常州市集体建设用地基准地价制订研究

摘要：为构建有效合理的集体土地价格评估体系，推动土地使用制度改革向纵深发展，本文从评估思路、级别划分、方法选取、地价水平分析把握、成果表达模式选取确定及其运用等方面进行探索研究，以期为全省加快推进集体基准地价体系建设提供借鉴思路和实践经验。

关键词：集体基准地价;思路体系;研析

中图分类号：F301.2 文献标识码：A  文章编号：1003-9082（2020）07-0-02

一、引言

新《土地管理法》于2020年1月1日起施行，其中一项重大制度突破：结束多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价、同等入市的二元体制，为推进城乡融合发展扫清了制度障碍，这是新《土地管理法》最大亮点。农村集体经营性建设用地入市政策推行之后，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，各地区将会充分利用好这一政策红利，因地制宜、多措并举有效推动此项工作落地深根，开花结果。从而有力促进集体建设用地在土地市场的流动性、市场化与多元化，有利于形成工商企业的资本优势。同时，对土地所有者——农村集体来说，为农村经济发展、农民收入提高以及投融资提供了强有力的支持，真正实现集体土地从资源、资产向资本迈进、显化。

如何全面推进农村集体经营性建设用地直接入市，这需要一揽子政策与机制予以支撑与保障，其中最关健的是探研制订集体建设用地基准地价，建立符合集体建设用地市场公开公平公正的公示地价体系，为确定集体经营性建设用地入市初始价格、土地增值收益调节金征收提供最为基础、有效的尺度工具。常州市作为江苏省集体建设用地基准地价制订的试点区，在总结、借鉴中央改革试点地区武进区与成都市、南海区等农村集体经营性建设用地入市建立的城乡一体化基准地价标准与相关管理方法基础上，探索了集体建设用地基准地价评估技术思路与方法，为集体建设用地宗地价格评估提供依据，为建立城乡统一的建设用地市场提供决策支撑。

二、研究内容

1.思路研析

在对城镇建设用地基准地价体系制订有效分析基础上开展集体建设用地基准地价编订技术思路研析：目前对于集体建设用地基准地价体系建立主要有四种模式。一是直接沿用国有建设用地基准地价级别及基准地价成果;二是沿用国有建设用地基准地价的级别，调整基准地价价格水平;三是专门制定集体建设用地基准地价的级别与基准地价体系;四是同步制定城乡一体化的基准地价。

不管哪种模式，对于建设用地而言，不论权属是国有还是集体，其土地质量影响因素的种类和内容大体相同，因此，集体建设用地基准地价的技术思路与国有建设用地的一致性较高，即基于多因素评价法进行土地定级，在定级的基础上通过样点地价或者样点与定级单元分值模型测算级别基准地价。只是在技术细节、地价内涵设定及成果表达方式上有所区别。首先，各地在技术细节的处理上地区之间做法不一，如在土地定级中对级别界限的落实上，由于同一行政区内建设用地的质量分布与价格特征相似，多数地区级别界限以不破村界为原则;又如，在基准地价评估方法上，有些地区结合集体建设用地的特点，对于集中使用的集体建设用地和零星分布的集体建设用地采用不同的评估方法。其次，在地价内涵上，大部分地区用地类型的设定包括商服和工业，此外有些地区还包括了住宅用地，另有一些地区参照国有建设用地的地价内涵进行设定，除上述用途之外还拓展了细分用途和公共设施用地。最后在成果表达上，主要分为两种类型，一是行政区域整体统一的表达模式，二是分市区及不同乡镇的独立的表达模式。

2.主要体系研究

2.1土地级别的划分

土地定级因素是指对集体建设用地质量优劣有重大影响，并能体现土地区位差异的自然、社会、经济等条件。在土地定级中，需全面掌握集体建设用地土地质量及利用状况，需要对能够反映常州市区实际，体现集体建设用地土地质量差异的主要因素进行评价。本次常州市集体建设用地分用途土地定级的因素因子选择在全面掌握集体建设用地土地质量及利用状况基础上，依據《城镇土地分等定级规程》定级因素基础与《集体建设用地定级与基准地价评估技术指引》确定。

本次常州市区集体建设用地土地定级确定了商服用地、宅基地、工业用地和公共服务用地土地定级评价体系。评价体系从商服繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、社会经济条件、产业集聚效益和区域规划7个方面，选择了13个因子建立分类定级指标体系。通过检查定级单元分值和频率直方图，对土地定级结果进行分析，并进行级别的实地验证，并结合实际情况对土地级别划分的初步结果进行细部调整，确定常州市集体建设用地土地级别划分：商服六级、宅基地五级、工业用地四级、公共服务用地四级。

