单位老旧小区改造困境及其治理策略

李娜 彭恺

摘要：单位老旧小区是转型期城市更新改造的重点，单位制的解体使老旧小区在改造过程中面临“治理缺失”的困境。以单位制为空间再生产的影响因素，结合案例对制度变迁过程中老旧小区的现状问题和.治理困境进行了分析，进而提出突破老旧小区改造困境的有效机制：空间正义价值竞争引导为前置条件，原单位返场与政府合作为主导，社区主体再造与动员式治理为策略。在旧区改造和基层治理现代化双重背景下，以原单位返场作为政府和其他利益主体之间的纽带，依托单位基层组织重塑社区主体性和居民自组织性，提高居民参与老旧社区改造的能力和动力，搭建协商平台以实现空间再生产的公平和正义。

关键词：单位制;空间再生产;单位返场;主体再造;空间正义

中图分类号：TU984;F292

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）07-0053-61

收稿日期：2020-03-20

1引言

计划经济时代，作为政治、经济和社会基石的‘单位制”是整个城市社会基层运转的中枢，单位是城市空间的基本单元，城市空间生产表现为单位扩张的过程。单位制不仅是理解中国城市社会与空间变革的重要视角，也是理解后单位制时期即转型期中国城市变化的重要视角。伴随着城市增长主义的衰落，内涵提升为主的城市更新逐步走向前台，城市从“增量扩张”走向“存量挖潜”的转型之路。单位制小区逐渐衍生与时代发展的不适应性，主要表现为基础设施老化、居住环境恶劣，公共空间缺乏等问题，成为城市更新的重要对象。2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点;2019年，国务院《政府工作报告》中再次强调对城镇老旧小区改造的重视。城市政府将老旧小区改造视为促进城市建设和发展的妙计良方，通过土地腾退和再开发获得土地出让金，同时提高城市综合品质、改善居住环境，因而城市政府有意愿以主导者身份参与旧区改造。但是，政府主导的旧区更新也面临着投资成本过高，建设资金周转困难，以及土地财政路径依赖与公共利益之间矛盾等问题。资本主体作为旧区更新的重要参与者，将老旧小区改造视为新的资本增值场所，通过对日常生活空间不断压缩和破坏性改造来获取城市空间交换和消费价值，导致原有居民被驱逐进而产生空间隔离。

学界对政府和资本主导的城市更新进行反思，以效率优先、经济增长为价值导向，而不是基于提升城市综合环境和谋求公共利益，社会公平和正义在此过程中没有得到有效维护。老旧小区改造与治理存在风险和困境，但是亦不能任凭老旧小区在新城开发的浪潮中沦为城市贫民窟。那么，老旧小区改造到底该如何进行？对此，有学者提出政府主导的城市更新需要注重公众参与，认为在利益空间博弈过程中应当尊重原住民诉求，强调人本主义关怀。一部分学者结合老旧小区改造中利益主体博弈，提出需要特别研究其改造是否符合公共利益，并以此为核心建立规范性的改造程序、政策和制约手段，激发社区居民积极参与，建立参与主体性，同时尝试构建社区规划师、建筑师等群体共同参与模式;另一部分学者则重点关注老旧小区中的老人群体，提出结合老年人特征对社会环境的需求，加强对小区各项公共设施和基础设施等环境的改造。

现有研究关注老旧小区空间改造中各利益主体博弈的问题，表明原有居民立场以及对弱势群体的关怀，是对当前老旧小区改造现实问题反思的回应。但是研究忽略了单位制记忆延续对老旧小区空间再生产的影响，没有回答如何动员原居民主动参与更新改造，以及如何解决老旧小区集体消费的问题。社会学者通过研究发现老旧小区居民对单位的依赖性并没有减弱，依然习惯通过单位解决问题，因而单位制老旧小区可以继续作为城市微观生活组织的社会空间基本单元，不应被简单地排除在社区改造和重建之外。原单位老旧小区普遍面临社区资源积累不足、单位组织退出曲折化、社区环境快速恶化等困境，脱嵌于体制的个体缺乏解决小区集体消费问题的能力。本文在现有的研究基础上以G单位家属区为研究对象，分析单位制解体后老旧小区空间再生产的历史变迁、现状问题和治理困境，探索通过单位返场弥补市场机制空缺，组织居民实现自我管理，作为突破老旧小区改造过程中政府和市场路径依赖的第三条进路。

