中端精选酒店项目管理与思考

郑 慧（上海科瑞真诚建设项目管理有限公司， 上海 200092）

0 引 言

纵观酒店业历史发展，在各个时期不断有新的酒店品牌诞生；也总有一些酒店品牌消失在大众的视野里，或被收购，或自然消亡。在各种关于酒店集团的排行中，排名企业的排名次序也总是在不断被打乱和刷新。现代意义上的酒店项目已经发展成为一个综合性的系统工程。不同等级的酒店因市场、需求、品牌定位的不同，复杂程度及所体现的价值是不同的。中端精品酒店因投资少、回报快、服务简洁而深受投资人的青睐。这类项目不再是一味追求酒店的全功能服务、高品质和高要求，而是根据客户对住宿的舒适性、便捷性、有限服务性的需求，打造出具有适应性的酒店品牌产品。

在此类酒店的开发过程中，为了提高项目管理研究层次，运用项目管理知识实现项目的目标价值，势必要求开发者跳出原来对酒店复杂性的设计经验，实行项目模块化设计管理，提供有限的酒店项目服务，有效地控制项目投资成本，从而实现项目投资回报的最大利益，实现项目的价值。

自 2014 年《中央和国家机关差旅费管理办法》实施以来，政府及相关企事业单位的差旅标准下调，管控越来越严格，该消费群体出现 “消费下行”趋势，中国高端酒店开始失去了相当部分的客源。与此同时，随着我国经济不断发展和中产阶级的日益崛起，更多的人开始追求更高品质的住宿条件，国内同时出现“消费上行”趋势。消费下行与消费上行的并存，使得中国酒店住宿需求开始向中端市场倾斜。在此背景下，中档酒店迎来了投资热潮。反观物业端，一方面，由于国内房地产开发过热，地产公司逐渐结束黄金年代，原先靠“地产驱动”的住宅项目、高星级酒店投资热潮难再持续，投资新建高星级酒店的需求有所下降；另一方面，实体商业在电商行业的兴起与发展的过程中不断受到冲击，商场、写字楼等业态空置率抬高，大批闲置物业开始出现，而原来的经济型酒店却面临物业租金上涨之后的经营压力。中档酒店在存量物业改造过程中迎来了发展红利—部分商场和写字楼被改造成中档酒店。消费需求端和物业供给端的变化，开启了中档酒店发展的黄金 10 年。

某品牌酒店打造“舒适、便捷”的招牌式服务，去繁求简，倡导“简约之美”。这样的经典款式，客户接受面非常宽，男女老少皆宜，商务休闲均适；非常容易控制装修成本和进行维护保养。此外，该品牌酒店实施标准化和设计模块化，因而非常容易控制投资成本和装修效果，在市场上实现较快发展。北京某国际中端精选酒店为该酒店管理公司在国内的第二家特许经营加管理模式的项目，从设计、施工到后期的运营管理均采用不同于以往酒店项目管理模式。本文主要从项目设计、施工及投资等几个方面分析研究中端精品酒店的项目管理。

1 酒店的概况

北京某国际中端精选酒店（以下简称“本项目酒店”）位于北京市海淀区永丰高新技术产业基地核心区内，为产业区内独立的租赁物业。项目建筑已存在，酒店室内风格将按照标准酒店品牌简约风格进行设计建造。本项目酒店位于北京市海淀区苏家坨乡境内的稻香路，周围枫叶遍布、湖泊环绕，风景秀丽，有湿地公园和温泉，令人感到舒适而安逸。本项目酒店主打特色是：设计现代化、设备便利、优质价格及稳定可靠的服务品质。随着亚洲商旅人士日益增多，出行日渐频繁，为他们提供一个实用并轻松的住宿环境是本项目酒店的核心目的。该品牌酒店的宗旨是希望能让这些商旅人士既能享受酒店超水准的迅速便捷的服务，又能顺利完成他们的商务工作。

酒店建筑层数为地面 6 层、地下 1 层，建筑规划高度为23.8 m，总建筑面积 13 352.41 m2。酒店主要设施配置为客房 185 间、早餐厅 200 m2、会议室 150 m2、健身房 60 m2。项目的规模和功能既是设计阶段概念设计的起点，也是后续设计任务划分、项目阶段的划分的主要依据。

