区块链在不动产电子证照中的应用

肖华 唐义德

摘要：大数据时代下，不动产证照电子化逐渐替代传统纸质载体，未来电子证照将逐步成为不动产证照的主流形式。部分政务部门在办理业务时，需要审查不动产相关证照（例房屋交易、房屋抵押、户籍办理等）。尽管以目前的技术手段可以实现多方数据共享，但在传输环节中，还存在数据被篡改、泄露的风险。近几年，区块链技术兴起，不动产电子证照的存储与流转应在上链应用中展开。

关键词：区块链;不动产电子证照;信任互联

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）07-0059-62

收稿日期：2020-06-18

关于区块链技术，世界经济论坛创始人兼执行主席克劳斯.施瓦布认为这是第四次工业革命的又一代表性成果。事实上，区块链并非是一项新的技术创新，而是多种技术的整合创新（其中包含P2P对等网络、密码学、数据库等）。那么，这项被誉为颠覆互联网时代的区块链有哪些技术优势？在不动产电子证照中又将如何应用呢？

1区块链技术

2016年工信部发布《中国区块链技术和应用发展白皮书》，区块链技术是利用块链式数据结构来验证与存储数据、利用分布式节点共识算法来生成和更新数据、利用密码学方式保证数据传输和访问安全、利用由自动化脚本代码组成的智能合约来编程和操作数据的一种全新的分布式基础架构与计算范式，根据公开程度可以分为公链、联盟链、私链。其技术的核心优势如下：

1.1中心化

分布式核算与存储，使得区块链内没有中心化管理者（硬件或机构）。链内数据通过点对点的广播形式将信息公布到每个节点，数据就在全网的见证下如实记录，因此系统内的数据由各个节点共同维护。任何一方都无法操控全局数据，也不会因为任意节点停止工作（或遭受恶意袭击）而影响整个系统崩溃，从而明确各方权责，实现共同协作。

1.2不可篡改

哈希算法是区块链内数据不可篡改的原因之一。区块的内容与哈希是相对应的，若当前的区块内容有变动，那么当前的哈希值也将改变。由于每个区块都包含上一个区块的哈希，若要修改某内容并且还要之后的区块能连接上当前的区块，就必须依次修改之后所有的區块，不过由于区块太过分散且修改所有信息要耗费大量时间，在实际操作中并不现实。因此，可以通过这种联动方式，保证区块链自身信息不被篡改。

1.3共识机制

既然区块链中各节点是分散且平等的，那如何让系统正常且公平运行，不会出现“节外生枝”的情况呢？这就需要所有节点保持一致的想法，即所有参与者达成共识。共识机制维护系统运作及公平性，保证区块链内的所有信息一致且有效。

1.4智能合约

智能合约是由事件驱动、具有状态、获得多方承认、运行在区块链之上的且能够根据预设条件自动处理的程序，又称智能合同。利用预设好的算法，在运行中当满足一定条件后，所有参与者在区块链内均受制于预设好的智能合约，实现没有第三方的监管下自动执行合同。因此具备人为干预风险小、打破信任障碍、自动化等优势。

2不动产电子证照

在深化“放管服”改革，加快推进“互联网+不动产登记”的大背景下，不动产电子证照应运而生。不动产电子证照是指遵循相关安全和技术规范的可信任、数字形态的证照，一般有不动产权证书、不动产登记证明，加盖电子印章的不动产电子证照与纸质版具有同等法律效力。

3不动产电子证照的上链应用

区块链技术具备的去中心化、不可篡改、共识机制、智能合约等特征与不动产电子证照保存与维护需求正相吻合。由于不动产登记的信息具有公信力和权威性，且在实际使用中由不动产登记中心、房管、税务、公安等政务机构共同参与管理，因此不动产电子证照采用联盟链形式，将各个部门作为区块链节点进行联通（见图1），来打通各部门间的数据壁垒，进行信息共享。

但在区块链中如何将不动产电子证照数据存放在区块链内？当不动产电子证照有变动时，链内的数据要如何处理？各联盟在区块链中如何查询不动产电子证照？本文将通过不动产电子证照在区块链内的实际应用方法来分析不动产电子证照的上链应用。

3.1不动产电子证照数据上链

不动产权的首次登记、转移登记、变更登记与更正登记在不动产登记中心登簿时，同步生成不动产权证书电子证照。与此同时，不动产登记中心将已生成的电子证照数据上传至区块链内，将上链的不动产电子证照数据公布于联盟间，通过“时间戳”的唯一性与不可逆性，对上传数据进行如实记录，实现联盟间的数据信任互通。上链后的数据将永久地保存在区块链内，安全且无法篡改（见图2）。

3.2标注链内不动产电子证照状态

当不动产权利发生转移时，不动产登记中心根据实际情况进行登记，相应的不动产权证书电子证照也随之变化，因此需要在链上已存数据中标注当前不动产电子证照的最新状态。如现实生活中，在房屋交易确立后，交易双方需到不动产登记中心办理转移登记。不动产登记中心将新增现权利人的不动产权证书电子证照，并自动注销原权利人的不动产权证书电子证照。与此同时，不动产登记中心还需在区块链内原不动产权证书电子证照数据中标注“已注销”状态（见图3），同时将现权利人不动产权证电子证照数据放至链内，由此各部门可在链内实时查看到不动产电子证照的最新状态。

3.3查询区块链内不动产电子证照

联盟内不同应用单位、部门的自身系统与应用需求不同，所需要的数据也各不相同。利用区块链可以通过多种查询方式，各联盟即可查询区块链内的不动产电子证照数据。各联盟可通过以下几种方式来查询不动产电子证照数据：

3.3.1根据主键ID查询

在区块链内输人区块链文档主键ID，查询不动产权证书电子证照相关数据信息（见图4）。

3.3.2根据证照标识查询

通过搜索不动产权证书电子证照的唯一标识，也可查询不动产权证书电子证照相关数据信息（见图5）。

3.3.3根据权利人姓名查询

在链内，还可以根据权利人姓名来查询不动产权证书电子证照相关数据信息，实现方式（见图6），不动产电子证照演示（见图7）。

4不动产电子证照上链应用的优势

一是解决了电子证照存储与流转中的安全问题。区块链各联盟节点具有权威性，在不动产电子证照存储中，提供有力的保障;结合各个节点的共同监督，确保信息真实有效;再通过密码的加持，让电子证照在链内流转更加安全。

二是建立信息互联与信任互联，降低成本，提升协同效率。利用区块链技术优势，打通各个部门的信息流转桥梁，实现数据信任共享。既能保障信息传递的时效性，又能确保数据的真实有效性，提升各部门间的办公协同效率，降低业务办理中沟通成本与证照打印成本。

5总结

在不动产业务办理中，经常出现各类证明、通知的证照表单（不动产查档证明和各种申请书、审批书、受理通知单、审批过程等），这些资料同样可以上链共享，区块链技术运用在不动产业务办理过程中出现的各类证明、通知证照，来实现证明、通知数据信任共享，同时确保相应数据的安全，实现多方的信任互联，进一步提高不动产登记业务办理效率。