2制度变迁视角下的单位制老旧小区

G企业成立于，上个世纪60年代，是三线建设时期十堰市重要工程建设单位，2002年企业为适应市场经济改革需要迁往省会城市，并于2006年改制重组为省属独资国有企业。至今仍有部分企业家属区位于十堰市，这些老旧小区均存在不同程度的居住条件简陋、设施老化、环境恶劣等问题。国家近年陆续推进国有企业棚户区改造和“三供一业”分离政策，旨在从国家和省市层面解决原单位老旧小区职工居住条件差的问题。本文基于G企业职工家属区个案研究，从制度变迁视角分析该企业在十堰市内分布的职工家屬区的历史演变和现状问题。

2.1G企业家属区的历史演变

G企业职工家属区从单位制到后单位制变迁过程中经历了三个发展阶段。

2.1.1家属区与单位合一的空间布局、单位承担集体消费

在集中力量发展重工业的历史时期，G企业成立于1953年，于1968年为支援“三线建设”来到十堰市并扎根于此。这个时期的G企业职工家属区属于典型的单位办社会的模式，职工家属区的集体消费高度依赖企业，不仅通过福利方式分配住房，各项设施的建设和维护以及物业管理都由企业承担。生产与生活空间高度统一，职工家属区建设与企业工程建设同步，其空间布局基本在这个时期形成。

2.1.2家属区与单位部分分离、集体消费去行政化

伴随住房制度改革的不断深化，部分职工通，过享受房改政策购买单位成本房、集资房、经济适用房或者棚户区改造房，从而实现职住分离并且拥有住房独立产权。这个时期原有的职工家属区通过低租或者出售的方式提供给职工，新建的住房则通过资金补贴的方式鼓励职工购买，住房投资、建设和销售从企业和政府中剥离。作为公房的职工家属区的设施建设和维护、水电气热收费和物业管理服务由企业统一进行，家属区内仍然是以“单位人”为主体，企业对家属区的管理从过去的行政化走向服务化。

2.1.3单位与家属区完全分离、集体消费市场化

市场化改革深化时期，G企业于2000年改制重组，并从十堰市迁往省会城市，企业与职工家属区进一步分离。一方面家属区主体开始社会化，拥有独立产权的住房可以作为商品房出售;另一方面要求家属区的管理移交给当地政府，通过市场化方式自给自足。然而由于产权关系复杂、部分职工经济困难、家属区分散且环境恶劣等一系列历史遗留问题，G企业家属区的分离管理并不彻底。一是企业职工家属区位于中小城市，市场化程度比较低，目前仍然在管理方面对企业有依赖;二是由于部分企业物业与家属区捆绑，基于国有企业的属性以及对部分原经济困难职工的维稳需求，主观上无法剥离对家属区的管理。

2.2G企业家属区现状及问题

G企业家属区分散在十堰市整个城区，由于住房年代久远、建筑质量和基础设施老化，在市场经济浪潮中逐渐失去话语权。本文从空间-社会研究视角，对单位制变迁后的G企业家属区居住空间质量、周边环境设施以及居民社会阶层等三个方面进行分析。

2.2.1居住空间质量恶化

G企业家属区现保留居住的共156栋住宅楼，大部分于2000年以前建设，住房质量恶化、设施.配套匮乏，与城市整体居住环境落差较大，见表1。最早的一批职工家属区建设于上个世纪70年代，为践行“先生产后生活”政策，由建筑结构简易的打垒房屋、简易房屋、活动板房和芦席棚组成，房.屋低矮破旧、面积狭小且配套设施简陋，甚至有部分已经是危房，仍有1600多户老职工居住其中。80-90年代建设的家属区住宅部分由仓库、工棚、车间、简易办公楼等临时设施改造而成，仍然是为生产服务的简易住宅楼，缺少生活配套设施。90年代初期部分住宅是由简易办公楼或单身楼改建而成;90年代后期开始逐步改善职工住宿条件，集中建设家属区大院.G企业会有大量遗留破旧家属区主要因为：一是企业经济效益差，经济条件差的职工无力享受房改政策，没有购买单位承建的成本房、集资房、经济适用房或者棚户区改造房;二是新建房向职工分配后，G企业下属单位没有及时收回并拆除原破旧房屋，新房让给儿女居住，老职工依然居住在棚户区的破旧房屋里;此外，部分的棚户区没有土地使用权，G企业曾向十堰市政府请求重建被洪水浸泡的干打垒房屋，皆因土地和规划问题而受阻。

