房地产开发项目全过程成本控制研究

杨平

摘要：在国家调控政策趋紧的市场环境下，房地产企业面临较高的经营风险和财务风险，因此其成本控制工作就显得尤为重要。本文就房地产开发项目全过程成本控制进行了概述，并给出了提高房地产开发项目全过程成本控制工作质量的相关策略，以期对降低企业经营管理风险和资金风险，促进房地产企业长远健康发展起到一定的参考作用。

关键词：房地产;成本控制;全过程

一、房地产开发项目全过程成本控制概述

房地产开发项目全过程主要分为项目决策、项目准备、项目施工和销售四个重要环节，要提高全过程成本控制工作的质量，就要从这四个环节入手，实现全流程成本管控。首先，在房地产开发项目的决策阶段，成本控制工作需要全面了解项目的实际情况，分析房地产项目的成本构成要素，并基于成本效益原则对项目的预期成本和经济效益进行评估，优化房地产项目的开发方案，提高项目选址的合理性和科学性，为后续的融资工作提供重要的依据。其次，在房地产项目的准备环节，成本控制工作需要重点关注土地购置成本和使用成本问题，要积极了解我国土地税率和购置政策的变化与要求，严格把控项目招投标阶段的成本控制工作。再次，房地产企业还要重视施工过程中的成本控制，严格把控施工过程中的成本费用，降低水电资源的能耗，提高房地产项目的可持续发展水平。项目施工环节所产生的成本在整个项目成本中占据较大比例，房地产企业需要面对基础建设成本、公共配套设施建设成本、人工和物料成本、日常的运营管理成本等，因此企业要积极开展精细化成本控制管理工作，分析施工环节各项成本的特点和要素，为构建成本控制管理体系提供依据。最后，销售环节是房地产企业回收资金的重要环节，该环节可能产生的成本主要有营销费用、人力成本和日常的运营管理成本等，由于该环节的成本因素复杂，所以房地产企业要严格把控成本管理工作质量，完善成本控制制度。

二、提高房地产开发项目全过程成本控制工作质量的策略

（一）重视项目施工前的成本控制

近年来，房地产企业面临着土地资源趋紧和国家房地产调控政策收缩等问题，其要想获得长远的发展，就要重视成本控制工作，降低企业的经营风险和财务风险。要提高房地产开发项目全过程成本控制工作质量，首先就要重视开发项目施工前的成本控制，要全面把控项目决策环节的成本，从项目开发的实际情况出发，对项目成本进行科学的预测，将决策环节纳入预算管理工作范围。同时，房地产企业要重视项目设计阶段的成本控制，要基于成本效益原则对项目设计方案进行评估，以便在保证项目质量的前提下选择经济效益最好的项目设计方案。此外，房地产企业要加大对设计图纸的审查管理力度，保证设计方案的科学性和可行性，重视成本控制，减少因设计方案不合理导致的资金浪费等现象。

（二）强化项目准备过程中的成本控制

房地产企业要加大项目准备过程中招投标阶段的成本控制力度，充分调动内外部专业人员组成招投标领导小组，详细了解招投标成本的构成并对其作出专业的判断，提高谈判能力，进而为全面开展成本控制工作提供条件。房地产企业要提高招投标工作的效益，建立健全招投标信息共享管理平台，提高招投标信息渠道的多样性，实现招投标信息的共享，进而提高招投标工作的透明度。房地产企业要对参与招投标的各个单位进行全面的评价，了解各单位的经济实力和品牌形象，评估各招投标方案的经济效益，择优选择，最大程度上提高招投标工作效率。

（三）优化成本管控模式，加强施工阶段的成本控制

成本管控模式影响到房地产企业全过程成本控制工作质量，因此，房地产企业要根据成本控制工作的现实情况优化成本管控模式，可以借助生命周期理论了解项目开发各阶段的成本构成要素，进而建立健全成本管控體系，实现成本的精细化管理。同时，房地产企业要积极运用动态化的成本管控手段，对项目开发各个阶段的成本和费用实现动态化的监督和管控，通过限价设计和限价采购等方式将成本控制在一定范围内，这样不仅可以有效控制项目开发成本，还可以有效避免资金管理风险。房地产企业要善于借助外部机构的监督管理职能，可以选择合适的监理单位对项目开发工作进行监理，详细了解监理单位的资质和信誉，并挑选出专业性强的监理人员开展监理工作，以保证项目开发的质量。此外，房地产企业要加强施工阶段的成本控制，提高项目施工阶段的合规性，保证施工活动在成本控制要求范围内实施，加大对变更签证的管理力度。房地产企业要重视采购环节的成本管控，要求采购工作严格按照施工图纸的要求开展，降低采购工作的随意性，并对采购的物料质量进行严格的评定，明确物料的使用方向，并对物料的使用效率进行合理的评价，以便为优化物料配置方式提供依据。

（四）加强项目销售过程中的成本控制

销售环节是成本控制全过程中的关键内容之一，房地产销售工作质量直接影响到企业的稳定发展。在销售环节，人工成本是其成本的主要组成部分，因此，房地产企业要根据项目营销管理工作的实际需求优化人力资源配置方式，改善人员管理结构，完善人才晋升渠道，将人才管理与成本控制管理工作充分结合起来，提高销售人员的成本控制意识，加大成本控制工作力度。同时，房地产企业要优化人员管理模式，明确销售工作制度，提高销售工作的规范性，逐步提高销售人员的专业能力，重视销售技能培训和营销创新能力培训，提高房地产企业的整体销售业绩。此外，房地产企业要基于成本效益原则合理控制成本，提高资金回账速度，进而提高房地产企业的资金管理工作质量，降低企业经营管理风险和资金风险，促进房地产企业长远健康发展。

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