个人住房贷款利率怎么转换

陈悦

从2020年3月1日开始至8月31日，个人住房贷款的客户需要办理存量浮动利率个人贷款定价基准的转换。经借贷双方协商，可将原合同约定的利率定价方式转换为 LPR 加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。

2020年以前的商业住房贷款，今后都需要转换，包括2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款。不过，2020年12月31日前到期的贷款可不转换。公积金贷款不受影响，但是如果是商业和公积金组合贷款，其中的商业性个人住房贷款也需要办理转换。

选择固定利率或浮动利率

需要进行转换的用户，要在固定利率和浮动利率中作出选择，很多人都在“纠结”选哪一种比较好。

在作出选择前，需要提醒的是，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。也就是说，每个人只有一次选择机会，如果这次选择了固定利率，以后利率降低了不可以再转回浮动利率;同样，如果选择了浮动利率，以后利率上行，也不能再变回固定利率。

此外，还有两种情况，一是借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换;二是原借款合同有两个（含）以上借款人，需所有借款人意见一致且分别办理完成，才可完成转换。

此次转换依照等价转换的原则，转换时点利率水平保持不变。如果选择转换为固定利率，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变。

浮动利率如何计算？

如果选择转换为LPR加点形成的浮动利率，相应的计算规则会更复杂一些，未来房贷的利率水平会随着LPR上升或下降。按照“等价转换”的原则，用原合同当前的执行利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（乘法）转换为“LPR加点”（加法）。

那么，什么是LPR利率呢？貸款市场报价利率（LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。LPR相比原来的贷款基准利率而言，更能反映市场化资金供求关系和价格水平。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，于每月20日（遇节假日顺延）公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

?加点数值

在计算过程中，首先要对加点数值进行计算。加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR;加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。原合同借款期限在5年及以下的，参考1年期LPR;原合同借款期限在5年以上的，参考5年期以上LPR。（注：2019年12月发布的LPR利率值，原合同贷款期限大于 5 年（不含）为 4.8%，原合同贷款期限等于或小于 5 年的为4.15%。）例如：若某笔个人住房贷款原合同期限30年，原合同年利率为 4.41%，2019 年 12 月发布的 5 年期以上 LPR 为 4.8%，那么加（减）点数值为-39个基点（一个基点为百分之0.01）。

?利率调整日/重定价日

在转换后的每个利率调整日，利率水平等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和。经借贷双方协商，可约定利率调整日为每年的1月1日或贷款发放日在每年的对应月对应日（根据央行规定，房贷业务调整后的重定价周期不短于1年）。

若某笔个人住房贷款年利率为4.41%，利率调整日为每年1月1日，在2020年3月30日定价基准转换为LPR，那么2020年3月30日至12月31日，该笔贷款执行的利率水平不变，仍然是4.41%;之后每年1月1日更新一次LPR值，加（减）点数不更新。

若某笔个人住房贷款原合同期限20年，原合同年利率为4.41%，则转换后点数为-39个基点。若该笔贷款的利率调整方式是按年调整，放款日为 2018 年 2 月 5 日，则转换后每年 2 月 5 日进行重定价。重定价后贷款利率是在重定价日前最近一次发布的相应期限LPR数值基础上-39个基点。若重定价日前最近一次发布的LPR小于2019年12月发布的LPR值，则贷款利息支出减少。

如何办理转换？

首先，转换的办理时间范围为2020年3月1日至2020年8月31日。如果还没有决定采取哪一种利率，不用着急决定，只要在今年 8 月底之前办理即可。

在办理渠道上，由于当前处于特殊时期，为确保客户的身体健康，银行支持客户通过银行手机银行、网上银行等线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道。

通过手机银行、网上银行办理的，需要完成电子渠道身份认证和验密操作。

而通过智慧柜员机（STM）、营业网点柜台和个贷中心办理的，需要携带本人有效的身份证件原件;委托他人到营业网点柜台和个贷中心办理的，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。

以工商银行为例，该行提供多种受理渠道，包括：? 手机银行，支持“一键转换”，用户可下载中国工商银行 APP，登录/注册后在“最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换”办理。? 智能柜员机（预计3月中旬上线，以实际上线时间为准），用户需携带身份证前往工行网点通过智能柜员机办理，办理过程中如有疑问，可咨询网点客服经理。? 短信银行（预计4月中旬上线，以实际上线时间为准），对于借款合同中的共同借款人且在工行已预留可信手机号，在主借款人发起定价基准转换后，将收到95588发送的定价基准转换确认短信，直接回复该短信即可完成定价基准变更确认。? 贷款服务行，用户可以就近选择任意一家贷款服务行办理，无需到原贷款经办行。办理时，需要主借款人及所有共同借款人携带身份证同时前往，如贷款使用户口本等其他证件办理，需一并携带。