浅谈房地产投资开发企业的现金流优化管理

杜家浩 苏晓晖

摘要：伴随着城市化建设步伐的不断加快，房地产投资开发企业数量不断增加，房地产行业内的市场竞争积累程度也随之上升。在房地产投资开发持续经营与发展中，现金流管理事宜十分重要，很多房地产投资开发企业最终退出市场，与现金流管理上的不当也有直接关联。本文将对房地产投资开发企业现金流管理中存在的不足进行分析，并就此类企业如何更好地进行现金流管理提出合理化建议。

关键词：房地产;现金流;管理

一、房地产投资开发企业现金流管理概述

现金流管理是以现金流量作为管理中心的一种具体管理活动，其本身是财务管理范畴下的一种具体管理类型。房地产企业在持续经营发展中需要大规模地进行资金调度与使用，企业现金流量较大，现金流管理的实际压力也相对较高。从总体上来看，房地产投资开发企业现金流管理能力与水平已经有了很大程度提升，但房地产投资开发企业资金使用上容易受到很多内外部因素的影响，现金流管理上也往往需要对多个层面的事宜予以兼顾，这使得现金流管理成为了房地产投资开发企业财务管理体系中较为复杂的一项管理。

二、房地产投资开发企业现金流管理中存在的问题

（一）现金流管理的受重视程度相对较低

虽然现金流管理对于房地产投资开发企业持续经营与发展十分重要，但很多房地产投资开发企业，特别是中小型房地产投资开发企业对现金流管理的重视程度较低，财务管理体系内，现金流管理的优先级也处于较低水平。思想意识层面对现金流管理无法给予充分关注和支持性，一般的财务人员便充当着现金流管理主体，其独自进行现金流的管理虽然能够将一般性管理事务进行较好处理，但核心领导层，特别是决策层往往不会参与到现金流管理活动开展之中。重视与支持力度相对较弱时，现金流管理很难成为一种常态化管理工作存在于内部综合管理体系之中，各种具体的管理问题也很容易顺势产生。

（二）风险防范意识相对较低

房地产投资开发企业在现金流管理中风险防范意识相对较低，特别是在当前房地产行业竞争极为激烈的背景下，各类型房地产投资开发企业都在积极的拿地、囤地，但这些经营行为往往需要强大的资本实力予以支撑。由于发展上过于冒进，且国家在金融领域对房地产市场进行调整、限制，房地产投资开发企业的现金流管理中会受到很多风险因素的影响。但为了更好进行利润获取，鲜有房地产投资开发企业能够基于风险防范理念进行现金流的科学管理，绝大多数房地产投资开发企业所进行的现金流管理也只是一种寻常的管理。正是由于风险防范意识较为薄弱且并未在现金流管理中有意识地进行风险识别和规避，资金链断裂的实际风险极大。

（三）现金流管理同企业战略的契合度较低

房地产企业现金流管理同企业自身发展方向及战略的契合程度相对较低，这也是其现金流管理中存在的一种明显不足。大多数房地产投资开发企业在现金流管理上进行着被动式和机械性的管理，不仅财务同业务间的正向联系没有构建出来，现金流管理也并没有前瞻性。现金流管理绝非对资金使用事宜进行的简单管理，理论上来说，其需要服务于企业内部经营管理活动的开展以及综合发展。但受制于经营发展压力的影响以及相关人员对现金流管理在认识上存在局限性，房地产企业现金流管理并没有同企业战略以及经营性活动开展较好联系在一起，现金流管理的功能性与实际价值也相对较低。

（四）预算执行力度明显不足

现金流管理可以简单理解为对资金进行的管理，在现金流管理中预算计划编制以及预算执行等相關工作对最终管理成效取得会产生直接影响。房地产投资开发企业的现金流管理中，预算执行的过程控制力度相对不足，财务管理人员也没有将现金流管理、预算管理等分项管理活动开展较好联系在一起。由于对预算执行缺乏明显的控制，项目开发以及工程建设层面的资金使用往往会呈现出不可控的状态，这不仅会打乱既有现金流管理计划，更是会加剧资金上的紧张，导致资金的内部流动性严重降低。长此以往发展下去，现金流管理的实际压力会越来越大，一旦融资上出现问题，现金流管理便会陷入到十分危险的境地之中。

三、优化房地产企业现金流管理的建议

（一）提升现金流管理实际地位

优化房地产企业现金流管理首先要提升现金流管理的受重视程度，即企业内部需要给现金流管理以更多的重视，在此基础上，现金流管理在财务管理体系中的地位需要得到对应提升。建议各类型房地产企业，特别是中小型房地产企业对优秀企业的现金流管理经验进行借鉴，例如，进行现金流管理制度建设，将现金流管理的权责关系予以明确、基本内容及目标予以细化的做法能够使得现金流管理制度更好地指导和规范具体管理活动开展。除财务管理人员外，房地产投资开发企业内核心领导层需要关注并参与到现金流管理活动开展之中，以及时地了解现金流管理工作开展上的需求，并提供对应支持。

（二）构建现金流风险管理机制

现金流管理本身较为特殊和重要，在具体管理活动开展中构建现金流风险管理机制便十分必要和重要，房地产投资开发企业更是需要结合现金流管理实际状况，将风险防范意识融入现金流管理全过程并构建出与之对应的风险防范机制。例如，万科集团在现金流风险管理机制构建上的做法十分可行，其增加了风控部门同财务管理部门的联系，并要求现金流管理人员定期进行现金流量表制作以及现金流管理报告制作，财务管理部门与风控部门需要对相关数据与报告内容进行风险因素的排查和分析。这种模式也可以被较好套用到各类型房地产投资开发企业之中，并对现金流管理中的风险进行较好抵御。

（三）围绕企业战略进行现金流管理调整

房地产投资开发企业所处的行业环境、市场环境处于不断的变化之中，企业自身在持续经营发展中更是要进行不断地调整。这些因素影响下，现金流管理活动开展中也不能一成不变，积极地进行现金流管理侧重上调整的也具有重要意义。由于现金流管理本身要以服务与企业发展为目标，房地产企业在现金流优化管理上需要与企业发展战略间进行更好的适配。

四、结语

不同规模的房地产投资开发企业虽然在现金流管理上的压力不尽相同，但对于一些共性的现金流管理问题其需要给予应有关注，并积极地对自身现金流管理上存在的不足、问题等进行弥补与解决。值得注意的是，现金流管理是房地产投资开发企业经营发展全过程的一种重要管理类型，核心领导层以及财务管理主体也需要将现金流管理，特别是现金流的优化管理作为一种常态化工作坚持下去。

参考文献：

[1]  李志成.房地产开发企业融资和现金流管理的优化研究[J].求知导刊，2017（21）.

（作者单位：临沂大学土木工程与建筑学院）