关于酒店项目机电工程招标界面划分的思考

郭军平（浙江江南工程管理股份有限公司， 浙江 杭州 310013）

1 概 述

酒店项目机电工程主要包括：建筑给水排水及采暖工程（以下简称“给排水工程”）；通风与空调工程、建筑电气工程、智能建筑工程（以下简称“弱电工程”）；电梯工程。从投资角度看，建设单位一般选择平行发包，将土建工程、水电工程（给排水工程和建筑电气工程）、消防工程、弱电工程、装饰工程、幕墙工程单独发包，一定程度上可以使更多优秀的承包商来投标。然而，在该模式下，建设单位的协调工作量较大，对施工图的出图质量和出图时间要求也较高。在某酒店监理项目中，建设单位就采用平行发包模式，选定土建单位为总承包管理单位，将其余分部工程或专项工程进行分包，将其安全文明纳入总承包管理。

2 与招标界面划分相关的问题

2.1 项目背景

绍兴某酒店总用地面积为 21 752.17 m2，工程总建筑面积约 8.9 万 m2。其中：地上计容建筑面积 54 427.64 m2；地上不计容建筑面积 2 095.51 m2；地下建筑面积 27 872 m2。

本项目地下 2 层，地上 24 层，建筑高度 96.45 m。地下 2 层设停车库，共 149 个停车位。另外，地下室设发电机房、变电所、水泵房（含生活水和消防水）、空调机房、风机房和冷冻机房、洗衣机房、厨房和员工办公区；地下 1 层（首层）设康体区、员工餐厅和配套服务区；1 层～3 层为餐饮接待区；4 层为设备层；5 层～23 层为客房层，共计 478 套客房；24 层为董事长办公室。

该项目于 2013 年 9 月 20 日开工，进行阶段性招标。建设单位将土建工程、水电工程、弱电工程、通风与空调工程、室内装饰装修工程、幕墙工程、电梯工程、锅炉工程平行发包。约定土建、水电承包单位为总承包管理单位，其余各专业承包单位纳入总承包管理。该项目发承包模式，如图 1 所示。

图 1 某项目发承包模式

2.2 监理过程中遇到的问题

在监理过程中发现，合同约定或招标界面划分时存在漏洞，造成各专业单位间交叉界面施工时存在推诿扯皮现象，使得工程签证单增多，也使建设单位和监理单位的协调量大增，一定程度上给工程进度造成不利影响。

2.2.1 前期预留预埋阶段

地下室和主体结构施工时，大部分专业单位还没有进场，总包水电单位根据现有图纸将预留洞口和套管设置到位。后期其他单位进场后，对于其利用的洞口和套管间隙由谁封堵不明确。

该工程洗衣机房设置在地下 1 层，在地下室地板施工过程中漏设洗衣机房排水沟，地下室汽车坡道排水沟未与集水坑连通；人防区设置的排水沟互相未连通，且与集水坑未连通。墙体砌筑过程中，风管洞口未预留。

2.2.2 暖通与电气间的问题

（1）排烟风机由暖通单位施工，机房内电源线由总包单位预留。关于风机电源由哪家单位来接的问题，各单位互相推诿、扯皮，经过协调后由总包接线，结果因接线错误导致 3 台双速风机电机烧毁，经济损失超过 6 万元。

（2）冷冻机房内冷冻水循环水泵由暖通单位安装。总包单位配电至机房内配电箱。配电箱至水泵的电源线缺失漏项。

（3）空调机组由暖通单位安装，自带控制柜。而总包单位又预留电源至配电箱，该配电箱功能与厂家自带控制柜功能相同，造成重复。

（4）电梯机房和隔油池间都有排风机。排风机由暖通单位安装，电源线无人连接。

（5）柴油发电机房排烟风机由暖通单位施工，电源由总包单位提供，柴油发电机组启动须与排风机联动。该段联动线无人施工，互相推诿。

2.2.3 弱电与其他专业间的问题

（1）所有弱电类管线均由总包单位敷设。弱电单位进场后，因弱电图纸深化及功能用房调整，大量前期预埋管线闲置、桥架冲突或重复。

（2）客房内客控系统主板由弱电单位提供。主板须接入强电、接出弱电。装修单位将强电施工至客房配电箱，弱电单位提供端口，强电端无人接线。

（3）电梯层控由弱电单位完成，而电梯本身自带层控，造成重复招标。

（4）弱电单位包括背景音乐系统，消防单位消防广播也包括背景音乐系统，重复招标。

2.2.4 装饰范围内安装工程与其他安装专业间的问题

（1）总包单位只完成管道井内立管，在管道井内预留三通或阀门，装饰单位将客房管道接至管道井。两个预留端口由总包单位接还是由装饰单位接不明确，二者互相推诿。

（2）卫生间内排风机由暖通单位安装，电源线由装饰单位预留。排风机上的电源线由暖通单位接还是装饰单位接不明确，易推诿。

（3）客房内强电由总包单位接至客房配电箱。配电箱由总包单位采购安装，装修单位进场后，该配电箱也包含在装修施工范围内，且总包采购配电箱尺寸偏小，不得不更换，由此造成损失 15 万元。