2 酒店的设计管理模块化

2.1 设计模块化

酒店管理公司开发了中端品牌酒店的设计模板，包括客房和公共区域两大块。设计模板内主要包含以下内容。

（1）建筑布局：所有区域包括标准大床房和双床房的平面图，总平面和公共区域的具体的放大图。

（2）详图包：包括立面图、剖面图以及针对定制家具的、专业的节点详图。

（3）效果图：三维渲染图包括标准客房和所有的公共区域。

（4）软装技术规范：包括装饰面、家具的节点详图及装饰灯具、洁具和卫生间小五金。

（5）控制样板：基于固定木制品、活动家具、软装配饰的完成面效果材料，根据每个项目的实际情况将设计模板套入，即可快速完成酒店的室内设计，从而节约设计成本和时间周期。

2.2 管理模块化—有效的资源配置

为了更有效地完成项目目标，实现项目成果的可控性，对项目进行统一模式的模块化管理。

2.2.1 项目组织架构

酒店公司设计技术团队人员固定，有针对性地管理系统的项目。组织架构图如图 1 所示。

图 1 项目组织架构图

2.2.2 工作职责固定标准化

（1）酒店管理公司的主要职责：品牌定位基于酒店管理公司设计规范文本及实际运营指标；品牌达标提高投资回报；品牌定位确保设计与服务品质如一；向业主方提出达至品牌标准的相关建议；向业主方提供对顾问工作质量的建议以确保达到品牌标准；向业主方提供酒店设计及营运需求的专业意见。

（2）投资人的主要职责：委派一名业主方代表；管理项目的设计及施工工作并聘用有酒店经验的专业项目管理经理或者项目设计协调员；按品牌标准及管理合同的要求完成酒店的设计及建造工作；确保酒店品牌规范纳入各顾问单位合同的服务范围内；按项目不同时段及需要提交相关的文件及资料；按酒店管理公司提出的合理要求修改项目设计或规格。

（3）设计公司的主要职责：熟悉酒店品牌要求；按品牌规范及设计指引进行项目设计工作；汇报文本应清晰阐明设计意图，并根据酒店管理公司要求的审核节点提交审核；提出所有与酒店管理公司品牌标准有差异的事项；负责核对及协调顾问之间的专业图纸；制作各专业的缺陷检查清单；确保所有挑选的材料满足所需功能在使用方面的合用性；室内设计师必须审核通过所有家具样板，如餐厅、桌椅等，之后才可以大批量生产。

2.2.3 精细化专业对口管理

通过面对面会议沟通，电话、电子邮件、微信群、虚拟网络会议，设计审核，现场检查验收等多渠道形式，进行项目管理工作的配合跟进，以达到酒店品牌标准要求。主要有以下专业配合的相关工作分析。

（1）建筑设计：初步概略性重点审阅；项目启动会议；消防逃生设计审批；审阅设计深化方案相关图纸及文件并提供意见除了施工文件；审阅设计后勤规划；审批材料及代用品；于施工时期进行间段性工地审察；审阅缺陷清单 (由业主方相关专业单位编制提供)；确认缺陷整修工作完成。

（2）室内设计：根据酒店管理公司为酒店编制的设计模块来进行设计；审阅内装深化设计和相关配套设备及材料；审批材料及代用品；审批样板房施工图纸及相关文件；审批样板房，于施工时期进行间段性工地审察；审阅缺陷清单(由业主方相关专业单位编制提供)；确认缺陷整修工作完成。

（3）机电设计：根据酒店管理公司为酒店编制的机电规格和要求进行设计；通过视频进行项目启动会议；提供设计图纸给酒店管理公司审核；系统验收和移交不少于开业前2 个月进行；严格根据酒店管理公司提供的设备清单进行设计和设备采购，以免对确认、接收和开业造成延误。

（4）生命安全系统设计：根据酒店管理为酒店编制的消防规格和要求进行设计；通过会面或视频进行项目启动会议；审核深化消防逃生通道、紧急用电、烟雾感应及报警、喷淋及消火栓系统、逃生楼梯加压及排烟等设计文件；于开业前不少于 2 个月进行生命安全系统测试的初检和不少于 1 个月进行生命安全系统的总检；严格根据酒店管理公司提供的设备清单进行设计和设备采购，以免对确认、接收和开业造成延误；如果验收没通过，甲方必须自费让酒店管理公司到现场再做一次验收。

