土地储备中的金融风险与防范策略

曹凤美

摘要：作为人类社会生活与生存的载体，土地一直都是经济生活中的重要组成部分，而其对于经济发展则能够起到不可估量的意义。正是在这样的背景下，土地储备工作便成为了当下的重中之重。但就实际情况来讲，土地储备工作展开的过程中则遇到了诸多的问题，尤其是相关的金融风险，更是成为了当下困扰土地储备工作的重要问题。基于此，文章将以土地储备的金融风险特征为切入点，继而围绕着其防范展开相关论述。

关键词：土地储备;金融风险;防范策略

众所周知，土地储备具有显著的复杂性与长期性特征。在土地储备开展的各个环节都需要依托于大量的资金支持。目前我国土地储备的资金来源主要为三种：一是财政拨款，此类资金的来源通常不会造成财务上的风险，并且不需要支付本息，但因财力与时间等因素掣肘，所以此类资金极为有限。二是土地信托、土地债券等金融类产品。三是银行的抵押贷款、授信贷款等信贷资金，一般情况下，此种获取资金的方法能够有效的保证土地储备工作的资金来源，但其受金融市场的因素波及严重，所以其风险也更高一些。就当前的情况而言，我国土地储备资金主要来源为银行贷款。

一、土地储备的金融风险特征

不同于其它产业对自己的要求，土地储备工作的资金要求要更高一些，因为土地与资金之间的联系，属于一种相辅相成的关系。归根结底在于，土地储备工作的有序开展实际上需要依托于足够的资金才能展开，两者一旦剥离，其必然会对土地储备工作造成不可估量的影响。而土地储备工作的展开，往往需要依托于银行贷款展开，这就使得土地储备工作需要随市场变化社会变化。所以，土地储备工作本质上会受到诸多层面的因素影响，而这也就间接造成了一定的金融风险。

（一）融资能力低

目前融资能力低的问题，当下已经成为了我国土地储备工作的一个重大金融风险问题。这是因为，土地储备工作的融资主体主要为政府，而银行贷款则属于融资的一个手段。所以，只有当银行提供大量的资金时，才能有效保证土地储备工作的有效展开。但在这个过程中，因为土地的储备量与资金量都屬于大体量，所以导致土地储备工作的耗时增加，并且还使得大量的资金被投入，这就增加了工作的复杂程度。并且，这中间还要考虑到还款的要求等诸多因素，而这又与政府的诚信形象相挂钩。因此，在土地储备工作中展开的过程中，多种问题因素始终都处于相互交织的影响，这也就对政府的融资能力造成了潜移默化的影响。

（二）融资主体少

通常的情况下，土地储备工作展开的效果，主要便与其资本的规模以及资金的渠道有着最为直接的联系。而就我国土地储备工作的实际情况来看，其中明显缺少融资主体较少的问题，这也就对我国土地储备工作造成了极大地掣肘。首先，城乡建设本身需要依仗于大规模的资金进行支持。其次，相关政策已经禁止土地储备的机构利用政府财务抵押融资，并且储备机构也没有贷款的权力。这样的情况下，便只能依靠于政府进行融资，这就导致了融资主体少的问题出现，而土地储备工作的金融风险便与此时出现。

（三）融资渠道少

我国土地储备机构筹集资金的主要方式，当今主要为银行贷款，即银行贷款为支撑，政府投入为辅助的方式，进行土地筹备工作的展开。但就实际情况来看，因受诸多层面的原因影响，所以其在这过程中，财政上的资金并不能及时到位，这就使得其只能增加贷款。并且，不同于其它资产，土地作为最原始的资产，其形式也归于单一，这就使得其规避金融风险的能力较弱。最后，如果银行向土地储备机构投放一定量的贷款后，遇到一定的波动以及影响的话，会导致资金不能及时回收，这便很容易造成更大地金融风险。

（四）融资风险较大

土地储备机构在借助贷款的方式储备土地后，往往能够有效地扩大投资的收益，但投资的不确定性也于此时成倍数增加，以至于，新增的营业收入极有可能无法偿还债务，进而导致预期收益不达标准。通常情况下，储备的土地在出让时，往往会出各种因素使得土地的投资与报酬无法完全收回。另外一种类型的风险则是土地的实际承租者与受让者不能按照约定或者合同要求支付款项，这也会造成入不敷出的情况出现。

（五）不能支配土地出让金

土地储备机构的财务管理模式可被划分为收支两条，但其并不能任意的支配土地出入金。通常的情况下，实际流程为土地储备机构取得土地之后在进行出让，但是在土地出让后所得的资金必须先经过政府的财政部门就行审核成本，而在审核通过之后才能划拨土地储备门以相关的成本资金。这样的情况下，便使得土地储备机构长期处于金融风险的临界点。

二、土地储备金融风险的防范策略

（一）规范贷款流程降低贷款风险

综上所述，土地储备机构本身对于银行贷款的依赖性较大，并且这一趋势还将长期持续下去。因此，这中间需要以贷款流程规范化的方式，帮助银行降低贷款风险，从而有效保障这一层面的融资渠道。这中间的机理在于，因为土地储备机构的贷款阻力小且资金量较为庞大。这就很容易导致金融风险的出现。所以，规范贷款的流程，力求做到对每个环节的有效把控，便能将可能出现的损失规避并能使损失限制在可以承受的区间之中。

这样的情况下，银行方面应依照相关的政策规定，不断规范完善相关的贷款流程，即做到土地与资金相对应，并保证这中间不会出现纰漏的情况。另外，储备机构的土地价位可以略微低于正常土地，这将有助于风险出现的情况下，降低一定的损失。这里需要特别指出的是，选择银行贷款本息低，并允许长期还款的银行，对于土地储备机构而言，有着最为直接的影响。

（二）构建土地储备融资多元体系

对于土地储备机构而言，土地自身的资产属性使得其有很大的融资潜力。因此，这中间便需要高层面顶层设计上的发力，同时也需要土地储备机构自身不断探索。从而推动融资多元体系的构建，减少融资压力并达到拓宽融资途径的本质目的，这对于防范土地储备机构的金融风险而言，有着不可估量的意义。