物业企业财务管理内部控制防范对策研究

宋斌

摘要：物业企业作为新兴服务行业，由于起步较晚，现阶段还处于摸索发展的阶段，因此在财务管理内部控制中还存在一定的发展问题，本文基于此，通过系统分析物业企业加强财务管理内部控制的必要性，明确其在内部控制中的主要问题，提出针对性的强化对策，以帮助物业企业有效改善经营管理水平，强化经济效益的深入挖掘，促进企业实现更高质量的发展。

关键词：物业企业;财务管理;内部控制

随着我国市场经济的不断健全与完善，房地产行业得到了高速发展，随着各地房地产需求的增加，为物业企业发展提供了新的市场机遇。然而，市场的不稳定性导致物业企业也发展的同时需要面对更加激烈的市场竞争，企业内部人才素质普遍不高，限制了物业企业管理水平的有效提高。同时，由于物业费在现阶段市场收费标准体系下成本增加，大大缩减了物业企业的利润空间。面对日益复杂的市场环境，物业企业要想求得长远发展，必须强化内控管理，深刻剖析财务管理内部控制过程中存在的主要问题，以探索多元化的优化对策，有效改善物业企业经营管理水平，促进物业企业经济效益最大化挖掘。

一、物业企业加强财务管理内部控制的必要性

（一）收入来源的单一性决定着其必须强化财务管理内部控制

首先，物业企业的最主要收入来源是通过收取业主的物业服务费予以保障，即一般所言的物业管理费，其收取标准主要是由房地产开发企业根据房产项目所在地区的整体物价水平、工资标准等进行有效分析，核算物业项目配套设施的维修成本进行具体价格方案的设计，经当地物价部门统一核实批准后方可执行。一般情况下，一旦物业项目管理费用确定，就意味着基本标准已经形成，很难上涨，越是老旧小区物业费用征收标准就越低。加之业主对物业管理工作又不积极配合与支持，导致项目费用全覆盖收缴困难。此外，随着房屋建筑的老化，小区配套设施与设备问题会增多，业主对物业要求会增加，长期得不到解决，又增加了物业费用收缴的难度，坏账数量日益增加。其次，公共类收益作为物业企业的另一收入来源，但随着业主维权意识的不断增强，对于该部分收入的返还要求强烈，会造成物业企业该部分收入的缩减。最后，物业其他经营收入来源，主要包括企业开发的小区家政服务项目、特约服务项目、中介及其他工本费用，需要物业企业立足拓展收入来源的基本实际，深入挖掘项目资源，但其收入数额十分有限。

（二）物业管理成本的增加客观上需要通过财务管理内部控制的强化进行优化

随着物业企业项目的管辖年限的增长，设施设备日益陈旧，物价持续上涨的市场环境下，物业企业需要增加物业管理项目的维修成本支出，同时，在从业人员受限、低工资管理标准下，还要响应国家社保缴费政策的号召，为这些从业人员缴纳社保，使物业企业管理成本不断增加。因此，探索在有限收入水平基础上的收益转换，强化资金使用效益，破解经营管理困境，强化企业市场竞争优势是现阶段物业企业强化财务管理内部控制的重要课题。

二、现阶段物业企业财务管理内部控制中存在的主要问题

（一）缺乏科学的内控管理意识

物业企业由于起步较晚，还属于新兴的服务行业，还处于不断摸索的阶段，因此许多企业内部缺乏科学的内控管理意识，不能及时开展财务管理的优化与完善，还局限于传统管理思维模式中，工作内容缺乏统筹性，人员设置不合理，限制了物业企业财务管理内控工作的有效开展。

（二）内控管理体系建设滞后

由于从管理层不能对物业企业的内控管理加以高度重视，造成在财务管理的制度建设方面十分滞后，缺乏健全的内控管理体系，内部管理较为混乱，出纳会计一般都是一个岗位，发票印章也由其监管。部分物业企业尽管也实施了一些内控管理制度与办法，但内部人员流动性较大，刚熟悉内控管理流程，就由于多重因素人员离职，导致制度执行得不到有效保障。

