楼市“中考”达到及格线

甄爱军

文前提要：2020年上半年，楼市虽然受到新冠疫情冲击，但市场整体恢复速度要好于预期。其中，房价保持合理上涨水平，成交恢复速度要好于预期，投资开发也已经接近去年同期水平。

政策坚持“房住不炒”

虽然调控政策边际有所改善，但仍坚守“房住不炒”底线不动摇。

2020年上半年，为应对新冠疫情冲击，中央多次强调要加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，“六稳”“六保”背景下，行业资金环境较为宽松。与此同时，为了充分释放国内消费潜能，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等，释放房地产行业中长期利好。

但在房地产调控方面，中央仍坚持“房住不炒”定位，在流动性合理充裕的宏观背景下，房地产领域金融监管依然从严，并坚守“限购”“限贷”等主体调控底线，使得楼市调控整体力度并未明显放松。

当然，地方政府因城施策更加灵活，多地从供需两端出台房地产扶持政策，调控政策虽然整体呈边际改善态势，并从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实，以刺激需求端释放购买力。

其实，部分地方政府放松调控的意愿并不弱。据公开资料显示，今年春节复工以来，已经有驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁等13个城市出现政策“一日游”现象。这些城市有的意图降低首付，有的变相松绑限购，均为刺激楼市消费，但却容易引起市场炒作。

房价保持合理涨幅

今年上半年，房价表现出一定的韧性，并未因为疫情的出现而剧烈波动。

根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年6月，百城新建住宅均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点;环比上涨0.53%，涨幅连续36个月在0.6%以内，近几个月环比涨幅小幅扩大，整体维持在低位区间。

从累计情况来看，同样能够体现出房价走势平稳特征。2020年受新冠疫情影响，上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27%。

分城市群来看，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72%，较去年同期扩大1.66个百分点;珠三角累计涨幅处于近5年同期低位;京津冀和山东半岛累计表现均为近5年来首次下跌，市场恢复力度相对较弱。

二手房价与新房价格变化保持同步。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据，2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续上涨，其中1～5月环比涨幅持续扩大，6月受前期积压的购房需求释放放缓、新房供应量增加等因素影响，环比涨幅有所收窄，整体价格保持稳定。累计来看，2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%，较去年下半年扩大1.11个百分点，价格整体呈稳中略升的趋势。

成交恢复好于预期

今年上半年，成交状况不断得到恢复，要好于市场预期。

上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低。据中指数据初步统计，2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右，同比下降15%左右，为2015年以来同期最低水平。

不过，自3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复。值得留意的是，5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于最近3年同期平均水平。

其实，如果纵观今年上半年楼市的整体表现，成交的恢复情况要好于预期。根据克而瑞监测结果显示，今年一季度楼市成交量创了近20年来的新低，特别是同比销售增长速度是20年来最低的一次，增长速度同比下降30%。但进入二季度以后，整体回升速度明显加快，从单月表现来看，4月份负增长态势已经收窄至个位数，5月份实现同比正增长。

规模房企表现更加突出。2020年上半年，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比仅微幅下降1.45%;其中销售额破千亿元房企13家，较去年同期（12家）增加1家;百亿元房企107家，较去年同期（121家）减少14家。但在二季度末，企业恢复速度明显加快，6月TOP100房企銷售额同比上升29.3%，环比上升45.6%。

分区域来看，长三角代表城市恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。今年2月，在新冠疫情影响下，各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降，对比来看，长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平，市场呈现一定韧性，其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10%，在各区域中降幅最低。

开发投资恢复正常

拿地规模基本持平，投资节奏正在恢复。

根据中国指数研究院跟踪监测数据显示，2020年上半年，TOP100房企拿地总额为15169.8亿元，拿地规模与去年同期基本相当。今年上半年，TOP100房企门槛值升至40亿元，较去年下半年增长21.2%。

另外，从50家代表企业1～6月的拿地表现来看，企业投资节奏正在恢复。其中，一季度受疫情影响，50家代表房企拿地谨慎。但从4月开始，房企拿地力度显著回升，达到近半年最高点，5月略有回调后6月又有所回升。

而国家统计局公布的数据也印证了这样的判断。从开发投资额来看，房地产开发投资回升更快，完成了明显反转，一季度整个的房地产开发投资增速为同比下降16%，但仅用了两个月时间，1～5月份的整体数据已经恢复到去年同期水平。

土地市场也逐步恢复。2020年上半年，全国300城各类用地共成交8.7亿平方米，同比下降6.0%，其中，住宅用地成交4.3亿平方米，同比下降5.4%。此外，2020年上半年，全国300城住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米，为近年来同期最高水平，同比上涨16.5%。当然，300城住宅用地成交楼面均价的上涨，主要受各线城市土地成交结构性因素影响。