二手房买卖安全性缺失的背后

张夏

2019年8月16日，王学士从没想过这一天会从自己的人生高光时刻急转直下变成人生的至暗时刻。

就在这一天，王学士与位于河北省三河市即俗称北京东燕郊的一家房屋中介公司和此地上上城青年社区的一家房主签订了二手房买卖的交易合同，噩梦在此处悄悄地埋下了伏笔。

在签订房屋买卖合同后，王学士先后将170多万元的首付款直接打到了卖方房主的个人账户上，但对方并未按照约定按时归還其银行贷款，而是拿着王学士的房款挪作他用，最终导致房屋至今无法完成过户，首付款也无法追回。

像这样的案例，在二手房交易过程中并非个例。因为二手房交易周期普遍在1～3月左右，周期较长、交易链条复杂、涉及金额巨大，一旦出现什么问题，给买卖双方、经纪品牌以及经纪人带来的损失均难以估量。类似买房支付首付款后，房屋过户失败，房款追回难，或过户后，卖方不配合户口迁出等各种纠纷问题时有发生。

资金存管应运而生

相关部门对此也早有重视。为了保障房产交易资金的安全，早在2003、2004年就有地方政府开始尝试资金存管的方式。

房产交易中的资金存管，是指买家不把房款直接交付给卖家，而是让资金处于透明的第三方机构管理下。

形象地说，资金存管就相当于我们在网购时用的“支付宝”，一个是货到了才付款，一个是房子过户了房款才到卖家手里，是对二手房买卖安全保障的强力补丁。

2006年，在总结地方经验的基础上，原建设部会同中国人民银行印发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。此后许多城市陆续建立了二手房交易结算资金监管制度，逐步实行了交易资金专用账户管理。2016年，住房和城乡建设部等部门进一步印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，提出健全交易资金监管制度。

从中央到地方，可以说多部门对房产交易中的资金监管问题一直格外关注，但是政策从制定到落地还要面临诸多的现实问题。

不便捷让资金存管落地难

资金存管的不便捷性就在于，存管模式办理存管繁琐，这对于低频交易的买卖双方而言，成为了一种“非刚需”的可有可无的安全选择。

因为作为第三方资金存管，尤其是当地政策性监管的资金账户，如住建委资金监管，或者是城市本地商业银行存管的，均需要买卖双方携带相关文件，到存管银行进行开账、签订三方资金存管协议、并需多次进行材料领取递交等手续，而且涉及后续走账放款时仍须多个确认环节。

在这个快速发展的信息化时代，无法线上完成的业务就意味着麻烦多多。所以近5年，尽管从住建部到地方政府，不断出台意见要求，资金存管的落地效果不尽人意。

不过，得益于技术推动的线上化建设，如今银企直联的方式让资金存管已经变得越来越方便，买房者可以在手机上完成资金存管签订，通过线上转账或线下刷pose机，即可完成资金存管。

政府推动的同时，市场之手也在发挥作用，部分企业开始做出探索尝试。

从2019年起，包括贝壳找房在内的一些规模型居住服务平台企业，从签订完二手买卖合同，到过户完成、贷款放款，也已经可以实现二手房交易的线上化闭环，让资金存管变得更加便捷。

资金存管如今不再是一个架在高空的安全工具，它已经变成了一个非常“接地气”的服务事项，一部手机一个App即可帮助二手房交易双方实现资金和房产的双重保障，让二手房买卖的安全性摒除了不稳定的人为因素，得到了数字工具的加持。