论项目管理在商业精装修工程中的应用

袁圣栋

摘    要：随着经济的高速发展，我国社会主义进程的不断推进，人民对精神与物质的需求也随着生活水平的提高而不断提高。当前消费者的需求不再停留在仅要求产品质量的阶段，更多的还体现在许多附加服务上。这种情况下，传统品牌实体店的简单装修已无法体现出品牌特点和品牌故事，与精装修实体店相比，可能无法及时吸引消费者，进而间接减少了目标群体的数量，影响品牌的营业收入。因而，由于商业精装修实体店能明显展现品牌特点，进一步扩大品牌效应的影响力，开始广受品牌方的青睐。但因其产生时间短，虽有可观的市场前景，但其在精装修工程建设的项目管理过程中仍然存在一些问题。本文将基于对品牌实体店的特点和消费者需求的匹配研究，将对以上问题提出一些建议，力求为商业精装修工程的项目管理提供可靠的理论依据。

关键词：项目管理;商业;精装修;品牌店

1  前言

项目管理的核心任务是对项目的方案、技术、经济、管理、组织和合同等各方面提出合理可行的措施和建议，为项目目标的实现进行有效的控制。精装修是简装修的不断改进过程中的产品。考虑一定的设计效果及风格，材质要精美和环保，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，本文对商业精装修工程的管理要点进行探讨。

2  项目管理的基础理论

项目管理是管理学下面的一个分支学科，其本质是利用一切相关技能和方法来达到有限资源条件下的预期效果的方法。项目管理下又分为三类：分别是工程项目管理、信息项目管理和投资项目管理，本文旨在研究商业精装修工程与项目管理如何进行有机结合，以实现在有限的资源条件下，运用现有的技术和工具完成甚至超过项目各方（即装修施工单位、品牌方、工程项目管理公司、设计单位）对商业精装修工程的预期和要求。

因商业精装修工程只涉及到项目管理中的工程项目管理，所以本部分将着重介绍何为工程项目管理：用于商业精装修工程的项目管理，概括起来说就是，从事工程项目管理的公司接受品牌方的委托代表品牌方对其组织待建的实体店精装修工程项目进行全过程或若干阶段的管理服务。一般情况下，工程项目管理公司不直接与装修施工单位签订合同，但可以按照品牌方与装修施工单位的合同约定，协助品牌方与装修施工单位就精装修工程的施工、勘察和设计等项目的具体细则签订合同，并接受品牌方的委托对装修施工单位履行合同的具体情况实行全程监管。工程项目管理主要分以下几个阶段进行。

2.1  立项决策

该阶段主要是工程项目管理公司与品牌方就商业实体店精装修工程的项目管理事项进行合同签订与细则方面的协商。同时协助品牌方选择装修施工单位，并对施工单位的项目建议书进行审查。

2.2  设计管理

这一阶段，主要是工程项目管理公司协助品牌方与装修施工单位就项目图纸的设计进行沟通并签订合同。其中，项目管理公司还应当负责检查装修单位的设计深化进度和合同的履行情况。

2.3  前期准备

此阶段，工程项目管理公司需要代表品牌方向政府、商场等申报批准相关建设工程规划和施工许可证，并协助品牌方与装修公司就装修图纸的修改进行有效沟通以及与工程各方签订相关施工协议、安全保障协议和承包合同。

2.4  采购管理

在采购管理阶段，作为工程项目管理方，需要制定整个商业精装修工程的采购计划和整体合同体系的策划，同时需要管理品牌方与装修施工单位签订的采购合同。

2.5  实施阶段

該阶段与精装修工程的开展同时进行。精装修工程刚开始时，工程项目管理企业需要协调装修施工单位各部在精装修工程中的工作、代表品牌方与有关安全部门进行沟通协定。精装修工程进行过程中，需要负责监督装修单位的施工进度并随时代表品牌方与装修单位就所需要的切合本品牌特点的装修效果及质量进行沟通协商，并负责组织人员对装修公司提供的相关检查报告进行验证和操作。在工程完成后，工程项目管理企业需要审查装修施工单位提供的竣工报告，向城建、商场等相关部门提交材料及备案，同时代表品牌方对装修结果进行预验收。

2.6  文档管理

该阶段工程项目管理企业负责保管与项目有关的各项材料，并在精装修工程完工时将各项工程往来批件、相关技术资料和项目设计图纸以及施工图纸等转交予品牌。

2.7  后评阶段

商业精装修工程完工之后，工程项目管理企业需要将对精装修工程的综合评价报告交付给品牌，完成对整个商业精装修工程的项目管理。

3  精装修工程项目管理前期要点

3.1  流程管理

工程项目管理要求的是参与工程各方的所有人员都要参与到工程项目的规范化管理中来;要求与工程项目所涉及的面都投入到规范化的工程项目管理中。要求工程项目管理把整个项目的全部阶段为研究和管理的对象，从工程项目的前期策划开始到工程项目产生效益收回投资为止。有效地利用“项目分类结构”功能，使各项工种，程序及负责单位等等能有层次和以系统化形式进行安排，并可以作为组织蓝本，以方便各单位清楚审核其有关工作连结。还有此功能能为项目流程表进行多种分类选择与层次安排，清楚分辨重要的项目活动， 包括在即将设立的不同的工程包里的工程范围，及把总体流程表划分为分流程以利于详细监控。在总控流程计划中不仅要画出关键路线，同时设置不同的里程碑作为对工程不同阶段的监控点。在流程中将确定重要里程碑的日期，以指导项目的执行。如在任何一项活动中有一点延期的迹象，那么将对此活动的负责人提出警告。在与项目经理讨论并征得其同意之后，执行改善措施。利用以上项目程序监控，可使工程进度一览无余及清晰明确地表现出来。

