论土地评估机构项目管理的重要性

张继华 杨明太

摘 要： 土地评估机构的一般工作程序是接受委托方委托，按照法律、行政法规和城镇土地估价规程、资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行必要的评估程序进行土地估价，出具土地估价报告，为委托方相关经济行为涉及的土地使用权提供价值参考依据，完成土地估价项目。土地评估机构通过完成土地估价项目实现机构自身的经营目标，项目管理是土地评估机构的一项基本管理任务。

关键词： 土地评估机构;项目管理;团队建设

【中图分类号】F301      【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）13-0015-01

每一个土地估价项目都有其自身的特点和规律，比如土地使用权抵押项目的土地评估，除了要遵守土地估价的一般原则外，还必须遵守谨慎原则，在确定估价对象相关参数和估价结果时，估价师应分析并充分考虑土地市场的运行状况，有关行业发展状况，特别是抵押项目存在的风险。又如司法拍卖为目的的土地评估项目，委托方是人民法院，在评估委托阶段对于评估范围的确定、评估阶段对于现场勘查人员的配合、评估相关资料的获取等都与一般的土地估价项目有所不同，且土地估价人员需要协调申请执行人与申请被执行人以及法院执行人员对于评估范围的确定、现场勘查情况的书面记录要求签字确认。并且在整个估价过程中，除应当遵循《土地管理法》，《城镇土地估价规程》以外，还应当遵循人民法院的规定、规范如《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、《人民法院委托评估工作规范》等。

因此，土地评估机构对每一个土地估价项目的管理是一项重要的管理工作内容。项目管理水平体现在项目完成的质量和效率的高低，对于土地评估项目的管理能力是土地评估公司核心竞争力的基础。

1 项目与项目管理概述

项目是为实现一个特定的目标，通过有效的利用资源，完成一系列工作。比如一个土地估价项目，是为了确定土地使用权的市场价值，利用土地估价机构掌握的市场调查资料和相关的评估资料，通过履行必要的评估程序进行土地估价，出具土地估价报告，为委托方相关经济行为涉及的土地使用权提供价值参考依据。

项目具有如下基本特征：

①独特性：任何项目都有一个特定、明确的目标。对于土地评估项目来讲，基本目标是对特定资产的价值进行评定估算，出具专业的土地估价报告，由于评估目的、评估对象、可利用的资源限制，使每个土地估价项目具有不同的特点。

②生命周期性：土地估价项目开始是通过与土地估价委托方协商达成的委托评估合同确定。土地评估项目需要在既定的时间内完成。土地估价项目的完成时间因土地估价项目大小和难易程度而异，项目越大则需要投入的人力物力也越多，相应的评估时间也比较长。

③内在关联性：土地评估基本程序包括：明确业务基本事项;订立土地评估业务委托合同;编制土地评估计划;进行土地评估现场调查;收集整理土地评估资料;评定估算形成结论;编制出具评估报告;整理归集评估档案等八大程序组成。各个工作任务之间相互联系，在时间上相互衔接，这种内在的关联性是计划和组织项目实施的基础。

④冲突性：对于土地估价项目而言，每一个项目都涉及委托方、土地评估机构、土地评估项目团队和行业检查监督部门四大环境因素。土地评估机构不仅要严格把控各个评估项目的完成情况，同时还要关注公司的壮大发展和公司的利润增长率;土地估价行业检查监督部门定期对各机构的土地估价报告进行抽查并公布报告质量评审结果，会影响机构投标的中标几率和入围相关机构评估库的准入率。

⑤风险性：土地估价项目包含一定的不确定性，最终是否能够完成项目，有些项目随着时间的推进，新情况不断出现，新问题不断发生，甚至会解除合同以规避风险。

项目管理就是项目的管理者在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。

2 土地估价项目管理过程和方法

每一个土地估价项目具有不同特点，比如不同的土地资产规模、土地资产分布状况、土地资产特性等等，因此每个土地估价项目的管理方式和难度不尽相同。从项目管理的一般规律看，主要的管理过程是制定计划，按照计划开展工作，并在过程中实施控制，及时调整实际季度和计划进度的差异，最后完成项目。

第一、制定项目工作计划：土地估价项目的管理过程首先是制定详细的工作计划。项目计划内容应当包括项目组成员、项目负责人、各项目组成员的分工，各个工作步骤的时间安排，重要工作的时间节点等内容。第二、组织项目团队：项目组一般由土地估价师及土地估价辅助人员组成，有些复杂和特殊项目还需要聘请外部专家做技术支持，项目组的大小和结构由项目规模和难易程度决定。项目团队的领导及项目经理应具备领导团队的技术和技能。第三、控制项目的进度、质量和费用：项目开始后项目经理要对照计划监控进度，如果发现实际进度与计划进度出现偏差，特别是实际进度落后于计划进度或没有达到技术要求，必须及时采取纠正措施，使项目回到正常状态。控制项目的质量，众所周知土地估价报告质量是土地评估机构的生命线，土地估价师及从业人员在执业过程中必须严格遵守相关的法律法规和严格按照城镇土地估价规程等相关技术规程的规定，做好估价对象现场勘查和评估资料收集整理，在确定土地估价相关参数和结果时，应当分析并充分考虑土地市场的运行状况、有关行业的发展状况，以及存在的风险。

在评估计划中，应当明确报告质量控制措施，对土地估价报告实行严格的机构内部“三审”制度，及报告出具人对报告进行“一审”，将发現的问题及时修改，转交项目经理进行报告“二审”，最后由土地估价机构质量控制部门对报告进行“三审”。对于复杂项目，项目经理应当及时向质控部门反馈土地评估中遇到的重大疑难问题，经过项目部及质控部集体讨论决定相关问题的处理意见并形成会议纪要，并在最后报告归档时一并归入档案资料予以保存。

控制项目的费用，在保证报告质量的前提下，尽可能减少项目费用仍然是土地估价机构应当考虑的问题之一。