（4）地下室装修区域配电箱由总包单位施工，而装修单位施工范围也包括配电箱，造成配电箱重复，有些配电箱甚至只引出一路线。

2.2.5 其他问题

（1）屋面消防水箱由消防单位施工，消防水箱进水管在总包单位的图纸内，进水管由哪家单位施工不明确。

（2）地下室人防工程人防设计院和主体设计院图纸不统一。人防平时照明用电消防联动时无法强制熄灭。

（3）冷凝水排水管由总包单位施工，而空调冷凝水排放管道敷设也包括在暖通单位的合同内，施工内容重复，致使互相推诿，多处机房内排水地漏遗漏。

（4）柴油发电机由专业厂家施工完成，自带接线柜，总承包单位双电源转换柜须与柴油发电机配电柜连接。该段线无人连接，互相推诿。

（5）室外景观水池预留给水管总包单位还是装修施工单位，均无明确。

（6）大堂入口门厅雨水管由总包单位施工，不锈钢天沟由其他单位完成，但不锈钢天沟上雨水斗无人提供。

3 招标时应考虑的问题

3.1 确定适当的招标范围

施工招标文件中关于工程承包范围的划分，直接关系到施工单位能否正确理解并全面履行职责、使工程顺利实施，意义重大。根据工程出图情况和设计图纸的深度、技术资料及建设单位的项目要求，确定合理的招标范围和施工内容，是编制工程量清单必须明确的原则和大方向。其条款主要在招标文件“技术标准和要求”的专用部分。尤其是业主选择平行发包的项目，必须谨慎对待土建与机电工程的界面划分，机电工程各专业间的界面划分，变电所与外接电源的界面划分。各专业间界面划分不清晰，很容易造成缺项、漏项或重复列项等后果。

确定招标范围的主要依据如下：

（1）通过审核的设计图纸；

（2）标准规范；

（3）建设单位要求；

（4）项目建设规模。

3.2 选择合理的发承包模式

建设单位在选择发承包模式时，应充分考虑自己的风险喜好。无论是平行发包，还是总承包管理，甚至是项目代建，对建设单位来讲，都会有不同程度的潜在风险。单从减少各专业协调和界面划分事宜来看，选择总承包管理模式是较好的一种方式；若考虑降低工程造价，加大施工单位的选择面，则选择平行发包是较好的方式。

3.3 各专业间界面划分

3.3.1 机电工程和土建工程的界面

基础工程界面整合主要考虑以下要点：防雷接地装置；变配电间、人防区柴油发电机房、储油间、弱电机房等是否预留了接地点；地下室底板污水井、集水坑、排水沟、消防水池、隔油池，预埋排水管等相应的套管是否预留；消防电梯基坑是否考虑了排水管，排水管是否与集水坑连通；电梯基坑深度是否满足要求；变配电间是否预留排水管；等等。

设备房各构成界面整合主要考虑以下要点：各设备是否考虑了设备基础及预留螺栓；各机房是否考虑了设备进场的运输通道，其机房墙及顶板上是否需要预留吊装孔，运输通道的尺寸是否满足要求；变配电室和弱电机房是否考虑了有足够的外线进入预埋套管；变配电室是否需要设置电缆沟；变配电室墙面、楼板是否考虑了桥架和母线槽穿越的预留洞口；在建筑布局上，变配电室和弱电机房上层是否避开了卫生间、厨房、淋浴间和泳池等潮湿场所，若无法避免，则要考虑双层板等技术措施；变配电室、发电机房若是自然通风，则百叶门窗的设计需要考虑满足通风要求，若为机械通风，则要考虑设置送风井和排风机，或在墙上预留风管洞口；柴油电机房和空调冷冻机房墙壁是否采用隔音材料，是否达到消音效果；柴油发电机房的建筑布局是否满足机组气流组织；空调冷冻机房和水泵房是否考虑了排水沟；弱电机房是否考虑了静电地板以利于走线和散热等；设备机房内应由土建施工的设备基础、防水处理、粉刷、墙面装饰、隔音措施等处理完毕，门窗安装完毕，门可上锁，具备设备安装条件。

楼板、墙、柱界面整合主要考虑以下要点：楼板浇筑前是否预埋了下一层的照明以及本层的插座、弱电管线，本层预留接地点及等电位是否设置；卫生间和厨房是否预埋了给排水管、污水管；结构荷载是否考虑了机电设备的重量；混凝土是否考虑了防雷引下线和均压环的敷设等；屋面是否包含雨水斗的预留，尤其是零星雨棚的雨水斗预留。

