征战基本面时代中国奥园有望迎来“戴维斯双击”

张一

在“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指向下，房地产公司进入基本面比拼新时代。作为近年来房地产行业的“黑马”企业，中国奥园在疫情肆虐之下依然保持业绩高增长，这令其有望迎来利润和估值双提升的“戴维斯双击”。

据中国奥园半年报数据，前七个月实现合同销售约604.2亿元，完成全年目标的46%，期内录得营业额为282.4亿元，同比增长19%，毛利润82.8亿元，同比增长18%，核心净利润28.3亿元，同比增长14%。这样的表现在房地产行业中十分亮眼。与此同时，奥园在大湾区核心地段多元化、低成本拿地的战略，为未来增长提供持续动力。

多元优质土储+融资低成本中国奥园“双重”优势渐显

近年来，随着全球利率的持续下行，“核心资产”成为资本市场重要的配置标的。如金融研究院院长管清友分析指出，中国的消费股、美国的科技股、核心大城市的房子，都属于稀缺、优质的核心资产。从房企来说，谁能拿到核心城市、核心经济区域的土地，谁就能在“疫情后”市场竞争中占据有利位置。一直以来“重仓”粤港澳大湾区的奥园，在2020年上半年继续发挥收并购传统拿地优势，多渠道拿地增厚土地储备，同时加快城市更新项目的转化。

公司财报显示，2020年上半年，中国奥园新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增可售货值约832亿元，平均土地成本为每平方米3812元，与目前的销售均价相比有较大的利润空间，同时具有较强的抗波动能力。需要注意的是，7月份，中国奥园完成收购京汉股份29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，并入中国奥园财务报表。通过本次收购，中国奥园也开拓资产包拿地的新模式。管理层表示，奥园对具备丰富土地的公司和资产包进行长期密切的跟踪，目前各项收购工作开展的非常顺利。

此外，中国奥园亦积极布局城市更新项目，已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。截至2020年6月30日，拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。据管理层透露，今年城市更新可以提供100多亿元销售货值。未来两年，也将有十几个项目进入转化阶段。截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，满足未来四至五年的发展。

在多元拿地的同时，中国奥园还通过积极开拓多元化融资渠道为公司实现跨越式增长回血助力。据了解，中国奥园境内外融资成本创新低。其中，于2020年2月发行的1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本;2月，还完成发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债，亦是公司境内发债利率的低点。

低估值和高增长酝酿“戴维斯双击”

在中央反复强调“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激經济的手段”的政策指向下，市场期待政策大放松的情况注定不会发生。

虽然地产板块上半年的涨跌起伏，主要诱因仍是政策，但随着行业政策与行业发展不断趋于稳定，处于低估状态下的地产板块，尤其是地产蓝筹正加速由“政策市”回归基本面。具体来看，具备高销售增速和优越土储布局的房企，投资价值越发凸显。而中国奥园作为近年来房地产行业的典型“黑马”企业，也有望在逆势扩张中迎来“戴维斯双击”。

即便是在疫情黑天鹅之下，中国奥园销售业绩依然稳健提升。随着三月底、四月初全面复工复产，公司销售恢复增长势头，7月合同销售约95.5亿元，同比上升43%;前七个月实现合同销售约604.2亿元，完成全年目标的46%。而在2017年至2019年间，公司的目标完成率更是高达103%至137%。从市场越来越认可的合作开发项目来看，中国奥园2020年上半年合同销售金额权益比高达约79%，保持行业较高水平。截至2020年6月30日，公司已签约未确认的合同销售金额约1800亿元，于未来两年逐步确认，盈利持续性强。

从上半年的结转项目来看，据公司公告，奥园2020上半年营业额及归母净利润分别上升19.3%至282亿元及6.3%至24.2亿元，期内交付面积增加39%至288万平方米，因而带动营业额上升，边际利润保持稳定，但2020上半年有效税率增加5.1个百分点至53.6%。扣除汇兑损失及投资物业重估，2020上半年归母核心净利润增加21.0%至24.5亿元。所有信息都显示，一个逆势进击的中国奥园正在迎来属于自己的高光时刻。