔“三维结构”模型理论等为理论基础，构建了全过程工程咨询工作模型框架，为建设单位和全过程工程咨询单位全面了解全过程工程咨询服务确切且核心的工作内容提供了实践指导，解决了商业综合体项目建设过程中全过程工程咨询各阶段“做什么”的问题。

1  已有研究回顾与理论基础

1.1 对全过程工程咨询以及全咨模式相关研究

对全过程工程咨询发展改革和基本概念还有国家政策导向进行梳理，学者、研究者对于全过程工程咨询的研究呈持续上升之势，在政策方面从2017年开始国家在政策上不断推行全过程工程咨询相关政策，2018年全过程工程咨询的研究文献贡献量达到高峰。而结合商业综合体的全咨模式的研究还鲜有。

1.2 对商业综合体相关研究

已有研究多是对商业综合体发展变化、综合体的具体概念、分类、特征进行梳理分析。随着城市、社会发展，以商业为核心发展模式的城市综合体快速发展，商业综合体的规模数量越来越多、越来越大，已经成为城市建设和商业地产开发的主体形态之一。在学术研究和项目实践中，从全过程工程咨询角度出发进行全过程工程咨询管理模式研究的文章不多，尤其是针对商业综合体项目的研究几乎没有。大多研究都局限于传统建设模式的成本管理、风险管理。研究现状表明，商业综合体项目与全过程工程咨询服务管理模式的结合还拥有较大的研究空间。

1.3 全寿命周期集成理论研究

少有学者将全生命周期集成理论运用到全过程工程咨询项目的管理体系中，本文将是一个突破，将全生命周期集成理论引申到三维结构理论，构建全过程工程咨询服务思维模型与阶段工作模型，为全过程工程咨询实践与应用具体项目进行深入研究。

综合上述，基于国家大力推广全过程工程咨询的背景，我国全过程工程咨询的发展是大势所趋。而关于如何将商业综合体项目和全過程工程咨询相关理论结合应用到全过程工程咨询项目管理实践中，目前还比较欠缺。本文将探索商业综合体项目全过程工程咨询如何做、做什么进行深入研究。

2  商业综合体项目全咨服务的三维系统结构研究

商业综合体项目实施应是从立项到运营的全过程和全方位管理。以“以项目分阶段的终点为起点，以运营思想为先导，实现管理的模块化”这一主线融入建设项目管理的各个阶段，整合建设项目的项目管理、决策咨询、工程勘察、工程设计、招标采购咨询、造价咨询、工程监理等咨询服务，形成具有连续性、系统性、集成化的全过程工程咨询服务体系，提高工程建设效率[2]。

2.1 全生命周期集成三维系统模型

三维视角是用于项目管理的有效工具，借鉴霍尔“三维结构体系”模型作为商业综合体项目全过程工程咨询集成管理框架该模型，从项目目标、项目组织、项目过程三个维度构建了全过程工程咨询总体思维模型，如图1所示。

2.2 全生命周期项目集成管理模型

依据全生命周期集成管理理论，构建了全过程项目管理平台，以投资、进度、质量等的项目目标集成，项目各参与方全过程项目组织集成、项目全生命周期各个阶段的过程集成的概念模型。模型内的各要素相辅相成，紧密联系，共同促进大型商业综合体项目全寿命周期高效益低成本的目标实现，项目生命周期项目集成管理图如图2所示。

3  基于三维系统结构模型的全咨服务实施思路

全过程工程咨询不是传统的碎片化、分阶段的咨询服务，而是由一个具有目标明确的各类专业人员组成的集合体，通过统一规划、分工实施、协调管理、沟通融通，来提供综合性咨询服务[3]。全过程工程咨询单位能有效提高建设项目质量与进度，从而能更好地完成优质建设项目的目标。

全过程工程咨询单位针对项目建设全过程的建设内容，从拟提供咨询服务的工作流程、工作内容以及责任矩阵三个方面，对全过程工程咨询单位提供的全过程工程咨询服务内容进行了详细规划[4]，如表1所示。

综上所述，全咨单位要以业主需求为导向，开展全过程工程咨询服务。从前决策阶段、勘察设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、运维阶段六个阶段，整合建设项目的项目管理、决策咨询、工程勘察、工程设计、招标采购咨询、造价咨询、工程监理等各个板块咨询服务，形成具有连贯的、有组织系统的、集成一体化的的全过程工程咨询服务体系，提高工程建设以更低成本得到更高的效益[5]。

4  研究结论

本文首次结合商业综合体项目系统地研究了全过程工程咨询各参与单位在各阶段的工作内容，构建了全过程工程咨询总体服务思路思维模型和阶段实施工作模型，探讨并解决了业主以及全过程咨询单位拿到项目最为关注的“做什么”的问题，为全过程咨询单位从事商业综合体项目从前期投资决策到竣工运营阶段工作服务提供参考，为行业相关从事者提供借鉴。

参考文献：

[1]国务院令.国办发[2017]19号.国务院办公厅关于《促进建筑业持续健康发展的意见》[Z].2017.

[2]陕西省全过程工程咨询服务导则（试行）（陕建发[2019]1007号）.

[3]金楠.从招标代理到全过程工程咨询[J].中国招标，2018（39）：24-26.

[4]赵轲.基于BIM的全过程工程咨询集成管理研究[D].天津理工大学，2019.

[5]张伟.城市商业综合体规划设计与运营管理[M].北京：中国建筑出版社，2018.

[6]白雪.基于室内环境满意度的南方大型商业综合体能耗研究[D].广州：华南理工大学，2019.

[7]邢春雷.W集团商业地产综合体项目EPC管理模式研究[D].大连：大连理工大学，2016.

[8]衣方园.“互联网+”背景下城市商业综合体设计研究[D].青岛：青岛理工大学，2018.