3.3.2 机电工程各专业间的界面

（1）水电专业与暖通专业的界面划分。

①锅炉房。冷水供水、用电电源一般由水电单位提供；整套锅炉系统由锅炉设备厂家安装。需要注意的是，给水管应该预留至阀门，该阀门应由给排水单位安装到位；电源应施工至锅炉房内配电箱上端头，锅炉设备、热水循环泵、水处理器等设备的控制箱至配电箱电缆敷设及控制系统由各承包单位安装单位完成。锅炉房内的排水措施在土建施工阶段，应由给排水单位结合图纸考虑预埋或预留。锅炉房内的电气工程也可以按设备自带控制箱为界，控制箱之前的由水电单位完成，设备控制箱与进线连接则由其专业承包单位完成。

②空调热水系统。一次侧的高温热水或蒸汽一般由暖通或锅炉安装单位提供，并安装至换热器的一次侧，完成管道与换热器连接，控制仪表安装到位并完成试压；换热器及换热器的二次侧由给排水单位安装。

③空调机房。排放冷凝水的区域主要是空调新风机房、设备层和冷冻机房，有些区域由于设计图纸的遗漏会漏设排水点。冷凝水的排放点一般由暖通专业提供，由给排水单位进行统一排放。空调冷凝水管由暖通单位施工至排水点，排水点后的管道由水电专业施工，室内机包括风机盘管、新风机组和 VRV 室内机的冷凝水管等，由暖通单位施工至本层楼的指定位置，其后由水电单位施工。冷冻机房、新风机房和排风机房内配电箱柜的进线由水电单位完成，配电箱柜至冷冻机组、新风机和排风机的线缆由暖通单位完成。

④冷却塔。冷却塔补水管道由给排水单位施工至冷却塔接口处并完成连接。冷却塔电源施工至配电柜由暖通单位完成，配电柜进线则由总包单位完成。

（2）水电专业与消防工程的界面划分。该项目消防工程单独发包，主要承包范围有消火栓系统、自动喷淋灭火系统、消防广播系统、消防火灾自动报警系统和防火卷帘系统。水电单位与消防单位界面交叉的主要部分是水电单位的非应急配电箱、应急照明及疏散指示配电箱、消防水泵房配电箱和屋顶水箱间配电箱。

①消防水泵房。水泵及设备自带控制柜的安装一般由消防单位完成；消防泵房进线由电气单位安装完成，并安装至配电柜上端头，出线由消防单位完成。消防水池进水管由水电单位完成。水泵外壳接地由水电单位预留并完成连接。应急照明及疏散指示系统由水电单位完成。

②屋顶消防水箱间。水箱补水由水电单位完成，并接到水箱进水预留口；水箱间电源由水电单位施工至配电箱，配电箱至稳压泵控制箱接线则由消防单位完成。水箱间内的排水由水电单位考虑敷设。

③配电箱。配电箱分为非应急配电箱和应急配电箱。在该项目上，所有配电箱均由水电单位施工，因此都需要提供消防强切或强起端子，预留端子与消防模块间的接线由消防单位完成。

（3）水电专业与弱电专业的界面划分。

①管道上各种阀门。阀体由水电单位安装，阀门监控部分由弱电单位安装。

②流量仪表。流量仪表本体由水电单位安装；流量变送器由弱电单位安装。

③温度仪表。温度变送器、温度开关等由弱电专业安装；与其连接的温度插座如法兰、螺纹接口等则由水电单位安装。

④压力仪表。压力变送器、压力开关等由弱电单位安装；压力表、真空表、压力取源部件根部阀之前部分（含根部阀）由水电单位安装。

⑤强电电源、线槽和配管。弱电专业的所用强电电源均由水电单位完成，弱电专业所用的桥架和线槽一般由弱电单位完成。

（4）弱电专业与电梯专业的界面划分。弱电专业与电梯专业的界面划分，主要考虑电梯层控系统与弱电客控系统的兼容性、电梯内监控系统的设置。

（5）弱电专业与暖通专业的界面划分。主要考虑 BA系统与设备监控的设置。暖通所涉及的阀门均由暖通单位完成，预留信号输出接口、取源部件则由弱电单位完成。

3.3.3 机电工程与内装的界面划分

机电工程与内装的界面划分应考虑装饰界面整合问题：桥架、灯具、风管等是否使用了自身吊杆；吊顶上空调风口、喷淋头、广播、灯具等开口是否位于天花板中央，其中，风口、广播、灯具等机电末端的颜色是否和吊顶颜色匹配；门框施工是否考虑了门磁开关等预留孔；吊顶封闭前空调风管、水管、喷淋管、电管是否施工完毕；轻质隔墙封闭前，电气管线是否敷设到位；装饰水电需要考虑与水电单位的接口；装饰板材上开孔数量及位置需要由装饰单位综合排布。

4 结 语

通过对某酒店项目监理过程中遇到的问题进行总结和分析，笔者简单阐述了对安装工程界面划分的观点。在招标投标时首先需要确定合理的招标范围，根据工程项目规模和实际情况选择合理的发承包模式，确定承包内容。在此基础上，充分考虑各专业间的界面划分，明确各承包人和建设单位各自的施工内容和责任，从而大大减少施工管理过程中的协调量、工程变更及签证，以利于工程质量控制、工程投资控制以及进度控制。