2.2.2周边环境设施配套失衡

单位制时期，G企业家属区是十堰市众多“单位”之一，整个城市空间由众多均一、平等的单位及其大院为基本的结构单元。后单位制时期这种均质的城市空间结构逐步瓦解，城市建设进人高速发展通道，优势地段的土地率先被开发，形成具有良好公共设施和交通设施的城市中心，城市区位和景观差异凸显。

在市场化城市开发浪潮下，G企业家属区由于不具备占据生态景观势位和公共资源控制能力，部分沦为被城市发展遗忘的角落，周边环境设施配套严重不足.G企业家属区A处的住宅楼位于城市郊区，交通可达性体验差，甚至没有硬化的市政道路，因为不在城市开发边界范围内，成为被边缘化的“类農村”住宅楼;B处住宅楼远离中心区，位于传统工业地带，该片区仍然是生产主导的居住模式，缺乏相应的公共设施配套，但因为不具备良好的商业价值资源而失去更新改造的机会;C处住宅楼位于城市中心区，由于历史遗留原因，被镶嵌在新兴小区之间，公共空间被高档社区封闭占据，受周边建成环境影响而不具备再次开发的条件，见图1。

2.2.3社会阶层分化

由于后单位制时期职住分离，原单位社区开始杂化，留下来的大部分是弱势群体.G企业家属区老龄化现象严重，大多数居民为单位退休或下岗人员，家庭月收人在4000元以下的人数占七成，经济承受能力普遍不高。主要原因有：一是G企业十堰片区有离退休职工近3000人，其中45-70岁占25%，70-75岁占60%，80岁以上占15%，因病致贫的困难家庭多;二是受自身技术素质限制，再就业困难，只能靠打短工吃低保维持生活。据城市社区统计反映，高峰期仅G企业职工家庭吃低保的达300余户，有的社区90%申报的都是G公司职工家庭;三是子女上学费用导致家庭背负沉重经济压力。因此，G企业家属区居住的主要是老龄且经济收人水平低的居民，成为城市中空间隔离和分异的群体，逐渐被边缘化。

3单位制老旧小区改造与治理困境

十堰市是三线建设时期的重要工业城市，随着产业升级和城市发展转型，面临大量的城市更新需求，G企业家属区成为更新改造的重要对象。单位制解体后社区治理事务向政府和社会转移，G企业家属区空间再生产发生变化，社区集体消费逐步从单位分离，居住区出现显著的空间分异和社会分化，家属区的改造与治理也陷入困境。

3.1企业无法完全退出

G企业家属区在单位制解体后逐步与企业管理分离，然而直到2016年国务院《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》的颁布，仍然存在大量的待分离移交的家属区，甚至部分家属区无法移交.G企业家属区共5734户居民，其中实现“三供一业分离移交”的计2635户，未能实现分离的占54%。主要原因基于以下两方面：一是部分家属区位于城市郊区，且大都为零散的几栋住宅楼，无法实现基础设施和公共服务设施供给;二是部分家属区产权不明晰，共计近760户居民尚未取得产权证，部分住宅楼的土地使用权由于历史遗留问题尚属于其他企业。没有实现分离移交的小区无法通过市场化实现更新改造，成为企业和政府共同亟待解决的问题.G企业的成立具有特殊的历史背景，职工大部分随企业移民来到十堰市的移民，因此企业成为职工的最重要的情感依附，“有事找单位”成为一代职工生活最，直接的写照。企业作为产权单位因分离不彻底也无法完全放下社区事务，面对曾经为企业发展做过贡献、离职后生活困难的老职工，也有责任帮助老旧小区建立新的治理秩序。

