房地产交易中的风险管理探讨

邱玲

摘    要：在社会经济快速发展的推动下，城市化进程的脚步逐渐加快，在人们生活水平显著提升的背景下，地产市场呈现出高度活跃的状态。房地产行业逐渐成为国民经济市场中的重要推动力。随着房地产市场份额的逐渐增加，房地产教育中的风险管理问题也亦日渐突出，交易风险的预防与规避逐渐成为房地产企业的重点关注对象。对此，本文将对房地产交易中的风险管理进行分析，以促进房地产企业交易风险规避能力的提升，实现房地产企业的平稳运行。

关键词：房地产交易;风险管理

1  前言

房地产行业归属于第三行业，主要指从事房地产开发、建设、投资、经营、抵押以及租赁等活动的产业部门，其对人们的日常生活具有重要影响。由于我国房地产市场仍处于发展阶段，相关制度正处于完善阶段，使得在实际的交易过程中，易出现交易信息不对称、交易欺诈以及合同无效等方面的问题，特别是无证或限制交易房地产的交易行为，交易纠纷出现的可能性较高，不仅对交易当事人的既得利益造成损害，对房地产市场的稳定发展亦带来了不良影响。对此，本文将从两个方面对房地产交易风险管理进行分析，立足于房地产交易风险管理的特征与常见问题，对风险管理的具体优化措施进行探究，以促进房地产交易中风险管理质量与水平的提升。

2  房地产交易风险管理的特征与常见风险

2.1  房地产交易风险管理的特点

房地产交易风险管理的特点，主要表现在以下几个方面：一是复杂性，房地产可以独立存在，但是又具有不可相互替代的特点，主要是指买卖标物只能是交易双方当事人所约定的房地产，具有一定的特定性，而房地产交易实质上属于权属的转让，换言之就是房产与地产权利的转移，这一交易过程不仅手续复杂，还交易过程时间长的特点，这使得房地产交易风险管理具有复杂性的特征;二是规范性，主要是在房地产交易过程中双方方式认会签订相应的书面合同，对此，在实际的房地产交易风险管理过程中，针对于申请办理归属权转移手续时，相关工作人员应当对房地产所有权、契税完税凭证以及关系证明等各方面的材料进行审核，必要时可以社会中介机构参与其中，以避免房地产交易过程中的风险[1]。

2.2  房地产交易风险管理的常见风险

房地产交易风险管理的常见风险，主要包括以下几方面：一是开发商交易风险，在房地产开发过程中，开放商所遵循的原则为利益最大化，使其已出现过度追求既得利益的问题，进而使其产生各种不正当的操作，具体表现为暗箱操作更改建设规划、强占绿地与公共场所等，同时，在房屋建筑施工过程中，易出现偷工减料等方面的问题，使的房地产工程质量出现不符标准、安全隐患等方面的问题，对房地产交易当事人的经济利益产生不良影响，再加上部分购房者自身缺少专业房地产知识，对房地产行业的发展动态认知不清，使其极易受到地产销售人员的误导，进而导致房地产交易风险的出现;二是中介交易风险，目前，房地产交易主要包括二手房交易和一手房交易两种，其中一手房交易主要是指开发商与购房者之间的交易行为，而二手房交易更多借由房地产中介完成。房地产中介的主要工作内容包括房地产价格评估、房地产咨询以及房地产经纪活动等各方面。但是，在实际的房地产中介交易过程中，部分房地产中介机构存在隐瞒推脱等方面的问题，使得房地产交易双方存在交易信息不对称、谎报房地产出售价格、出租房非法买卖以及私吞购房者款项等方面的问题，进而对房地产交易双方的利益造成损害;三是合同无效风险，在实际的房地产交易过程中，若交易中存在出卖人主体不合格、房地分别专访、非法转让以及优先购买权被侵犯等方面的问题，则会导致房地产交易合同无效化。无效交易合同本身并不具有法律效益，其具有的不确定性会对交易双方的利益产生较大的影响，特别是在房价涨跌幅度偏大时，卖家或卖家易出现反悔要求退房的问题;四是税费规避风险，目前，房地产交易当事人为降低房地产交易成本，提升买卖交易的达成率，在实际的交易过程中，部分当事人会采取高买低报或延期过户等方式，用以规避税费。但是，借助虚假协定以极低的交易價格进行纳税申报，虽然能够有效减少税费缴纳，却会带来较多的隐患造成其他利益的损失，而部分未满五年再次出售的“涉税房”，借助延期办理转让手续虽能够有效规避营业税，却在一定程度上增加了房地产交易的违约风险。整体而言，房地产交易受房地产开发商、中介以及合同等因素的影响较大，房地产交易风险股管理的过程中，应当强化对这几个要素的控制[2]。

