浅析商业银行住房租赁业务发展趋势

王超

摘要：近年来随着住房租赁领域前景越来越广阔，政策红利不断释放，更多的金融机构投身住房租赁市场，竞争日趋激烈。商业银行应研判住房租赁市场发展趋势，积极发挥自身金融产品、业务渠道和信息科技等方面的优势，通过深化政银合作，降低企业拿房成本，创新金融产品对接市场，利用综合服务场景构建住房租赁生态闭环，同时打造住房租赁信用体系，严格风险管控。以此将住房租赁业务打造成商业银行新的业务增长点。

关键词：商业银行  住房租赁  发展趋势

在我国的住房供应体系中，住房租赁市场存在明显的短板。依据国外经验，住房租赁作为住房供应体系“租+购”的“双引擎”之一，一般占据住房供应体系 40%-60% 的比重。而我国住房租赁的比重仅占 6%，并且交易行为主要是 C2C 模式，交易各环节的精细化运作普遍程度不高。随着城镇化推进、商品房交易限购限贷、租售比失衡等多重因素作用促使住房需求转向住房租赁市场。2017 年全国租房需求比例增长 57%，其中四季度同比增长 71% ;2018 年一季度长租公寓的租房需求环比上涨 24%。供需结构紧张，租赁供给已经难以满足租房需求。市场供求严重失衡直接导致租金上行趋势明显。2012-2016 年一线城市租金每年涨幅在 8%-15%，2017 年全国人均月租金价格同比上涨 16.7%。

住房租赁市场已经成为深化住房制度改革的重要环节。党的十九大报告提出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。为加快住房租赁市场的发展，各地方政府纷纷响应并落实国家发展住房租赁市场的政策，多举措培育和发展住房租赁市场。2018 年以来，深圳、郑州等城市开启“租赁优先”的卖地模式。上海、厦门等城市租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的 30%。链家研究院预测2020年我国租赁市场规模将达1.6万亿元，2025 年为 2.9 万亿元，2030 年或超过 4 万亿元。在楼市严厉调控的背景下，商业银行传统的住房贷款业务经营面临巨大压力。而住房租赁是政策倡导的万亿级市场，市场潜力巨大。

在住房租赁市场前景可期和政策鼓励多重利好的驱动下，商业银行在激烈的同业竞争中如何更好进行布局卡位，提高住房租赁市场业务发展的前瞻性，顺应趋势，牢牢掌控住房租赁业务发展制高点的重要性不言而喻。

一、深化住房租赁政银合作

对于住房金融领域而言，政策密集性的特点使商业银行积极争取与政府机构的良好合作尤为重要。当前，住房租赁的交易行为以及衍生出的相关金融产品逐渐得到监管部门的约束和规范，由政府主导的租赁监管平台已在多城完成上线。对此，商业银行一方面要及时掌握政府部门在住房租赁方面的构想，积极回应配套建设的政策、方针和要求，为其规范市场管理提供系统解决方案和产品服务方案;另一方面，商业银行也要发挥行业优势，集中优势资源打造住房租赁金融产品的经典案例，使其成为行业监管部门制定监管政策的重要参考。

商业银行在营销、经营、管理和维护房地产开发项目上早已形成程序化、标准化的业务操作流程，但是在住房租赁市场业务操作模式尚不完全成熟。2019年底，住房和城乡建设部等六部委联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，优化住房租赁市场环境，规范住房租赁市场主体行为，保障各方合法权益。随着行业的快速发展和标准化的建立，住房租赁市场的管理精细化和专业化不断得到加强。行业准入门槛更高、验收标准更趋专业、监管力度更加严苛将成为常态。商业银行要在政府机构相关政策的要求下，尽快完成业务流程的标准化来应对多种类形态的住房租赁企业和复杂多变的市场格局。

