房地产企业三大主表与传统企业三大主表的共同点与区别

梁秀静

摘要：房地产预售制度使房地产企业销售资金回笼与收入确认时点之间存在时间性差异，这就导致了房地产企业三大主表与传统企业三大主表之间既有共同之处又存在着一定的差异。本文先对某煤炭企业三大主表财务数据进行分析，继而又以某房地产企业三大主表财务数据进行对比分析，较为深入地分析房地产企业财务报表在项目所处不同开发周期中财务数据的特点以及在财务报表中的体现。作者还针对房地产行业的特殊性对预售制度及预售制度所带来的其他影响做了阐述。在文章的最后，作者提出房地产企业已经走过了粗犷不规范管理时代，必须通过科学的精细化管理才可以提高房地产企业利润。

关键词：三大主表;预售制度;管理

引言

财务报表中“三大主表”指资产负债表、利润表、现金流量表。资产负债表是反映企业财务状况的报表，体现资产、负债、所有者权益三者之间的关系。资产负债表的作用在于揭示企业的经济资源总量及其分布结构，反映企业的财务实力、偿债能力等。利润表是企业在一定时间内的获利能力情况，评价企业的经济效益和经济效率。现金流量表反映企业一定时期内经营活动、投资活动、筹资活动对企业现金流量的影响。下面将对房地产企业与传统企业三大主表之间的共同点及区别进行分析。

一、房地产企业与传统企业三大主表的共同点分析

“三大主表”三维立体式展现了一家企业的财务状况，多角度对同一经济实体的资产质量、经营业绩，现金流量情况做出报告。房地产企业的“三大主表”在这些方面与传统企业都是相同。但与此同时，房地产企业的“三大主表”在项目不同的开发周期又有着自己的特殊之处。

下面首先对一家传统煤炭企业2019年9月末财务报表数据进行简要分析：资产负债表中：资产总额466.03亿元，负债总额232.41亿元，股东权益总额233.62亿元;利润表中：总营业收入244.94亿元，总利润21.96亿元，净利润15.97亿元;现金流量表中营业性现金流7.43亿元，投资性现金流-12.95亿元，融资性现金流3.07亿元，净现金流-2.44亿元。

通过对资产负债表分析并结合企业实际情况，该企业资产规模较大，属于重资产企业，企业资产负债率49.87%，属于低风险行业，企业还债能力强。通过对企业利润表分析，企业1—9月营业利润率为8.9%，通过查看该企业上半年利润表，该企业上半年营业利润率为1.3%，第三季度营业利润率比前两个季度有了较大幅度提升。通过对该企业现金流量表分析，该企业对外投资规模较大。

传统行业中现金流量表中销售商品提供劳务收到的现金≈（主营业务收入+其他业务收入）×（1+13%）+预收账款增加额-应收账款增加额-应收票据增加额，按照上面模板公式计算该企业销售商品提供劳务收到的现金约为265.1亿元，实际现金流量表中销售商品提供劳务收到的现金273.85亿元，两者基本相等。通过分析数据可以看出，主营业务收入占销售商品提供劳务收到的现金的92.39%，属于第一影响因素;1-9月应收账款增加15.17亿元，应收账款占销售商品提供劳务收到的现金的5.54%，属于第二大影响因素。预收账款增加额及应收票据增加额占销售商品提供劳务收到的现金的2.7%，对现金流入影响偏小。

传统行业中购买商品、接受劳务支付的现金≈（主营业务成本+其他业务成本+存货的增加额）×（1+13%）+预付账款增加额-应付账款增加额-应付票据增加额。按照上面公式计算该企业购买商品、接受劳务支付的现金约为224.85亿元，实际现金流量表中购买商品、接受劳务支付的现金214.28亿元，两者基本相等。通过分析数据可以看出，主营业务成本197.51亿元占购买商品、接受劳务支付的现金104.47%，足以证明主营业务成本对购买商品、接受劳务支付的现金具有举足轻重的作用。其他会计科目增减变化程度对购买商品、接受劳务支付的现金影响比例偏小。传统企业会计报表数据清晰易懂，便于报表使用者对报表的理解。

二、房地产企业与传统企业三大主表的区别分析

以下是某房地产企业单一项目公司2016年末财务数据且该企业2016年首次开盘销售，资产负债表中：资产总额14.68亿元，其中货币资金1.54億元，存货12.38亿元;负债总额11.12亿元，其中预收账款3.43亿元;所有者权益3.55亿元，未分配利润–0.24亿元，值得一提的是账面应交税金为–1409.29万元。利润表中：营业收入0，营业成本0，税金及附加201.89万元，期间费用合计1159.5万元，其中：财务费用60.19万元，本年利润总额为–1388.86万元，所得税567.82万元，本年净利润–1966.03万元。现金流量表中：销售商品、提供劳务收到的现金3.42亿元;购买商品、接收劳务支付的现金1.34亿元;经营活动产生的现金流量净额0.14亿元，投资活动产生的现金流量净额–10.52万元，分配股利、利润或偿付利息所支付的现金4531.71万元，筹资活动产生的现金流量净额3968.29万元;现金及现金等价物净增加额0.53亿元（未包含使用受限资金）。

