《民法典》实施后，房产管理应如何应对

焦夷楠 牟伟 谢广岚

摘要：《民法典》是一部具有划时代意义的民事法律大汇编，涉及人民生活的方方面面。居住权的设立、维修资金筹集管理、租赁优先承租等，都将对房地产管理行业产生巨大影响。

关键词：《民法典》;居住权;维修资金;租赁权

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）07-0022-24

收稿日期：2020-06-12

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），是中华人民共和国第一部以“典"命名的法律，是一部具有划时代意义的民事法律大汇编，涉及到人民生活的方方面面，包括住宅建设用地期满可自动续期、增加规定“居住权”、在租购同权基础上增加规定房屋承租人的优先承租权、公共维修基金的使用以及物业领域等众多内容，对房地产管理行业将产生巨大影响。

1有效解决了目前管理中的“瓶颈”

《民法典》物权部分-大亮点，就是增加了“居住权”这一新型用益物权。除非当事人约定，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

1.1居住权的设立

居住权的设立，须由当事人采用书面形式订立居住权合同，也可以遗嘱方式设立。居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所;住宅的位置;居住的条件和要求;居住权期间;解决争议的方法。居住权合同签订后，应当向登记机构申请登记。

居住权自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。可见，房子只要设立.了“居住权”，即使没有所有权，也可长时间乃至终生居住。新业主即便获得所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

1.2居住权与租赁权的差异

居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权，具有时间性，期限一般为长期性、终身性。《民法典》第705条规定，租赁权不得超过20年。

第一，居住权是一种用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权的所有特征，作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人只能对抗特定的债务人。尽管民法典强化了房屋租赁权的效力，租赁权人也具有对抗第三人的效力，但它终究与作为物权的居住权不同。居住权具有的对抗第三人的效力是物权与生俱来固有的。

第二，在不动产物权变动采取生效要件主义的法制下，设定居住权必须加以登记。未登记的，不发生物权效力，租赁权本质上是一种债权，其设立不以登记发生效力。

第三，居住权的设定基本上是一种无偿的，有些与赠与类似，而租赁合同则是-种双务合同有偿合同，双方都享有权利、承担义务。

第四，居住权不得转让和继承，租赁权是允许转租和继承的。

1.3居住权更有利于保护弱者利益

“以房养老”模式，老人将房屋所有权转移给他人或机构，并通过合同约定老人既能获得一笔售房款，还可以在房屋中居住到去世为止。《民法典》生效后可以利用居住权保障老人对房子终身居住的权利，老有所依;另外，可以通过房屋所有权的出让获得经济收入，老有所养。

显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来一定的影响。过去房产交易只需要看是否存在抵押、租赁和司法查封等，未来还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。作为交.易监管部门，要考虑在进行房源核验时增加居住权核验的内容，以免出现房子买到却住不进去的情况。

2物业管理方面

2.1维修资金筹集使用门门槛变革

公共维修基金本是小区业主為了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项，但使用比例与效率低下时常被诟病，甚至被调侃为最不透明资金之一。

2.1.1维修资金的筹集、使用情况要定期公布

《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施等维修资金的筹集、使用情况应当定期公布，把维修资金不透明变成了必须依法定期公开，把维修资金的公开透明用法律形式明确出来。

2.1.2维修资金使用门槛变低

对维修资金的使用也进行了根本性改革。《物权法》第76条规定，业主共同决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”以及“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;即业主共同决定维修资金使用的表决通过门槛，是全体业主的“双三分之-二以上”多数同意。《民法典》规定，业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”等其他事项时，应当有“双三分之二以上”业主参加表决，并经参与表决业主的“双过半”业主同意，“三分之二”乘以“二分之一”等于“三分之-”，也就是说，此情形下业主共同表决通过一般事项的最低门槛，是全体业主的“双三分之一”以上同意。较《物权法》第76条规定的“双过半”同意门槛，明显降低。

《民法典》第281条规定，适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，并增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。

2.1.3重大事项表决门槛提高

《物业管理条例》第12条第1款规定，业主大会会议“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。即业主大会会议召开或者议事启动门槛，是“双过半”业主参加。《民法典》第278条规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。即业主大会会议召开或者议事启动门槛，调整为“双三分之二以上”业主参加，与以前的双过半相比显然门槛提高了。

《民法典》第278条还规定，业主共同决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”以及“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，更是体现了保护绝大多数业主利益的宗旨。

2.2物业服务企业权责更清晰，有些难点有望破冰

《民法典》针对物业服务领域的突出问题，增加规定了物业服务合同专篇。其中，第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第942条规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理;第943条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告;第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《民法典》还对物业服务人的服务范围和服务标准以及需要公开的事项都进行了明确，尤其是对违反消防法方面法律法规，物业服务人要采取合理措施制止，对安装防盗窗、占用消防通道等行为物业不制止属违法行为。其中，第1254条规定，发生从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品造成他人损害的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人，避免了多部门责任纠缠不清。

2.3法律授权物业紧急状态处置权

从今年的疫情防控来看，物业服务企业起了巨大作用，但缺乏明确的法律授权，使其很多积极有效行为得到质疑。为此，《民法典》从多个角度进行了授权。结合疫情防控工作，在征用组织、个人.的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”;明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。

3租赁管理方面

近年来，从国家层面到地方政府都倡导房地产市场的“租售并举”，目前“租售并举”的最大瓶颈就是租售不同权。“租售同权”顾名思义，租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人曾表示说，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，但目前《住房租赁管理条例》迟迟未见草案，所以瓶颈一直未打通。

就我國目前房地产市场而言，房屋的所有权和户籍基本是捆绑在一起的，而城市户籍在一些公共福利方面有更大的优势。而“租售同权”使得非本地户籍承租人可按照享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务，使得承租人和房屋的所有权人在相关的基本公共服务方面享有平等的权利，也是国家保障公民平等权履行义务的体现。从民事权利角度看，租赁权属于债权，其效力强度远不能跟物权相比较。在部分地区租房紧缺的情况下，租客的利益有时得不到有效保障。对此，《民法典》为落实建立租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，增加规定房屋承租人的优先承租权，为“租售同权”提供良好的法律基础。