3  房地产交易风险管理的优化措施

3.1  房地产交易风险管理的体系优化

房地产交易风险管理体系作为风险管理质量与方向的重要保障，在优化过程中，应当格外注意以下几方面：一是法律体系的完善，政府部门应当强化对房地产交易风险管理的重视，并充分发挥自身的引导作用，通过完善法律法规的方式，对房地产交易行为进行约束，一方面能够为房地产交易风险管理提供必要的法规支撑，一方面能够有效提升对不合法交易行为的打击力度，以实现房地产交易风险管理难度的降低，促进房地产经济的平稳发展;二是优化宣传体系，宣传是提升房地产开放商、中介机构等诚信意识的重要路径，借助微信公众号、微博等社交平台提升房地产交易当事人对交易风险的重视，同时，还能借助舆论提升房地产上的诚信意识，进而达到减轻房地产交易风险管理压力的目标;三是构建信息体系，欺诈是房地产交易中最常见的风险之一，通过构建房地产信息西永，能够让购买者借助网络获取房地产信息，尽可能规避欺诈风险，同时，还能引导房地产交易当事人借助网络对不规范行为进行曝光，为自身利益的维护创造条件;四是优化培训体系，风险管理人员作为房地产交易风险管理的直接参与者，专业素质与工作能力对风险管理的质量具有直接影响。通过培训机制的构建，能够丰富风险管理人员的法律知识，促进管理工作规范性的提升，通过职业素养的培养，引导风险管理人员树立“为人民服务”的意识，维护交易当事人的既得利益[3]。

3.2  房地产交易法律风险的风险规避优化

针对于房地产交易风险管理中常见的风险规避，风险管理人员应当格外注意以下几方面：一是合同风险规避，风险管理工作人员应当引导房地产买卖当事人以政府行政机关认可的文本作为参考，并立足于房地产交易的实际情况对支付方式、交房时间等各个款项进行完善，在必要情况下，还可以请专家或者律师对合同进行再次审核，确保无误后在进行签订，尽可能规避房地产交易过程中的合同风险;二是欺诈风险， 针对于中介欺诈风险的规避，风险管理人员首先应当加强对总结机构的准入管理，并对中介从业人员的档案进行统一管理，对违规的总结机构进行实际通报与惩戒，以保证房地产中介机构工作的规范性，同时还应当引导房地产交易当事人在了解总结机构实际情况的背景下，再进行合同的签订，以尽可能避免总结从中谋取违规利润的问题出现，进而达到规避欺诈风险的目标。

4  结束语

综上所述，随着房地产交易市场的快速发展，原有的房地产市场管理机制与体系逐渐无法适应当前的房地产交易状态，使得房地产交易风险问题逐渐显露而出，对房地产交易双方当事人的经济利益皆产生了一定的影响，而房地产交易风险管理作为规避交易风险的重要路径，政府部门应当强化对风险管理的重视程度，通过优化管理体系的方式，促进房地产交易风险管理水平与质量的提升，维护房地产市场的稳定性。

参考文献：

[1] 官琦.房地产交易中的风险管理探讨[J].现代经济信息，2018（11）：388.

[2] 刘华容.浅析房地产买卖交易的风险防范管理[J].建材与装饰，2016（17）：191～192.

[3] 刘宝文.房地产交易管理中的风险及规避策略分析[J].门窗，2015（9）：254.