如果以传统行业的标准对以上财务数据分析，存货占资产总额的84.37%，企业资产过多沉淀在存货中，企业资产变现速度慢;资产负债率为75.81%，企业偿债能力较差且风险大。预收账款占流动负债的55.96%，属于第一大影响因素。预收账款过大，企业面临风险也大。从利润表中可以看到：企业当年没有收入（以前年度也没有收入）、成本，只有相关期间费用，故本年利润为负，但是有企业所得税费用，无法理解。从现金流量表中可以看到购买商品、接受劳务支付的现金仅为预售账款期末减期初，与利润表中主营业务收入没有关系。购买商品、接收劳务支付的现金1.35亿元，但主营业务成本为0，存货增加2.49亿元，无法印证上面“现金流模板公式”。现金流量表中分配股利、利润或偿付利息所支付的现金4531.71万元，但利润表中财务费用仅60.19万元。如果用传统行业会计报表的标准及相关比率来衡量该房地产企业会计报表的话，绝对是令人费解，甚至会认为该房地产企业会计报表在某些地方是错误的。

该房地产企业会计报表没有错误，之所以房地产企业的会计报表与传统企业的会计报表存在较大差异，主要是由房地产行业的特殊性决定的。在房地产行业众多的特殊性中，房地产企业实行的预售制度对房地产会计报表的影响尤为重要。一般企业销售的产品都是可以直接使用的产成品。房地产企业目前实行的预售政策即房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目。

在项目前期预售阶段，房地产企业为了快速回笼资金，前期推出的都是去化速度较快的住宅产品及其他刚需产品。资产负债表中预收账款增多，资产负债率较高，此阶段房地产企业预收账款可以通俗地理解为未达到收入确认时点的收入。衡量资产负债率时可以剔除预收账款增加这一因素。利润表中主营业务收入、主营业务成本为零，只有期间费用，利润为负，但是不能简单地判定为企业经营状况不佳。因为此时只是未达到结转收入、成本的相关标准。现金流量表中的现金流入主要来自销售房屋的预收款资金流入与利润表中的主营业务收入无关。此时项目尚处在于施工阶段，部分工程仍需施工单位垫资施工，现金流总体充裕。

按照我国税法相关规定符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。在开发项目达到收入确认条件时点，项目基本已经全部完工，资产负债表中存货减少转入利润表的主营业务成本;预收账款减少，转入利润表中的主营业务收入;利润表可以体现出项目的经营情况。此时，利润表中可能主营业务收入数额巨大且经营利润可观，但现金流量表中现阶段出售的主要是去化较慢的产品，且由于项目完工并交付使用，前期留存的应付工程款也需要集中支付，此时现金流量表中，当期现金流入较少，现金流出较多，现金流紧张。房地产企业在确认收入后，现金流量表与利润表之间的差距依然比较大，不能完全按照传统行业的标准来评判。

房地产预售制度导致了房地产企业销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异，自然而然的催生了房地产企业预缴税金制度。房地产企业主要税种如增值税及附加、土地增值税、企业所得税均需要预缴税款。1993年12月13日以国务院令135号文《营业税暂行条例》中就明确规定，纳税人销售不动产，于次月缴纳税款，与是否结转收入无关。营改增后，国家对房地产企业依然实行预缴制度。1994年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，明确了房地产企业预缴土地增值税。在国税发（2003）83号文中明确规定了房地产企业需要预缴企业所得税。预缴税金制度下，不论利润表是否结转收入，是否有盈利，各类预缴税金均需要按照实际收款时间的次月或者季度缴纳税金。在预售未达到交房标准、未确认收入前，应交税金账面金额为借方余额。在交房确认收入后，根据项目实际情况进行汇算清缴。前例中在预售未达到交房标准时，现金流量表中分配股利、利润或償付利息所支付的现金4531.71万元，但利润表中财务费用仅60.19万元，主要是由于房地产企业开发周期长，项目贷款利息资本化计入成本，利润表中的财务费用一般仅是金融机构手续费及存款利息收入等。

结语

财务报表使用者熟悉了传统行业三大主表的内容，并且通过财务报表可以获取报表使用者需要的财务信息，对企业各类经营成果形成正确的判定。由于房地产企业实行预售制度，我们不能完全按照传统企业的标准来评判房地产企业的会计报表的相关情况。会计报表使用者需要清楚房地产项目所处的不同开发阶段，通过连续若干年会计报表综合评判房地产企业的经营情况。

大部分中国家庭中最大支出仍然是购房支出，再加上近些年房价不断上涨，部分媒体大肆渲染及“房奴”的现身说法等等，对于不了解房地产行业的人们来讲，房地产企业就是民众生活中的“吸血鬼”，房地产行业就是一个暴利的行业。但是根据多年的实际工作经历，房地产企业早已不再是什么可以“一夜暴富”暴利行业，甚至有些房地产企业在实际项目运营中，被市场淘汰最终被兼并或者破产。房地产企业要想在激烈的竞争中站稳脚跟并且不断发展壮大，只有通过科学、规范且适合企业自身的精细化管理不断挖掘企业的盈利能力，才能在房地产行业获得一席之地。