泰安市城区基准地价更新分析研究

【摘要】基准地价作为城区地价体系的核心，是政府地价管理的重要依据，在实现土地资源合理布局、推动土地市场化配置等方面起到重要作用。本文结合泰安市上轮基准地价成果运用中存在的问题，对本轮基准地价更新工作进行分析研究，为进一步完善城市地价体系提供依据。

【关键词】基准地价更新;土地市场;分析研究

1、现行基准地价成果运用中存在的问题

泰安市城区现行基准地价成果，于2016年11月18日通过省国土资源厅验收，2016年12月5日由泰安市人民政府公布实施。自实施以来，基准地价在促进科学管理土地，合理集约利用土地，优化配置土地资产等方面发挥了巨大作用。但随着泰安市经济社会的快速发展，现行基准地价逐渐表现出与土地市场不相适应的情况，体现在以下几个方面：

1.1评价范围方面

2019年3月公示《泰安市城乡一体空间发展战略规划》，泰安未来发展框架是构建“山水林田湖草”生命共同体的城市未来发展架构，城市布局由“依山而建”向“远山近水”转变，实现城市发展由“泰山时代”迈向“泰山汶河时代”。城市功能分区向东、向南扩展，特别是高新区跨过汶河向东南发展。

1.2城市规划方面

城市总体规划是土地级别与基准地价更新工作范围确定的主要依据。2017年国务院批准修改并实施泰安市城市总体规划，明确提出泰安向多中心、组团式的现代化大城市发展模式。2016年基准地价覆盖范围上已经不能与新一轮城市总体规划相衔接。

1.3城市建设方面

近年来泰安城区个别区域土地质量得到了有效提升。2016年，高铁新区核心片区开发楼盘零星分布，南片区拆迁尚未完成。2019年核心片区已高楼耸立，南片区路网已基本建设完毕。现行基准地价已不能适应当前城市建设需要。

1.4土地市场交易价格方面

近年来泰安市房地产业持续快速发展，各区域商服、住宅用地价格均保持连年上涨。部分区域市场交易价格已经明显高于基准地价水平，基准地价服务土地市场决策的功能受到制约，有必要及时全面调整基准地价。

2、开展基准地价更新工作

2.1总体工作思路

2019年度泰安市城区基准地价更新的总体思路是在原有基准地价成果基础之上，利用最新土地利用总体规划资料、地籍调查数据资料、城市总体规划资料、市场交易地价资料，采用定级与估价相结合的方法，完成土地级别调整与基准地价更新工作。

2.2评价范围

根据《泰安市土地利用总体规划（2006-2020）》确定的中心城区建设用地范围，结合《泰安市城市总体规划（2011-2020）》确定的中心城区规划范围综合确定。具体范围为北起环山路，东北部到天烛峰景区，东至芝田河、邱家店镇驻地东侧道路、京台高速南大汶河西岸，南至旅游路、大汶口工业园南界，西至G104线，总面积为437平方公里。

2.3工作任务

全面评价现行基准地价实施成效，提出本轮工作更新重点;按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，选取不同的影响因素，分别评定各类用地的级别;完成泰安市城区基准地价测算更新工作;建立土地级别调整与基准地价更新数据库。

3、基准地价确定

3.1基准地价的初步确定

泰安市城区土地市场比较活跃，交易资料比较丰富，依据商服、住宅及工矿仓储用途的样点资料，对样点地价进行测算，对交易日期、使用年期、容积率、开发程度及交易情况修正后，经过总体同一性检验和均值方差检验剔除异常样本，计算不同用途各级别的基准地价。

3.2基准地价的最终确定

利用初步测算的基准地价，结合土地级别综合分值，进行数据分析，建立回归模型。通过对模型假设性检验分析，商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地基准地价与各级别平均值均呈显著相关性。同时，开展专家论证和更新成果听证，对工作成果进行适当调整，最终确定基准地价。见下表

4、基准地价结果分析

4.1各用途级别基准地价比较分析

泰安市各用途基准地价呈现如下规律：住宅用地价格最高，商服用地价格次之，公共管理与公共服务用地低于商服用地价格，工矿仓储用地价格最低。整体住宅与商服用地价格差距较大，商住与工矿仓储用地价格相差更大，符合土地价值因用途不同而体现的价格不同的一般规律，也符合各用途土地的用地效益的差异性。

4.2基准地价级别间差异分析

（1）商服用地：泰安市城区商服用地级别间差异最少的450元/平方米，最高的750元/平方米，平均级别差异为638元/平方米，占各级别基准地价平均值2250元/平方米的28.33%。级别差异由高级别向低级别逐渐减少，各级别基准地价走势接近指数变化趋势。

（2）住宅用地：泰安市城区住宅用地级别间差异最少的750元/平方米，最高的1200元/平方米，平均级别差异为1050元/平方米，占各级别基准地价平均值3420元/平方米的30.70%。二、三级地级差最大，其次是一、二级地级差，再次是三、四级地级差，四、五级地级差较小。

（3）工矿仓储用地：工矿仓储用地更为注重交通通达度和对外交通便利度等交通条件，而泰安市城区各区域交通配套程度的差异较小，所以级别间的价格差距相对较小，级别间基准地价的变化比较平缓。

4.3基準地价的纵向对比分析

与2016年度相比，2019年度基准地价内涵未发生变化。通过纵向对比发现，住宅用地涨幅最高，五级地涨幅最高为72.41%，由高级别向低级别涨幅依次递增;商服用地和公共管理与公共服务用地涨幅也是由高级别向低级别涨幅依次递增;工矿仓储用地涨幅比较平缓在20%-25%之间。

4.4基准地价与地价动态监测结果协调性分析

商服、工业用地基准地价水平与2018年末地价动态监测水平值差距较小，住宅用地基准地价水平与2018年末地价动态监测水平值差距较大，从出让招拍挂交易样点、商品房售价等市场资料分析，2018年末住宅用地地价动态监测水平值与当时住宅用地地价水平存在不相符性。

4.5基准地价与房地产市场协调性分析

根据泰安市城区62个在售楼盘情况，商服用地地价占房价的比例在8%-25.81%之间，其中一级地比重最高，其他级别由高级别向低级别逐步递减;住宅用地地价占房价的比例在26.95%-36.84%之间，由高级别向低级别逐步递增。

参考文献：

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[5]胡伟艳，张安录.基准地价更新的质量控制[J].统计与决策，2007（13）.

作者简介：

王健（1982.08-），性别：男，籍贯：山东泰安人，大学本科，经济师;从事房地产经济分析研究。