住宅屋面及相关设施修缮改造关键技术探析

■ 张 蕊 ZHANG Rui

0 引言

上海市既有居住建筑量大面广，截止2017 年底，各类居住房屋已超过6.7 亿m2。其中，2000 年前建造的近2.1 亿m2建筑[1]，由于建造年代比较久远，且受当时的建筑材料、施工工艺、质量标准等条件限制，存在不同程度的屋面渗漏、立面开裂等问题，影响正常的居住使用。上海市委、市政府高度重视，住房修缮改造是历年市政府实施项目之一。从2013 年起，旧住房综合改造工作成为上海市“四位一体”住房保障体系的重要补充，其中，成套改造、厨卫综合改造、屋面及相关设施改造等三类旧住房综合改造项目，已成为本市保障性安居工程的重要组成内容[2]。

屋面及相关设施改造作为旧住房综合改造项目之一，其改造内容主要包括屋面、外立面、公共部位、设备设施等项目，涉及范围较广，与居住的安全性、舒适性息息相关。目前，国家行业、上海市房屋修缮相关标准、技术导则虽覆盖屋面及相关设施的修缮改造部分，但主要是针对修缮改造的原则性要求进行规定，而且相关方面的文章并不是很多，基础性、系统性研究工作缺乏。在这种情况下，为规范上海市屋面及相关设施改造工程的实施，结合工程实践经验，开展相关研究工作，编制上海市《住宅屋面及相关设施改造施工操作手册》。本文基于手册编制情况，分析住宅屋面及相关设施修缮改造的关键技术，为相关工程的实施提供借鉴。

1 屋面修缮改造关键技术

1.1 平屋面翻新改造

当屋面发生大面积渗漏，防水层失去了防水功能，或者防水材料使用已经接近服役年限时，宜对屋面进行整体翻新改造。根据工程实践经验，平屋面翻新改造宜采用倒置式屋面系统，以延长防水层使用寿命，增强防水层对建筑结构的保护，提高建筑的安全性、适用性、耐候性。平屋面翻新改造工程倒置式屋面系统的一般构造做法见图1。

1.1.1 施工流程

根据倒置式屋面构造做法和相关标准规范的要求，结合既有住宅屋面特点，确定平屋面翻新改造一般施工流程（图2）。

1.1.2 铲除工作与基层处理

将屋面结构板上部各构造层次全部铲除，对不能拆除或搬移的部分需进行加固，如突出屋面的管道、支架等根部，可用细石混凝土堵实和固定。基层表面的异物、杂物应清除干净，并对裂缝处、凹凸不平处修补平整，使处理后的基层坚实、干燥、平整、不起砂。

1.1.3 找平层施工

当基层无法达到防水层施工要求时，需在基层表面做找平处理。在进行找平层施工前，首先要检查其铺设的基层情况，如屋面板安装是否牢固，有无松动现象；基层局部是否凹凸不平，凹坑较大时应先填补；保温层表面是否平整，厚薄是否均匀；板状保温材料是否铺平垫稳等。

图1 平屋面构造图

基层检查并修整后，应先进行基层清理，再在基层上均匀涂刷素水泥浆一遍，使找平层与基层更好地粘结。由于找平层表面质量问题会引起防水层开裂，因此，为减少找平层收缩开裂现象，应在水泥砂浆抹平收水后进行二次压光，使其表面平整且坚固密实。

1.1.4 防水层施工

不同类型防水材料的施工方法不同，屋面防水涂料施工一般采用手工抹压、涂刷或喷涂等方法进行。防水层应多遍涂刷，第一遍涂层涂布后，一般需待涂膜基本不黏手指时，再涂布第二遍涂层。每遍涂层均应采用“十字交叉”法涂布，涂层的厚薄需均匀一致，且涂层表面宜平整。

根据施工机具、粘结方法等方面的差别，防水卷材有热熔法、自粘法、冷粘法等多种铺贴方式。防水卷材铺贴前，应先进行开卷、展铺，根据铺贴顺序及部位进行预铺；铺贴卷材时采用搭接法，上下层及相邻两幅卷材的搭接缝应错开。搭接缝的质量关键在于搭接宽度和黏结力，同一层相邻两幅卷材短边搭接缝错开不应小于500 mm，且搭接缝应粘贴牢固、封闭严密。

1.1.5 保温层施工

保温层的施工应在防水层检验合格后进行。施工时，应注意对防水层的保护，避免对防水层造成破坏。板状材料保温层的铺设需平稳，分层铺设时，上、下两层保温板的接缝应相互错开，并用同类材料填塞、密实板间的缝隙。采用干铺法时，保温板应紧贴在基层表面上，且应铺平、垫稳。

1.1.6 找坡层、保护层施工

图2 平屋面翻新改造一般施工流程

找坡层、保护层施工时，应避免损坏保温层和防水层。找坡材料应逐层铺设并适当压实，适时浇水养护。为避免因温差及收缩影响而产生大面积的开裂现象，需预先在细石混凝土及水泥砂浆保护层上留设分格缝；同时，要注意区分块体间缝隙与分格缝，块体间缝隙用水泥砂浆勾缝，分格缝应用密封材料嵌缝。此外，为避免保护层表面出现起皮、起砂现象，在水泥初凝前，要完成抹平及压光工作，并且在水泥终凝后充分进行养护。