（5）资讯及酒店营运系统设计：根据酒店管理公司 IT为酒店编制的弱电规格和要求进行设计；协助采购核心技术软件；酒店开业前必须获得 GPNS 证书；系统移交不得晚于开业当日；严格根据酒店管理公司提供的设备清单进行设计和设备采购，以免对确认、接收和开业造成延误。

3 有限功能配置

以简洁便利服务为宗旨，针对商旅客人的切身需求，酒店公司摒弃了豪华酒店的一些不必要的功能设施，给客人提供休息充分、工作便捷的舒适条件，让客人深深体验到物有所值，有再次体验的意向。酒店功能如图 2 所示。

图 2 酒店功能示意图

3.1 以客房为主

酒店的设计以客房为主。标准客房面积仅 20 m2～25 m2，但其简约的设计让客人感到舒适，得到心里安慰。卫生间以方便使用、简洁明快为原则；卧室床品、书桌的设计简单而精细，以提供舒适、方便使用为原则，给客人提供良好的休息和工作环境。

3.2 简洁有限的公共服务区域

以客房为主要客人活动场所，对公共区域的需求极其有限，因而该区域同样体现了简洁的设计风格。大堂区域只保留前台和休息区域，不设置大堂吧，客人进入酒店可以快速办理入住并通过电梯进入客房。餐饮服务只提供一个简单的早餐厅，但所服务的早餐食物丰富多样，完全可以满足客人的需求；桌椅的摆放灵活多变，在有需求的情况下，餐厅可临时组合成小型会议室，以满足群体客户的会议需求。健身房中配置健身设施可供客人 24h使用，健身器材体量不大，但涵盖了有氧运动、伸展、重量等不同的健身需要，功能齐全而周到。根据投资人的需求及现场场地的条件，可以考虑设置会议室，面积大小不强制规定，仅作辅助考虑。

3.3 极致的后勤功能设计管理

与全功能服务管理型酒店不同，国际品牌中端精选酒店所配置的后勤辅助设施精减到极致，在满足客人体验前提下，以最低标准对后勤办公、员工设施、各区域员工配比进行设置，以控制酒店的建造和运营成本。人房比一般控制在 0.23～0.40。

4 项目投资回报分析

4.1 材料明确，有效的投资成本控制

基于酒店标准化设计，项目所使用的材料均已明确，即使投资人有意在不改变设计风格的前提下提高材料品质，也只需要在原有材料的基础上做成本加减，从而根据项目的体量，很容易地估算出投资成本。

4.2 运营管理成本控制

（1）人工成本。酒店的功能设施固定，以客房体量为主，所需要的管理及服务人员的数量均可以固定核算出来，从而有效地控制人工成本。简化人员规划，有助于提升运营效率、业绩和业主回报率。

（2）运营期间资源消耗成本控制。由于公共区域功能有限，酒店所消耗的能源同样以客房为主，因而以客房数为基数并乘以一定的系数，就可以估算出运营成本。

4.3 投资回报核算

近些年来，酒店投资回报率的压力迫使业主投资人要更多地介入酒店日常运营，以把控各个环节的成本开支。在特许经营授权的模式下，酒店管理公司会提供一系列的开业支持服务，包括完善所有的运作体系和标准、推荐首任总经理负责酒店筹建、与投资人一起选拔并培养下一任总经理等，从而保证酒店的品质。对于中端精选酒店，这样的运作相对简单，适合特许经营的品牌，能将酒店品牌方完善的运作标准、强大的系统支持和投资人的全心投入很好地结合在一起，兼顾到品质和投资回报。根据该类型产品的投资标准及项目预算，投资费用均摊至每间客房约 16 万元，投资总金额约 2 550 万元（见表 1）。

表 1 本项目酒店投资回报周期测算表

5 结 语

正如小比尔·马里奥特先生在《毫无保留》中描述的那样，“对于细节的极度重视保证了稳定的质量，稳定的质量带来了顾客的高满意度，顾客的高满意度带来了高入住率、重复消费率和良好的房价保证，酒店业主和特许经营者随之获得可观的利润和投资回报”。中端精选酒店以其独特的魅力和优势抢占中国市场，而怎样管理和运营这类酒店，从而帮助投资人和酒店管理公司实现利益最大化，共创双赢的局面，从项目管理角度很值得深入研究。国际品牌酒店管理公司在品牌市场定位后对于项目管理中模块化项目管理知识的运用更值得国内类似项目的借鉴与思考。