二、降低企业拿房成本，创新金融产品

2017年10月以来，各大银行纷纷与大型开发商、租赁平台以及租赁运营企业签署战略协议，提供总共高达万亿的巨额授信。但实际上银行强风控的天然歧视依旧存在。这表现在商业银行选择的签约对象基本上局限在开发商以及部分政府背书的战略计划协议中。由于缺乏有效的担保品和新兴企业资信评级不高等因素导致住房租赁企业的融资渠道相对比较狭窄，融资成本教高。对此，商业银行可以寻求通过设立基于资产证券化的产业基金和并购基金，降低企业拿房成本。一方面通过降低成本提高企业的租金回报率，加速行业市场化，另一方面也为诸如REITs类产品的落地创造足够规模的资产包。

商业银行历来以能够提供可靠的金融服务而受投资者青睐。而住房租赁的现金流入是一个相对小额稳定并且长期持续的过程。因此，商业银行要发挥自身优势，开发符合市场规律、普惠便捷的线上产品，尤其是追求长期回报的金融产品来匹配住房租赁现金流。参考国外较为成熟的住房租赁市场，REITs（房地产信托投资基金）这类与长期现金流相匹配的证券化产品已相对成熟，能够形成投资、开发、运营退出的完整闭环。这类产品通过一级发行市场与二级流通市场的结合，既解决了资金长期化的需求，也解决了流动性的需求。以新派公寓为例，其试点发行国内首单房地产投资信托基金，获得2.7亿元融资。这让缺少资金支持的从业者看到了希望，也让金融的力量更好地融入和支持住房租赁市场。

三、利用综合服务场景，构建生態闭环。

建设银行行长王祖继曾经在中国发展高层论坛2018经济峰会上明确表示“房地产金融创新不能总围绕信贷做”。对于住房租赁这样一个低频且长尾效应显著的行业，整合零售、对公多条线资源，主动地切入客户生活场景，打造包含移动支付和社区活动为主体的综合服务场景，提高平台交易频率、强化平台参与者的交易意愿显得至关重要。一方面利用金融产品完成平台扩围和渠道赋能，在大数据支持下有效推进服务模式和产品创新，提升全链条金融服务水平;另一方面创新线下活动方式，丰富线下服务内容，让住房社区成为银行持续获客、活客、聚客的新渠道，在租赁产业链的各个环节上，商业银行联合专业的房源获取中介、装修公司、营销公司、广告公司、咨询公司、运营公司、软件公司协作发展，在产业链的不同环节上输出重要资源，为银行新零售业务转型奠定基础，构建住房租赁服务渠道扩展升级的生态闭环。

四、打造住房租赁信用体系，严格风险管控。

商业银行拥有强大的信用系统和风控系统，住房租赁企业和平台具备庞大的客户群，二者互补性强。招行行长田惠宇曾经提到“打破以封闭的账户体系为基础的经营逻辑，向开放的用户体系转换。”商业银行坐拥庞大的信息平台，如果可以适当开放程序编程端口，与房地产开发商和住房租赁运营商合作共建住房租赁信用共享平台，打造针对不同群体、不同市场、不同区域的信用体系，为住房租赁业务的发展提供信用参考。

目前，资金链斷裂、产权法律风险等多种原因导致一批公寓企业关门停业。长租公寓关店率达到3.6%。商业银行对此应严格执行行业准入标准，做好客户的有效筛选，提高银行优质服务资源的有效利用。依托大数据构建预警模型，做好数据监测、经营异常分析和事故快速反应机制。同时加强对合作租赁企业的担保责任和管控措施，防范企业负面新闻和某些单方面行为对银行声誉的影响。在做大住房租赁线上业务规模的同时，杜绝由于风险管控失位导致的业务风险。

在未来的住房租赁市场中，随着住房租赁制度的不断完善，租赁金融的趋于成熟，专业化的运营机构崛起是大势所趋，以C2C模式为主体的住房租赁市场将会得到显著改善，B2C份额将不断增长。住房租赁市场将成为房地产行业最大的增长点。商业银行要敏锐洞察住房租赁业务发展趋势，深入挖掘市场潜力，积极发挥自身金融产品、业务渠道和信息科技等方面的优势，深化与政府机关和住房租赁企业的合作，创新金融产品，打造住房租赁的金融生态闭环，把住房租赁业务做大做强。

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作者单位：中国建设银行天津东丽支行