“闹心”与“房闹”

杨皓

近些年来，“医闹”问题已被大家广为讨论，在责任明晰与观点碰撞的过程中，“医闹”方面的纠纷也愈发有了明确的判定标准与防范机制。与之不同，同样由来已久的“房闹”问题，却没有在有限的讨论中获得实质性的进展，早在十几年前就见诸报端的各地“房闹”新闻，时至今日似乎仍然处在一种悬而未决的争议状态。

尤有进之的是，在房价动辄成百上千万的今天，“房闹”纠纷牵扯的金钱数额也水涨船高，如果说早先的几万十几万还能够以“市场波动”轻描淡写地一言以蔽之的话，现如今几十万的波动，似乎就更值得沉下心来讨论其中原委。

闹心

2020年对于事业初入正轨的陈彪来说，一定不算是顺利的一年。

陈彪来自江苏北部某城市，与其家乡的许多年轻人一样，大学毕业后的他选择来到江苏省的南部城市谋求发展，他的落脚点在江苏苏州。

“我是2013年到苏州的，只身一人到这里肯定是租房子住。去年（2019年）年初领了结婚证就开始物色婚房，选房的时间也不长，前前后后三个月时间吧，就定下了一套总价两百万左右的房子。当然，房子是贷款的，去年我个人工作上也有一些进展，其实如果一切正常的话，每月还贷对我的家庭来说也不是太大的压力。”

可惜，陈彪口中的一切正常被一场突如其来的疫情全然打乱。“其实我不想在这里多说个人工作的情况，毕竟大形势是这样，和很多人一样，受疫情影响，2020年我遭遇了被动减薪。很现实的，房贷的压力一下子大了起来，好在老婆的工作还算稳定，至少目前来看，房贷还是能够每月如期归还。”

疫情给陈彪带来的困扰不止于此，更为让他不解甚至有些愤怒的是，距今不到一年的时间，他购买房屋所在的楼盘就存在相当幅度的降价。“也许是受这场疫情的影响吧，各行各业都不景气。就在一个多月前，一位正在考虑买房的朋友告诉我，他在与我购买楼盘的销售沟通时得知，房屋每平方米单价降了将近两千元。也就是说，如果购买与我相同的户型，总价就便宜了近二十万元。”陈彪讲述道，“我当时就有些气不过，后来我佯装要买房打给开发商询问，确认确有其事。开发商向我解释这是一个所谓‘老带新的活动，但实际操作起来，其实并不一定需要有老客户介绍。也就是说，只要有意向购买，想要享受这个优惠并不难。”

“这几个月有关房价下调的新闻看的也不少，我也见到部分城市出现购房者‘房闹的消息，其实我感觉自己和他们的心情是一样的，非常能够理解他们。现在一套房子动不动就是上百万，一下少了几十万的价值，这当然是比较难以接受的。我们业主群里也一直有人在表达自己的不满，怎么说呢，我个人是不会去闹，或者说也没有这个精力去闹。一方面单位减薪，最近还传出了可能裁员的消息;另一方面，我也知道这不是开发商的责任，更大的原因在于市场因素，只是这个市场因素让消费者承受起来，似乎有一些压力过大了。”

从陈彪的叙述中不难看出，面对突如其来的房屋贬值，他并没有如许多“房闹”新闻中的主人公一样，失去理智般地去讨要说法，甚至做出出格举动。但同时也有必要站在陈彪或者说众多新近购房者的角度去思考，在历史车轮的颠簸中，承受损失的人们是否真如被颠落的泥土一般，可以抛之不顾呢？也许，正如当下流行的一句话：时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。

房闹

把眼光放大到“房闹”纠纷这个显得有些积重难返的事情本身。早在2008年，万科在全国降价促销，杭州万科业主集体围攻售楼处，要求退房。几年后，浙江温州也出现了类似的“房闹”事件，且造成了相当大的轰动。自此之后，讨论“房闹”纠纷的分析文章也越来越多地出现。