2.2估价方法的选取

城镇土地估价规程中关于地价评估的主要方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）和成本法等。集体建设用地相较于国有建设用地而言，由于土地（房地产）流转大多处于无序的状态，以“隐形”交易为主，因此交易地价难以反映公开的市场状况，市场比较法、剩余法等土地估价方法在集体建设用地土地估价中的应用受到较大限制，因此，收益法和成本法是样点地价评估中的主要方法。在距离城区较近、土地收益能力较好的地区，应当以收益还原法作为地价评估的主要方法，而在偏远地区，土地收益能力得不到显现，应当以成本法为地价评估的主要方法。另外，在土地价格评估中可适当应用国有地价修正法（通过国有建设用地地价扣除相关征地成本和税费等相关费用，求取集体建设用地地价），以此来弥补土地估价过程中估价方法缺乏的状况，也可通过此方法验证地价评估结果的合理性。

通过样点地价评估方法选取运用，与土地质量分值模型拟合法确定级别基准地价。

2.3地价水平分析

从实践层面来看，目前对于集体建设用地地价水平的总体把握主要有三种方式，一是“弱化差异，强化同地同价”，二是“兼顾差异，引导同地同价”，三是“突出差异，体现城乡衔接”。在前述相关体系研究基础上，从多角度、不同层面地分析集体建设用地基准地价，分别采用分用途地价水平分析、分行政区地价水平分析;地价空间分析;与国有基准地价的衔接分析（如：集体建设用地基准地价略低于国有建设用地基准地价，其中，商服用地地价水平约为国有建设用地地水平的80%;工业用地地价水平约为国有建设用地地价水平的90%;宅基地与国有住宅用地地价水平的差异主要是由于土地使用权权能差异所导致的）、与一级市场成交价格对比分析、与宅基地有偿使用与有偿退出价格标准的对比分析、与建设用地土地取得成本对比分析。就分析研究状况与目前市场状况来说，集体建设用地在权能、市场化程度和价格形成机制等方面与国有建设用地还存在差异，对于“同权同价”的政策的理解不能简单的理解为价格水平的一致性，更多的应该是价格形成机制的一致性，因此，在集体建设用地地价水平确定时应关注现阶段市场的接受程度和政府对地价宏观调控，并把这些因素在此基准地价中予以体现。

2.4成果模式表达

由于集体建设用地布局分散，不连片，基准地价的成果体系可按照行政区域全覆盖的表达模式进行。此种表达模式可分为两种不同类型，一是采用行政区域整体统一的表达模式，二是采用分区县（乡镇）独立表达的模式。两种成果表达模式各有利弊，第一种成果表达模式，在操作上较为简便且在估价范围内地价衔接性较好，第二种成果表达模式能更为精确的反映土地质量的内部差异，从而制定的地价更为精细化。因此，在成果表达模式的选取上，结合具体的估價需求确定成果特点：

2.4.1实现了行政区内集体建设用地基准地价的全覆盖

在土地级别划分的基础上，合理选择了相应的技术路线和方法，形成了区域内全覆盖的分用途集体建设用地基准地价，有着较强的实用性，有利于促进常州市区城乡一体化土地市场建设。

2.4.2建立了集体建设用地基准地价修正体系，成果实用性强

根据集体建设用地的特点，分用途划分了土地级别，评估级别基准地价，在基准地价评估的基础上，建立了宗地地价评估修正体系，适用于宗地地价评估，成果实用性强。

2.4.3采用先进的计算机手段，成果数字化程度高

在级别划分、样点测算、模型建立、图件制作、成果分析时都运用了Arcgis等相关计算机制图技术，并采用同一数据库技术标准编制。

利用常州市知智慧地价管理信息系统，集成国有农用地、集体建设用地、集体农用地等公示地价成果一张图管理平合，利用数据的信息化手段实现自然资源资产高效管理。

三、结语

作为省级试点地区常州结合区域实际探索制订了常州市集体建设用地基准地价体系，形成一套系统、规范的技术体系与成果报告。

该项基准地价体系的公布与运用，将夯实集体经营性建设用地入市改革地价基础，充分发挥价格杠杆的城乡土地资源配置与合理利用引导作用，规范集体建设用地有偿使用与市场秩序，为不同的集体土地市场参与主体提供一把参考的“标尺”，亦为政府在国土空间规划上提供一把特殊的“标尺”，强化政府对土地市场的宏观调控、促进城乡统一土地市场建设的形成。

作者简介：王文（1975—）男，江苏常州人，高级经济师、土地与房地产估价师，主要从事为土地经济与政策、土地、房地产估价、国土资源利用研究等。