商铺租赁因故解约可索赔偿

胡勇

商铺租赁作为经营用房租赁市场中的重要组成内容，对活跃市场经济、促进经济发展有着积极作用。而商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型，在适用房屋租赁合同一般规则的同时，因其商业特性容易产生一些特殊纠纷情形，比如商铺承租人的装修损失是否应赔偿、承租房屋遇到拆迁该如何补偿、商铺转租会有哪些法律问题，等等。

证照未办装修铺面，合同解除酌情赔付

2018年10月，王雨（化名）与赵宁（化名）签订《商铺租赁合同》，约定王雨承租赵宁位于房山区某小区的底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9万元，以后每年租金涨5000元。合同签订后，赵宁将商铺交付给王雨，王雨将租金交至了2019年10月31日。

王雨对商铺进行了装修，随后开始餐饮营业。2019年4月1日，北京市房山區食品药品监督管理局对无证经营行为进行查处，要求王雨于4月5日前自行停止经营活动。

王雨找到赵宁，要求赵宁尽快协助其办理证照，但始终没有下文。为此，王雨向法院起诉称，在租赁合同签订之初，赵宁就承诺可以帮助他办理营业执照，所以他才租下商铺并投入60余万元进行了装修，但营业执照至今仍未办理成功。因无法经营，王雨损失惨重，诉至法院要求解除合同、退还剩余租金5.2万余元并要求赵宁赔偿其装修损失40万元。

对此，赵宁表示同意退还未使用期间的租金，但不同意赔偿装修损失。赵宁称，王雨对店铺的装修应在取得营业执照后进行，他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修，由此产生的装修损失应该自行承担。此外，赵宁指出，王雨自签订合同后始终以试营业的方式经营店铺，未按要求提供办理营业执照所需的材料，未能办理营业执照与他无关。

在审理过程中，经评估，涉诉底商装修的现价值为38.2万余元。法院审理后认为，装修是对租赁物的改善或者增设他物，通常而言，装修行为会使租赁物增值。合同解除后，承租人需要将商铺返还给出租人，如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的，那么出租人就获得了额外利益，而该部分利益应为承租人所有，所以出租人应将装修的可利用价值返还给承租人，即通过折价赔偿的方式弥补承租人的损失。本案中，王雨无法以诉争商铺作为经营场所办理营业执照，被政府责令停业，租赁合同目的无法实现。赵宁知晓商铺无法办理营业执照，但在签订合同时未履行如实告知义务。同时，王雨也有义务对商铺进行全面考察，并在取得营业执照之后再投入资金装修。所以，双方对租赁合同无法正常履行都存在过错，但王雨的过错更大。根据公平原则，法院酌定由赵宁向王雨赔偿装饰装修损失共计27万元。

法官庭后表示，承租人的装修损失获偿也需要具体问题具体分析。首先，需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意，如果未经得出租人同意，那么这种装修行为应认定为恶意装修，是一种侵权行为;如果出租人同意利用，可以给予适当补偿，否则，出租人有权要求承租人恢复原状。出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的，即使合同中未约定装修事项，但按照交易习惯和客观实际，就应当允许承租人进行装修，否则无法实现合同目的，应认定为善意装修。对于善意装修，因当事人违约导致合同解除的，应考虑双方的过错程度，根据双方的过错承担相应的责任，本案即属于这种情形。

承租期间遭遇拆迁，合理损失应当补偿

2004年12月25日，北京某上网服务中心与张永勤（化名）签订房屋租赁合同，约定该上网中心租赁张永勤在房山区的某处房屋，并在此地址注册了公司。2017年，因北京市房山区轨道交通建设需对该房屋进行拆除，张永勤与某村民委员会签订拆迁补偿协议，补偿项目包括房屋及地上附属物、搬家补助费、停产停业综合补助费等，张永勤领取了补偿款项。