3.2市场和政府选择性进入

原单位退出小区各项服务和管理后，小区仍然需要替代性的资源供给方式。G企业家属区在单位制解体后，部分住宅楼因破败不堪无法进行升级改造，只能由政府统筹规划并分类进行局部或整体更新改造。政府面临政绩考核和经济利益双重压力，倾向于选择比较容易出效果的小区，导致出现形象工程，特别破旧的小区反而没有受助。家属小区D建于2000年以后，各方面设施条件比较好，也实现三供一业分离移交，政府将其作为示范工程打造，投入上百万改善小区的外立面以及绿化景观。在压力驱动下政府需要获得市场的投资，按照哈维资本三级循环理论，资本对城市固有设施进行破坏性更新正是其探求新的资本增值场所。市场参与城市更新的基本逻辑即是寻求未来潜在地租与现行地租之间的差值，空间上表现为追求其交换价值而不是使用价值。因此，一方面部分不在城市未来发展方向范围内的住宅楼，各项条件本底较弱，改造成本高而收益低，不会获得资本的青睐;另一方面位于城市中心区良好地段的住宅会因为较大的交换价值被更新，但事实上可能并非最需要被改造的小区，而只是投资收益价值高的项目。市中心的家属小区E被纳入到某改造项目中，该小区有两栋住宅楼位于铁路旁的三角地带，居住条件非常恶劣，但开发商认为此地块按照规范文件无法建设，投资和受益不均衡，这两栋住宅楼没有纳人改造范围。

3.3居民缺乏主体性和自主改造能力

G企业下属驻市单位职工退休、改制、买断工龄、解除劳动关系全部推向十堰市，企业与政府部门（或社区）没有就社会相关事务进行对接移交，导致一些事务被边缘化，出现“治理缺失”。在单位制解体后部分没有实现市场化分离的企业家属区沦为城市的底层集聚区，居住的都是经济条件困难的老龄职工家庭，他们无力承担住房改造和治理的费用，也缺乏通过市场化运作解决问题的能力。在面对政府和市场选择性进入时，因为主体性缺失而无法平等的协商和表达自身诉求。通过抽样调查发现，G企业家属区赞同改造更新的居民占92%，他们主要希望改善生活环境、缓解住房面积紧张问题，但同时担心拆迁补偿不合理和生活成本增加。由于家属区居民经济条件和所属区位不同，居民诉求也产生显著差异：位于城市郊区的居民居住条件恶劣，多为退休的老龄职工，因此希望得到基本的住房保障和社会救助;位于城市片区.内且经济条件差的居民，其主要诉求是改善住房条件和居住环境;城市中心区的居民，基于日常生活需求，则希望能够回迁到本地。

4单位返场与主体再造：老旧小区改造及其治理策略

老旧小区的改造与治理主要有两种模式：一是基于现状的改造提升;二是拆除并改建，这两种方式在现实中都会存在问题，前者面临的是前期资金投人及后期不可持续;后者则是前期拆迁及后期的安置补偿协商困境。G企业家属区改造和治理结合原单位基层组织，探索以单位为核心整合社会资源共同参与的实施路径。

4.1空间正义的价值竞争引导

单位制时期的空间是各个部分不能交换的商业化空间，是“对空间的取用”而非“支配”，是作为使用价值的空间。城市土地有偿使用制度的改革，则标志着城市空间以及土地作为商品的交换价值开始凸显。从空间正义视角分析空间价值，在城市更新中应注重其使用价值，而政府和资本在城市更新过程中则基于城市建设投资回报和级差地租的市场驱动更倾向于追求空间交换价值。其中区位价值和财产价值是交换价值的主要表征，而环境价值和保障价值则是使用价值中最容易被忽视的部分，前者是市场经济效应，后者则是社会公益效应。因此在更新改造过程中需要结合实际分析空间价值，并进行空间正义价值竞争引导。

G企业职工家属区在十堰市分散布局，有28处共计156栋家属区住宅楼（因部分住宅零散分布，以所属街道片区划分），结合空间现状对其空间价值进行分类。区位价值体现在周边道路交通等基础设施、教育医疗及商业等公共服务设施以及公园广场等景观小品的配置，家属区位于市中心的住宅楼有14处，交通便利且周边公共设施配套齐全，具有较高的区位价值;财产价值主要表现为产权的完整性和住宅建筑的物质生命周期，作为商品进人市场交换的价值，G企业职工家属区有20%的住宅没有土地证，成为更新改造的梗阻;环，境价值包括生态、景观、人文、历史等方面的价值，G企业职工家属区有部分位于农村地区，已经极度破败，合理退出将有利于生态修复，同时有部分具有时代特征的建筑可作为工业景观遗产;保障价值则主要针对企业困难职工，家属区中有部分住房由企业以极低的价格承租给困难职工，因此需要考虑改造后经济条件差的职工的住房保障。