（三）预算管理有待进一步优化

现阶段，物业企业预算管理工作中主要存在以下不足：首先，部分企业根本不实施预算管理，财务管理只是简单的账目核算;其次，缺乏對预算工作的足够重视;最后，不能有效明确预算管理目标，导致预算目标大而空，可操作性不强，需要进一步优化预算管理的编制、执行、考核等多项环节。

（四）内控考核监督不畅

由于物业企业内部没有形成良好的财务管理内控环境，内部机构不健全，导致各部门、岗位等监督不畅，内控考核监督形同虚设，可以监督的范围也十分有限，一般只能是走个过场，缺乏科学性与完整性。亟需强化内部审计监督与绩效考核。

三、强化物业企业财务管理内部控制有效防范的相关对策

新经济发展环境下，物业企业要想实现该质量发展，必须立足企业发展的具体实际，强化财务管理内部控制的有效防范，以优化经营管理，挖掘更多的企业经营效益。本文主要从以下几方面予以强化：

（一）深化企业内部全员内控管理意识

由于物业企业有其特殊的行业属性，物业企业必须从整体上统一认识，转变传统财务管理观念，强化内部全员内控管理意识，定期组织员工参与财务管理知识与内控管理的培训与学习，明确内控管理的基本目标。特别是作为管理层，要从上强化对内控工作的重视，合理引导员工积极参与财务管理工作，规范内部业务操作，营造良好的企业内控管理氛围。

（二）加强企业全面预算管理与控制

物业企业要立足当前企业发展的基本需求，优化内部组织机构设置，规范岗位管理，构建科学的全面预算管理体系。强化各部门人员的沟通与合作交流，引入“零基预算法”“以收定支”等科学方法优化全面预算工作，夯实预算执行工作，加强预算执行效果考核与监督，确保全面预算管理能够得到全面推广。

（三）强化内部资金管理与控制

资金作为任何一个企业发展的核心动力，其贯穿于企业经营管理的各个环节，因此，物业企业必须强化内部资金的有效管理与控制。首先，以全面预算管理工作的推行为契机，科学统筹企业内部资金的有效使用，建立健全资金集中管控机制，以时间价值与现金流量管理为导向，全面提升资金使用效率;其次，全面挖掘资金的收益转化效能，科学设计物业催缴方案，加强物业应收账款催缴，适时清理历史欠账，提升当年累计收入管理;再次，合理控制企业成本，在确保项目服务质量与公司市场信用的前提下，对人工、物资采购等具体成本项目进行科学规范与管理，节省成本;最后，规范采购评审管理，明确合同支付交易期限，充分利用闲置资金开展物业项目的服务拓展，提升项目投资收益。

（四）建立健全内部审计管理机制

物业企业的不断增加，使得许多职业经理人开始拓展服务范围，为企业经营管理的优化升级提供了专业指导，许多物业企业规模不断扩大，开始向规模化、现代化、集团化的方向发展，不利于内部的集中统一管理。因此，物业企业必须重视内部审计工作的不断强化，首先，根据企业规模进行内部机构的不断完善，设立专门的审计部门，强化机构的独立性，确保其能够直接向企业权力机构进行工作汇报;其次，充实人员配置，招聘或从内部现有人员中培养一批既精通会计管理、审计监督等专业知识，又熟悉物业行业管理情况的人员专门负责企业的审计工作，全面提升内部审计的专业化;最后，建立健全《物业企业审计管理条例》，规范机构设置、人员配置、岗位职责与其他工作管理的相关内容，强化审计制度保障，为物业企业财务管理内部控制工作的实施创造有利的监督环境。

四、结语

综上所述，强化企业财务管理内控防范，需要立足物业企业的行业特性，深化企业内部全员内控管理意识，加强企业全面预算管理与控制，强化内部资金管理与控制，建立健全内部审计管理机制，以切实改善其经营管理环境，促进物业企业可持续发展的全面实施。

参考文献：

[1]王秀梅.如何实施物业企业内部控制[J].财会学习，2018（12）：1-3.

[2]张权利.物业企业财务内部控制现状分析及优化方案[J].中国集体经济，2018（15）：142-144.