3.2  变更管理

所有的项目都会可能需要变更。有些变更是有益的，但有些却是破坏性的，如果变更过程管理不当将会产生很高的代价。作为变更管理，工程前期制定一套完整、严密的变更流程来把关所有施工及设计变更引起的经济变更。作为设计变更应尽量提前，变更发生得越早则损失越小，反之就越大。如在设计阶段变更，则只须修改图纸，其他费用尚未发生，损失有限：如果在采购阶段变更，不仅需要修改图纸，而且设备、材料还须重新采购：若在施工阶段变更，除上述费用外，已施工的工程还须拆除，势必造成重大变更损失。设计变更费用一般应控制在建安工程总造价的5%以内，由设计变更产生的新增投资额不得超过基本预备费的三分之一。通常变更都希望具备灵活性。但是，变更也往往是没有计划的发生，并且往往由于成员之间沟通不当而引发。无计划的变更是项目中引起工程的延期和成本增加的主要原因。

3.3  采购管理

采购管理为实现项目采购目标所进行的一系列的计划、组织、控制和协调工作。采购周期是从正式提出材料采购单开始，经询价、签订采购合同、催交、检验并运到工地开箱检验入库为止所需的时间。通过编制采购清单，可以发现设计的一些问题，同时通过询价等手段来发现设计选材的合理性。利用专业的知识及经验，根据总控流程计划表来编制采购的时间表及其招标的流程表。对于一些进口材料要留出充分的时间去询价、采购。

3.4  管理要点

安全生产管理制度是所有施工的重中之重，应该贯穿于施工的全部过程，在施工前需督促、检查施工方按照安全生产管理制度进行以下安全措施：施工现场一般安全防护措施，机电设备安全防护措施，施工用电安全防护方案，现场消防安全措施，高处作业安全防护措施，操作工人安全防护措施，安全检查。

选择具备一定规模、信用良好的施工单位，施工单位选择的好坏对施工的顺利进行和施工质量的控制是最重要的一个环节。对要进行精装修工程的土建、装修、机电、消防等各部进行验收，并与装修施工单位进行交接。对设计方选择的装修材料要求设计单位封样两份，一份作为公司备案留存，另一份用作现场的材料把控。同时施工单位根据设计选材进行的封样也需要两份，督促施工单位备货，确定材料的到货日期。审核施工单位制定的施工进度计划表，对相应的材料、劳务等进行确认，确保工程的按期完工。

设计交底：各分项工程施工前必须由设计师对施工单位项目部项目经理、管理人员及施工队伍进行设计交底，形成设计交底记录，项目部管理人员与被交底施工单位管理人员需签字确认。技术交底：由项目经理对施工班组长进行技术交底，明确各分项工程施工工艺及验收标准。各工艺技术交底要求各施工责任班组进行会签，项目部按要求存档，作为项目质量保证体系的见证资料。安全交底：在进场前必须由项目组成员对施工队伍进行安全交底，明确安全施工的规范、雷区，确保安全施工。

4  精装修工程现场管理的要点

材料的按时到场对保证工期有至关重要的影响，在主要材料进场前对前段工序进行确认，具备进场条件的材料方可进行进场。对所有进场的材料必须经过甲方、监理方的确认之后方可进行施做，并按时提交相应材料的质检、合格、复试等相关资料，不合格的材料一律不得进场，已经施工的发现不合格的材料必须拆除清场。

施工组织计划应该贯穿于整个施工过程，不得随意更改施工顺序，部分可以交叉和提前进行的工序需在保证施工质量的前提下进行调整。对于已经完成的工序由施工单位进行自检，建设单位进行监督、监控，发现有不合格的做法应及时整改。隐蔽工程验收、中期验收等必须经商场、监理、甲方、施工方等进行隐蔽工程的验收，验收不合格的不得进行下道工序的施工，并做好相关的备案工作。所有工序施工的基层、面层严格按照国家相关装饰装修的施工及验收规范进行验收，不合格的部位及时整改。

对于已经完成的工序必须进行相应的成品保护，比如地砖、地板、墙砖、涂料、洁具、玻璃、饰面等。施工中定期不定期的检查监督施工单位的成品保护情况。各种进场材料按照要求进行，现场施工环境的规范与否在一定程度上可以反映施工单位对文明施工的管理水平。

5  結语

综上所述，商业精装修工程项目是一个复杂的工程，其的顺利进行与质量保证涉及到对施工过程中众多环节的把控，管理工作较为繁琐。而要想实行好对商业精装修工程的项目管理，使得商业精装修工程能够在各方努力下顺利进行、圆满完成，不仅需要工程项目管理企业对商业精装修工程进行为其量身打造的项目管理，还需要品牌方和装修施工单位协力完成。随着当前经济的发展，品牌效应影响范围日益扩大，未来精装修店面必然会成为很多品牌实体店的刚性需求，其市场前景极为可观，但要想成功经营好商业精装修工程，还需要项目参与各方共同努力对其实行项目管理。

参考文献：

[1] 张亚东.浅谈高层建筑精装修的特点及装饰项目管理[J].市场周刊·理论版，2018（39）：215.

[2] 徐振斐.商业项目精装修工程的管理要点[J].建筑·建材·装饰，2017（21）：55+71.