加强二手房交易资金监管措施研究

李晓东

摘要：为了规范二手房交易行为、确保买卖双方交易资金安全，我国陆续出台了一系列相应的政策文件，实行二手房交易资金监管。但在实践过程中，也出现了一些新的问题。文章在分析这些问题的基础上，对加强二手房交易资金监管提出了具体的对策建议，以此有效的推动国内二手房市场的持续健康发展，更好的保障买卖双方的利益。

关键词：二手房;交易;资金监管;新模式

随着我国房地产市场的迅速发展，商品房交易火爆的同时，二手房交易也越来越普遍，二手房交易市场呈现出越来越活跃的态势，在促进我国房地产业发展、改善老百姓居住条件等方面起到了重要作用。但与此同时，所滋生的問题也逐渐显露，如阴阳合同、虚假买卖、交易欺诈等，不仅给交易当事人造成了经济损失和精神负担，也不利于社会的和谐稳定。

为了规范二手房交易行为、确保买卖双方交易资金安全，我国陆续出台了一系列相应的政策文件，加强房屋网签备案，实行二手房交易资金监管，保障买卖双方的交易资金安全，取得了积极作用。下面，就根据二手房交易过程中遇到的资金监管问题，对加强二手房交易资金监管的措施进行探究。

1 二手房交易资金监管

二手房交易资金监管，是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

2 实施二手房交易资金监管遇到的问题

从二手房交易现状来看，不管是全款购房还是贷款购房，从买卖双方签订买卖合同、缴税，到完成过户手续，一般需要几天乃至几个月，甚至更长时间，时间周期相对较长。在提出资金监管之前，二手房交易一直存在“先付款还是先过户”的争议，实行交易资金监管之后的确能解决这个问题，但在实践过程中也出现了一些新的问题。

2.1 卖方监管意愿较低

对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管。

2.2 市场主体对监管难接受

二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场接受这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖 双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。

2.3 资金监管复杂化

二手房转按揭指的是仍在按揭的房屋再次进行交易，这个房屋的买方仍然需要通过贷款的方式来偿还房屋之前的按揭贷款。之前的模式，是由买房人的购房款（包括自有资金和贷款），去提前帮助卖房人还贷款，而这个模式 是在过户以前挪用买房人的一些资金去帮卖房人还贷款。而在实施交易资 金监管以后，卖房人要想提前还贷款，倘若资金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋买卖夭折。即使当前交易资金监管允许担保机构来做相关的业务，然而当前担保机构通常只是担保的作用，根本无法借款给卖房人。目前二手房转按揭的情况越来越普遍，比如沈阳市转按揭的二手房交易量已经达到了交易总量的 46%左右，倘若严格按照资金监管的方式去实施，会严重影响转按揭业务的发展，并且许多转按揭都涉及到跨行，操作非常复杂。

3 加强二手房交易资金监管的具体措施

3.1 简化资金监管办理流程

要简化资金监管办理流程，全面实行二手房交易资金监管制度。建立专门的管理机构;与监管涉及的交易、银行联网运行，交换数据，保证交易和资金安全;交易部门受理交易申请同时，办理资金监管手续，买房人可以领取产权证，卖方人即可收到房款，不需要办理任何领款手续;各合作单位开通绿色通道，在原有基础上缩短工作时限;采取交易与抵押合并受理的办法，贷款银行在交易前进行贷款审批，按系统抵押指令发放贷款，解决买房人取得产 权后不去贷款的问题，规避卖房人收不到贷款的风险。积极推行“一窗受理”“一网通办”“交易登记一体化”“抵押登记进银行”等举措。

3.2 增强资金监管意识

政府部门要提升二手房交易资金监管的影响力，普及广大人民群众对于二手房交易资金的正确认知与安全意识。对于二手房资金监管的宣传，必须主动发散思维，采取形式多样的方法进行宣传。比如采用开展办证绿色通道，让房屋买卖者自愿接受资金的托管;采取一些优惠的营销手段来开展二手房交易资金监管。资金监管的好处要采用报纸、电视以及广播等媒体的广泛报道，采取利用出租车LED 屏幕滚动播放的方式;采取各合作银行宣传的方式等。

3.3 借鉴“资金监管+签约放款” 新模式

鉴于领证后放款模式效率较低的原因，可以实行“签约放款+资金监管”的模式。买卖双方选择在同一银行进行资金监管和抵押贷款。在网签备案完成、银行贷款审批通过之后，直接将首付款和贷款转到资金监管账户，待不动产转移登记和抵押登记后，银行直接将资金监管账户中的购房款转自出卖人的账户，如果因各种原因导致导致交易失败，则资金原路返还。

4 结语

二手房交易资金监管可以有效降低交易风险，保障交易资金安全，但总体来讲，作为一个“新生”事物，在实际操作的过程中还存在很多问题。随着相关制度不断的进行实践，二手房交易资金监管制度会逐渐开始规范，从而有效的推动国内二手房市场的持续健康发展，同时也更好的保障买卖双方的利益。

参考文献：

[1]刘妍 蔡洪伟.浅析北京二手房交易资金监管模式[J].中国集体经济，2007年第2期.

[2]刘宇.二手房交易资金监管机制的研究及建议[J].建设科技，2008年第21期.

[3]刘娅妮.对房地产交易资金监管的思考[J].现代经济信息，2019年第13期.