结合调研现状，G企业十堰片区家属区采取不同的改造方式：一部分完善基础设施，进行提升改造，以满足“三供一业”分离移交标准;一部分则纳人政府棚户区改造计划，结合空间价值进行分类引导。采取“改造就地重建"和“拆除异地安置"两种模式，其中前者针对具有较好区位价值和财产价值，集中分布且可以进行连片改造开发的住宅;后者则针对具有保障价值和环境价值，但位置偏远、面积较小、零散分布且房屋质量极差的住宅。按照空间正义的价值引导意味着政府和企业在制定改造计划时，需要在追求区位价值和财产價值的同时兼顾保障价值和环境价值。因此，G企业家属区的改造不是任凭政府和市场选择性进人，而是以单位为整体参与博弈，谋求共同的更新改造的计划。使得居住在不具备改造条件地段的居民，亦可以通过拆除异地安置的方式改善自己的居住环境。在此过程中就需要企业作为家属区的代理人参与到与政府的协商中，以谋取更大范围的公共利益。

4.2政企（原单位）合作的空间再生产

单位制解体后的城市空间再生产的主旨是政府与市场主导，单位从社区建设中脱离出来，但是由于历史遗留原因单位无法完全退出，同时单位亦有参与治理的需求。因此，G企业以家属区改造为契机寻求与政府合作，一是解决企业历史遗留问题，完成分离移交工作，盘活部分企业产权资产，减轻企业经济压力;二是重新构建社区共同体，承担企业的社会责任，妥善安置经济困难的退休职工，满足维稳和社区治理需求。在空间上表现为整体盘活企业家属区，以核心地段开发为本底条件，提升开发地段的空间价值，维护低值地段的空间利益，通过政策设计实现基于空间正义的空间再生产。

一是，单位积极配合政府落实相关政策，逐步完成住宅小区移交工作，针对有条件进行“三供一业”分离的住宅小区，进-步改造提升以达到相应的标准。以单位为主体动员家属区居民参与供水、供电、供热市场化移交工作，针对移交最困难的物业部分，积极帮助居民改善居住环境质量，结合实际情况动员居民、配合政府、培育市场参与，对物业共用部位和共用设备进行升级改造.G企业成立物业公司，并将住宅区纳人到政府街道办体系下，成立社区居委会和业委会，配合政府的社区建设政策帮助家属区实现社会化管理。

二是，政府和企业协同运作，将棚户区改造与完善城市功能、城市更新以及公共租赁住房建设相结合，充分考虑家属区的环境价值和保障价值，依据城市地理环境和产权归属，合理界定改造范围和安置点.G企业家属区中纳人改造重建类的13处棚户区中有8处土地产权明晰，无土地证的有5处。其中产权明晰的棚户区改造与政府协商由企业自主进行改造就地重建，形成城市更新重点功能区、城市住区更新示范典型（集中安置区）、联合开发型片区;无土地证的小区在政府定政策支持下，通过补办土地证获得产权后进行开发改造。拆除异地安置类12处，其中产权明晰的有6处，无土地证的6处，共涉及459户居民，多为低收入水平的困难群众，住房条件较差且分布零散，需妥善解决其住房问题。针对此类用地（有证、无证），通过与政府协商，将原有土地腾退并经由政府收储，同时划拨住宅用地作为集中安置区，以保障性住房（经济适用房、共有产权住房、廉租房、公租房等）解决这部分群体的住房需求。

三是，以单位为治理主体实施差异化安置及补偿，通过企业市场化运作获得资金平衡，将棚户区改造和保障性住房建设相结合。以集中安置为主，分散安置为辅，保留原有的社区联系;以实物安置和货币补偿（房票）相结合的方式，如被拆迁人符合住房保障条件的，纳入相应保障方式并优先安排，同时配建一定比例的公租房（含共有产权住房）。企业自主参与拆迁、改造、重建及安置工作，通过与政府协商以获得相应的政策支持，并共同探索共建共管共有产权的保障方式，涉及与其他单位用地权属问题时寻求政府协调。