回顾诸多分析文章，大致可以把其中的观点分为两类。一类是较为简单明了的契约精神观点，该观点认为开发商与购房者之间能不能就降价较劲，关键看合同约定。合同如写明若降价将补偿业主，那么业主的要求就天经地义，反之，合同中若无相关条款，业主的要求只能算是“无理取闹”。说到底，双方较劲的标准就是那一纸契约。进一步讲，契约精神不但蕴含了现代商业法则和风险管理原则，而且也体现了公平和合理、承诺和执行等“底线伦理”。任何契约的达成之日，就是忠实地践行诺言之始;享受权利的同时，必须履行义务;收获利益的另一面，就是要承担风险。这就是对契约精神最为通俗直白的解释，“打输牌就撤桌子”的行为不应得到鼓励。

另一类观点则站在法理的角度来分析“房闹”纠纷，其中的关键点在于“合同相对性原则”。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中有不少条文的规定就体现了合同相对性原则，比如《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》第六十四条，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。《合同法》第六十五条，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。这些法律条文规定，均在一定程度上体现了合同相对性原则。合同相对性原则是指合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。合同相对性原则意味着合同一般仅对当事人发生效力，而不能对与合同无关的第三人发生效力，同时，合同对当事人的约束力，除法律、合同另有规定外，也仅以合同所约定的事项为限，不能超越合同的规定。在“房闹”事件中，合同相对性原则一方面可体现为房主与开发商之间的房屋买卖合同只对该房主和该开发商有约束力，而不针对其他房主或购房者发生效力;另一方面指房主与开发商之间的房屋买卖合同仅对二者購买和销售该房屋有效力，而不针对开发商与其他购房者之间的行为发生效力，不能据此合同约束房主或开发商的其他行为。简单来讲，开发商与购房者签订的合约只对单次的买卖行为双方产生法律效力，购房者并不能依据自己的购房合同来要求其他购房者依据自己的合同定价购买房屋。

显然，两种观点都站在了蒙受损失的消费者的对立面，从道理与法理的角度，都肯定了市场规律的波动性与购买行为的责任自负性。

会哭的孩子有奶吃？

依据已成文且广为接受的观点来看，蒙受降价损失的购房者似乎并无太多可以抱怨的。但现实又为我们演出了一幕与之相反的景观：在许多“房闹”纠纷中，开发商迫于“维权者”的压力，退房乃至退差价的消息在网络上不止一次地被爆出，这也在一定程度上展现出“房闹”纠纷在有某种鲜明反对声音后却仍屡见不鲜。背后的逻辑不言自明：“房闹”即便被大众冠以“吃相难看”等贬损性评判，但仍然不失为一种谋求利益的手段，乃至于网络上有一句对这种现象颇为精妙的总结：会哭的孩子有奶吃。

然而，这一切真的是“会哭的孩子有奶吃”这么简单吗？作为商业行为卖方的开发商，真的在面对市场规律的波动中就只能作为被动的“吃进方”吗？难不成真像网络上人们调侃的，涨价的时候不见你退房，一跌价就要开发商承担损失？

也许这位网民的留言道破了其中的玄妙：关键不是商业不商业的问题，而是在买房时销售方一再承诺保证，还拿出一堆文件告诉你这里是政府开发的重点，未来是最繁华商圈，一百年内都只会涨涨涨不会跌之类，闹事的不是不服输，而是不服被忽悠。

更深一步来讲，“房闹”纠纷背后更为需要关注的是，在房屋买卖这一商业行为中，比起房价更重要的是建立欺诈要受惩、权利可救济的机制。无论是曾经高烧的楼市还是渐趋增多的“房闹”，其实呼唤的都是这样的基本机制。购房者常有且略显幼稚的只能涨不能跌的心理预期，也许正是在一种机制不完善的交易行为中培养起来的另类巨婴心理而已。