二手房价率先调整

甄爱军

持续上涨的二手房价在今年2月份中断了上涨势头，鉴于疫情对楼市的影响可能在短期内难以消退，因此二手房价涨幅在短期内很难“转正”。市场出现这样的变化，给了购房者捡漏机会，可主动把握。

二手房价率先调整

连续上涨了58个月的二手房价，在今年2月份出现逆转。

近日，国家统计局发布“2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。数据显示，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.1%。就此，连续58个月的上涨态势在今年2月份被中断。

就整体情况来看，二手住宅价格上涨的城市有 14 个，持平的城市有29个，下跌的城市有27个。相比1月，2月房价上涨的城市数量减少19城，房价持平的城市数量增加24城，房价下跌的城市数量减少5城。

就不同类型城市来看，一线城市虽然整体仍然保持上升态势，但涨幅已经回落。数据表明，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点。值得关注的是，一线城市内部各城市的二手房价走势也已出现了分化。据国家统计局公布的数据显示，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。

此外，31个二线城市2月二手住宅销售价格环比持平，与上月相同，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交，价格视为没有变动（环比指数为100）。

三线城市二手房价出现调整。数据显示，2月份，35个三线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降 0.1%，其中南充、泸州、烟台和遵义等 4 个城市跌幅较大，环比跌幅在0.7%以上;包头、锦州和扬州等12个城市无成交。

专家表示，此類变化意味着市场已现降温迹象。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在连续58个月二手房价格指数环比涨幅为正的情况下，此次首次出现转负的现象，充分说明市场已处在降温过程中，房东在不断调整定价策略，以应对新冠肺炎所带来的冲击。

二手房价回落表明市场信心下滑。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，2月份整体来看，各等级城市二手房市场受到疫情冲击明显，市场信心下滑，带动市场价格回落。

成交状况暂未改善

3月份上半个月（1日至15日，以下同），二手房市场成交状况仍不理想，同比下滑达4成。

根据易居研究院监测的 13 个城市二手房市场成交情况结果显示，3 月份上半个月二手房共成交 20448 套，较2019年同时期下降42.5%。

具体到各个城市来看，除深圳和南京外，其他城市同比均有所下降。这主要是因为 13 城中，深圳和南京在 2019年3月二手房市场未出现小阳春，成交量基数低。成都、北京、岳阳、扬州、金华等城市调整幅度较大，同比下降幅度超过50%。

从历史成交水平来看，3月上半月市场成交状况仍然显得有些低迷。通过观察最近 3 年多时间的成交情况，除了2017年10月、2018年10月、2019年2月及今年2月的上半月之外，其余时间的成交量都要明显高于今年3月上半月的水平。而上述时间段，不是国庆长假就是春节长假，成交低迷是常态。

即便是与疫情发生之前的2020年1月上半月相比，二手房市场成交表现也不佳，成交量下降四成。

就具体城市表现来看，除无锡外，其余 12 个城市二手房成交量均有所下降。无锡3月上半月成交量为1412套，较疫情前的1月增长115.6%，数据存在一定异动，可能是由于2月的部分成交量网签数据延至到了3月，而并非实际成交状况出现明显改善。

通过进一步对比发现，成都、岳阳、杭州、金华、佛山等城市回落幅度最大，均超 50%。南京回落幅度较小，下降14.6%。

捡漏机会显现

二手房市场将会逐渐恢复，但很难在短期内得到明显改善。

上海易居房地产研究院研究员姚方分析指出，3月成交量仍受新冠疫情影响，部分城市二手房月初日网签量仍为0。虽然网签数据存在一定的滞后性，但近期日网签量仍不及正常水平，疫情虽得到有效控制，二手房市场仍处于逐渐恢复的状态中。

姚方分析指出，目前各城市绝大多数房产中介门店已恢复营业，从需求端来看，预计因疫情而耽搁的购房需求会逐步释放。此外，疫情对房价形成利空，不少卖家愿意调低价格以寻求交易机会，也将激发部分优质物业及大户型房源的置换需求。另外，政策面偏暖，有利于市场成交恢复。从地方政策来看，在疫情期间部分城市加码人才购房政策，如杭州、苏州、青岛等，这也有助于市场需求的提振。

不过，二手房市场完全恢复，尚需时日。姚方表示，在中央疫情期间仍多次强调“房住不炒”的大环境下，综合来看，二手房市场不宜过分乐观，但恢复至疫情前正常水平可期。

而就房价来说，房价涨幅首次由正转负，可能在短时间内难以“转正”。有观点认为，2月二手房价涨幅环比首次转负，已处于“偏冷”区间。本轮房地产周期上涨时间长、幅度大，随着全国房地产市场进一步降温，叠加新型冠状病毒疫情的影响，预计未来几个月二手房价仍有下跌空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次二手房价涨幅由正转负并非偶然，其实此前已经出现卖家不断调低挂牌价以寻求成交机会的现象，表明二手房市场逐步趋冷。

至于影响时间持续到何时？业内人士表示，初步判断要等到二季度，市场成交状况才会达到正常水平。

而对于购房者来说，则可以寻找捡漏机会。业内人士表示，在房价处于下行趋势之时，买方占据主动权。考虑到房产具有不动产属性，流动性较差，因此在这个时期，少数急需资金的卖家为了尽快成交，往往会选择大幅降价，这就给了购房者捡漏机会。当然，要实现捡漏，应该主动出击，多了解和接触市场。