4.3社区主体再造与动员式治理

单位制时期，国家通过“单位”这一空间单元实践将其权力延伸到社会各个层面，各种行政化的“单位”组织是联系统一的国家权力和众多分散的社会成员之间重要媒介。随着单位制的解体，在传统体制下形成的社会支持体系被打破，而新的社会支持体系尚未建立，社会支持出现断裂。原单位制老旧小区是制度变迁过程中的产物，当前面临集体消费能力不足，社会自主空间扩展停滯等问题，成为城市治理中的薄弱地带。因此，需要实;现社会支持的再造，以动员居民自主参与社区空间再生产并，为其提供合理的路径和通道。

首先，G企业职工家属区在社区化转型过程中，单位并未完全退出。企业单位与家属区内退休职工仍然有事务性关联，对家属区内企业所属的财产物资有管理权，单位以自有物业的方式继续参与社区治理。一方面解决部分老旧小区无法实现市场化物业管理的困境，同时也积极寻求与街居组织的合作，实现治理资源在社区层面的整合。街居组织由于来自体制内的物质资源有限，对企业会形成一定程度的依赖，而G企业家属区具备长期形成的单位文化和意识，对治理资源的调动能力使得企业单位在社区治理中能够协同多方共同治理。因此，在单位制解体后，单位仍然可以返场重新进入到社区中，作为街居组织各项治理事务下沉到社区的媒介，以企业单位为基本单元重塑老旧小区主体。

其次，G企业通过基层组织建设唤醒居民对单位集体的记忆，家属区所在街居组织在党建引领基层治理创新背景下，将社区基层组织建设与原单位基层组织相结合。老旧小区在社会空间再生产过程中面临着居民参与自主性动力和能力不足的问题，G企业家属区在街道和居委会支持下建设以原单位退休老党员为核心的基层党支部，并组织其参与社区各项治理事务。通过党组织来动员普通群众，以发展新的社会支持进而将原子化的个体重新连接，使得普通居民的参与具有自组织性。基层组织在社区改造和治理过程中充分利用原单位中营造的熟人社会网络，通过反复协商和动员帮助群众理性参与改造。群众在参与过程中也能够通过基层组织这个平台与政府和市场平等对话，参与的获得感使得居民摆脱“等靠要”路径依赖，为自身居住环境的改善出谋献策。

最后，G企业家属区改造和治理所呈现的是多元主体共同参与的模式，包括政府、市场、原单位以及普通居民，因此需要各主体之间互动协商。单位基层组织在空间资源再分配过程中作为社区居民代理人，与其他利益主体互动和博弈，成为各利益主体与普通居民之间的纽带，形成与街居组织互助、配合的协商平台。通过协商以保障改造与治理过程中各利益主体可以通过公开、平等的方式，表达自己的利益关切，经过多方博弈和理性决策，保证协商的合法性和科学性。同时由于单位共同体的意识，基层组织在代表居民参与协商时，能够为弱势群体发声，将空间再生产与社会保障政策相结合，争取资源分配的公平和正义。

5结语

政府、市场以及居民的差異化诉求在老旧小区空间再生产过程中激发矛盾冲突，通过单位返场形成缓冲地带，搭建基于原单位的基层自组织协商平台，进而有助于实现空间正义的改造和治理，主要表现在以下几个方面：一是老旧小区物质空间生产的公平正义。企业协同政府为小区提供更具有公共性的消费空间，比如公共设施的提升改造;涉及整体改造时，通过在市场经济背景下来评估空间作为资源的真实价值，既包括经济利益为主的区位价值和财产价值，也包括公共利益为主的保障价值和环境价值，从公平正义的角度来重塑空间利益格局。二是老旧小区更新改造目标及其表达的公平正义。通过政府和原单位合作的方式突破原有的“政府一资本主导”路径依赖。原单位在政治、经济和情感的多重压力机制下代表多数居民的利益，调动单位资源积极参与社区治理;同时依托空间正，义价值引导，结合本单位小区空间分布制定整体发展的目标，兼顾经济平衡和社会保障，积极寻求政府政策协调和社会承接。三是老旧小区社会性再生产的公平正义。重塑小区居民的主体性并通过制度设计为其提供参与路径：一方面依托原单位基层组织整合内部社会关系，修复老旧社区的社会归属感和共同体意识，以动员居民参与;另一方面以原单位基层组织作为居民代理人，建立协商机制保障改造更新过程中空间利益分配的均衡，通过小区基层自组织的重建以维持后续的良性治理。

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