事后，上网中心起诉，要求张永勤返还装修补偿费、搬家补助费、停产停业综合补助费等共计50万元。张永勤不同意给付原告拆迁补偿，并称因原告不配合拆迁导致本该获得的奖励费而没有得到，并且原告拖欠租金，他所获得拆迁补偿款中并不包含原告的损失。

法院审理后认为，双方争议的焦点是原告是否应获得拆迁补偿。本案中，原告以涉案房屋为住所地领取了营业执照，在经营期间遇到拆迁，而且张永勤领取的拆迁补偿款中包含搬家补助费、停产停业综合补助费。搬家补助费及停产停业综合补助费是原告因拆迁而遭受的实际损失，张永勤领取了该部分拆迁补偿款，应该返还给原告。结合原告承租房屋的面积、补偿协议的约定及实际经营情况，法院最终判决由张永勤给付原告拆迁补偿款19.8万元。

法官庭后表示，在很多情况下，出租人与承租人签订商铺租赁合同时，会在合同中约定“如果遇到拆迁时‘双方租赁合同自动终止‘承租人配合出租人腾退房屋”等内容，所以一旦承租商铺列入拆迁范围时，出租人往往就向法院起诉要求解除合同，收回商铺。承租人则认为其对商铺享有拆迁利益，在其没有获得充分补偿的情况下不同意解除商铺租赁合同。

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人有权就相关损失获得拆迁补偿，拆迁单位与出租人签订拆迁补偿协议时，也往往将承租人的补偿款列入其中。如果租赁关系存续，承租人就有权获得该补偿款;但是，如果出租人在与拆迁单位签订拆迁补偿协议前，已与承租人终止合同并收回商铺的，承租人的相关利益就排除在外了。所以，双方均应慎重处理合同解除事宜，以防引发新的纠纷。对属于承租人的设备搬迁、安装费及停产停业损失，出租人应将该部分补偿返还给承租人。

原始租赁合同解除，次承租人损失获赔

2016年3月，史小庆（化名）与顾学忠（化名）签订租赁合同，约定顾学忠承租史小庆位于房山区某小区商铺，租期自2016年4月1日至2026年3月31日，房屋租金前5年每年46万元，后5年每年50万元。双方还对租金的支付时间、违约责任进行了约定。2016年8月，顾学忠与赵京（化名）签订房屋租赁合同，顾学忠将其租赁的商铺又转租给了赵京，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，年租金52万元，赵京已将租金交至2019年8月31日。

事后，因顾学忠拖欠租金，史小庆将顾学忠、赵京诉至法院，要求顾学忠支付拖欠的租金19万元;并要求解除租赁合同，腾退房屋。对此，顾学忠同意给付拖欠的租金，但因房屋租赁合同还未到期不同意解除合同。赵京不同意腾退房屋，称其对涉案房屋系有权占有，也没有拖欠租金，史小庆与顾学忠之间的矛盾，不应该损害他的利益。

法院审理后认为，根据双方合同约定，顾学忠拖欠租金的行为已符合解除租赁合同的条件，史小庆要求解除合同具有事实依据和法律依据;合同解除后，顾学忠应将诉争的商铺腾退给史小庆。

后赵京起诉顾学忠要求解除转租合同、退还租金并承担违约责任。法院审理后认为，因原租赁合同已解除，转租合同已无法继续履行，顾学忠与赵京之转租合同应该解除，同时判令顾学忠退还剩余房租37万元，并支付违约金5万元。

法官庭后解释称，在商铺存在转租的情形时，租赁合同终止的原因大致有四种情形：一是非法转租，出租人行使法定解除权解除租赁合同;二是原租赁合同的当事人行使约定解除权解除合同;三是租赁合同被撤销或者被认定无效;四是租赁期限届满或者当事人协商解除合同。本案即涉及第二种情形，一般是因承租人的违约行为导致出租人解除租赁合同。因租赁合同解除导致次承租人无法继续使用租赁物，由于出租人与次承租人之间没有合同关系，所以根据合同相对性原则，次承租人只能向承租人主张违约责任或损害赔偿责任。