上海商办物业需求复苏

甄爱军

文前提要：2020年上半年，上海写字楼需求逐步复苏。零售物业市场也随着上海举办“五五购物节”等多项举措有力带动消费而开始复苏。大宗交易市场方面，内资自用买家成为支撑市场的主力。

写字楼需求反弹

随着上海疫情完全得到控制，商务活动已逐步恢复正常，写字楼需求明显回升。世邦魏理仕监测结果显示，二季度带看量明显增多，同时需求活跃度逐渐回暖。数据表明，二季度上海市写字楼新增需求为7.29万平方米，环比增长259%。

多元化的经济结构成为上海写字楼需求复苏的基础，金融、数字媒体、专业服务、消费品制造业和医疗生命科学行业多点开花，其中证券、银行等传统金融类需求最为活跃，有力推动了写字楼市场的复苏进程。

不过，目前写字楼空置仍然维持在较高水平。数据显示，全上海市二季度末空置率为19.9%，较去年底小幅上升了0.5个百分点。空置率的上升，也在一定程度上拖累了租金的表现，二季度市场平均报价为282.1元/月/平方米，较去年底下跌3.0%。

预计下半年写字楼市场供需状况会得到进一步改善。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越分析认为，随着上海经济恢复正常运转，之前被推迟的租赁需求将一一落地，预计下半年市场需求还会逐步攀升。

此外，政策面也有利于写字楼市场需求的恢复。据了解，过去几个月上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，对激发外资企业需求大有帮助。同时，在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，积极深化中资企业可持续发展也将为上海写字楼市场带来新一轮需求。

商务园区租金平稳

得益于医药行业的快速发展，二季度上海商务园区需求也出现明显反弹。

商务园区租赁需求在二季度呈现复苏迹象，该季度市场实际需求量为4.88万平方米，环比上升293.7%。新冠疫情期间，医药行业受到了前所未有的关注，上海作为逐步形成的亚太区医药产业高端研发、制造、服务外包中心，医药行业的加速崛起则将为其带来更多的商机与资本，并带动商务园区的需求。因此，在今年上半年商务园区租赁成交中，近三分之一来自医药产业。

不过，不同行业对区域仍有明显偏好。据了解，二季度医药研发企业主要选择在张江、外高桥等板块积极扩张;游戏开发与电商类公司选址于漕河泾;金融证券及服务行业则更倾向于落户张江与金桥板块。

值得一提的是，商务园区租金韧性凸显，受新冠疫情影响甚微。数据显示，今年二季度商务园区平均租金报价为130.0元/月/平方米，较去年底仅下降0.8%，这使得业主在免租期等的优惠条款方面更具灵活性。空置变化并不明显，二季度末空置率较去年底微升0.9个百分点至18.6%。

物流园区表现同样抢眼，虽然空置率有所上升但仍控制在个位数水平，且上海整体可租赁面积依旧十分有限，热门板块空出的可租面积也能在短时间内被再次租出。正因为如此，全上海市物流园区平均租金报价达到47.6元/月/平方米，较去年同期增长1.1%。

零售物业空置率上升

新冠疫情让电商获得了更多发展空间，线上购物成为选择。此消彼长，零售物业却因为新冠疫情影响而导致空置率上升。

据世邦魏理仕跟踪监测结果显示，2020年上半年，上海零售物业市场并无新项目开业。但与此同时，市场并未出现新增需求，相反关店却使得空置面积增多，进而推升空置率至8.2%，达到阶段性高位。空置率的上升，使得租金回调，购物中心首层平均租金报34.0元/月/平方米，较去年底下跌3.2%。

在零售物业市场，疫情加速了品牌迭代的趋势，其中餐饮业态表现最为明显。一方面不少财务和运营抗风险能力较弱的餐饮店铺闭店歇业;而另一方面，年轻态的领先连锁咖啡茶饮与中式简餐品牌持续快速扩张。此外，新兴美妆集合店受资本青睐在核心及次级商圈逆势抢占市场，针对95后和00后的消费习惯，利用线下打卡，线上分享的模式引流效果显著。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部主管希诺分析认为，未来6个月，随着全国疫情得到控制，在本地居民消费意愿进一步提升的同时，预计外来游客消费需求有望出现反弹。因此，空置率将逐步下行，租金水平也有望止跌企稳。

大宗交易萎缩4成

受新冠疫情影响，今年上半年上海大宗交易出现明显下滑。

数据显示，二季度上海共产生5笔大宗交易，成交总额为82.3亿元人民币。而在2020年上半年上海累计产生24笔交易，累计交易总额为324.1亿元，较去年同期下滑41%。从成交物业类型来看，写字楼等相关物业仍占据主流市场，占比约为58%。而代表消费概念的零售以及酒店则分别占比为25%及13%，相比2019年均有所增长。

从投资者类型来看，近期境外投资者活跃度有所下降，主要是决策层在短期内受到出入境限制所致。鉴于当前不确定因素增多，使得外资的投资策略更為谨慎。但与此同时，内资自用买家成为支撑市场的主力，数家知名金融机构纷纷在上海的中心城区购置了总部楼宇。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇表示：“受到疫情的冲击及经济周期的影响，大部分的投资者提高了风控等级，出价显得更为保守。如果卖家在近期有处置资产的计划，建议适当调低成交价格的期望值，以提高交易速度。”

投资机会层面，何树奇认为写字楼方面应多加关注产业规划与动向，选择产业集聚的板块布局。而零售物业方面，在中长期消费升级的背景下，全上海区域型及社区商场均存在投资机会。另外，长租公寓板块在经过两年的市场整合后已显得更为成熟，叠加沪上人才“虹吸效应”持续增强的情况下，投资者也可多加关注。