1.2 平改坡工程

平改坡屋面宜采用四坡顶，也可采用双坡顶。平改坡工程应保留原有平屋面排水系统；若原屋面排水系统排水不畅，可采用增加落水管、疏通排水口等措施。坡屋面排水宜采用外天沟排水形式。平改坡工程沥青瓦屋面一般构造做法见图3。

1.2.1 施工流程

平改坡一般施工流程为：建筑外围搭设脚手架→清理屋面、放屋架支撑梁、墩位置线→支模（安装预埋件）、浇筑混凝土卧梁→混凝土养护 →钢屋架加工、吊装定位、满焊→安装木望板→铺贴防水层→安装屋面瓦→屋面验收。

1.2.2 钢筋混凝土卧梁浇捣

在原有天沟圈梁上浇捣卧梁时，应在圈梁上植筋。植筋与卧梁钢筋的连接应符合钢筋混凝土结构有关构造要求。支模时，不得损坏原有屋面防水层；卧梁支模时，应留出泄水孔位置。

1.2.3 钢屋架安装

图3 沥青瓦屋面构造图

钢屋架安装主要采用焊接方式进行构件之间的连接，焊接完成后，必须清除焊渣和飞溅物。为形成稳定的空间结构，屋架安装过程中需设置临时的支撑，安装就位后应立即安装支撑、檩条。为避免产生较大的累计误差，下一步安装工作应在安装的一榀屋架矫正完毕后进行。

1.2.4 木望板安装

钢屋架檩条的安装经检验达到标准后，便能铺钉木望板。每块板与檩条连接处宜采用2 个自攻螺丝进行固定；木望板平行于屋脊铺钉，铺钉时应保证铺设平顺、无拱翘，其接头宜牢牢地钉在檩条上，不得出现漏钉、少钉的情况，且木望板接头不能集中在某根檩条上；木望板拼缝间距宜控制在3 mm 以内。

1.2.5 防水层铺设

铺设防水层时，应平行于屋脊由下往上铺贴；垂直于屋脊方向的搭接宜顺年最大频率风向，平行于屋脊方向的搭接需顺流水方向，且搭接应交错排列。采用基层处理剂时，应与卷材相容，并在基层处理剂涂层表干后实干前及时铺设自粘防水卷材，避免在彻底干燥的情况下铺设而影响黏结效果。女儿墙、排风口、风道等立面卷材终端收口应采用特制的专用收口压条及耐腐蚀螺钉固定，沥青涂料涂刷收头，收口高度一般不低于完成面250mm。

1.2.6 沥青瓦铺设

不同瓦材的铺设方法不同。以沥青瓦为例，在铺设沥青瓦前，需在屋面上弹出垂直与水平基准线，并按线铺贴。每一层的沥青瓦顶端需同所弹的水平线相吻合，保证沥青瓦的切槽对齐。沥青瓦铺设时，上下层沥青瓦接缝应错开；沥青瓦上钉固定钉时，应将钉垂直钉入持钉层内。檐口部位宜先铺双层檐口瓦或金属滴水板，并将其固定于基层上，然后再铺设防水层与起始瓦片。对于沥青瓦斜沟铺设，不等坡屋面可采用切割式铺设，等坡屋面则采用编织式铺设，且不可在距斜沟中心150 mm 以内钉任何钉子。

1.3 坡屋面改造

为解决坡屋面渗漏等问题，原坡屋面可根据原屋顶情况及周边环境，选择新做坡屋顶的形式，进行防水修缮及瓦屋面系统更换。下面以块瓦屋面为例，重点分析施工流程及块瓦安装关键技术，块瓦坡屋面一般构造做法见图4。

图4 块瓦屋面构造图

块瓦坡屋面施工流程为：建筑外围搭设脚手架→拆除屋面瓦系统→基层清理、修复→防水层施工→安装顺水条、挂瓦条→铺设保温板→块瓦安装施工→接缝处理→检查验收。

块瓦屋面宜采用干法挂瓦，固定牢固，檐口部位应采取防风揭措施。应根据瓦片尺寸及屋面坡长计算确定挂瓦条间距，且挂瓦条铺钉时应拉通线，上棱应成一条直线。顺水条间距＜600 mm，并应顺流水的方向固定。脊瓦的搭盖间距应均匀，且脊瓦与块瓦间的搭接缝应采用聚合物水泥砂浆填实抹平，并做泛水处理。正脊和斜脊应顺直，且无起伏现象。沿山墙一行瓦宜用聚合物水泥砂浆做披水线。

2 外墙修缮改造关键技术

针对老旧住房未采取节能措施的外墙，应分析修缮改造关键技术措施，根据饰面材料、外墙完损情况不同，采取相应的技术措施。

2.1 涂料饰面外墙修缮改造关键技术

对于墙面的龟裂，应先将表面清理干净，再涂刷颜色与原饰面层一致的弹性防水涂料。对于宽度较大的裂缝，应先沿裂缝切割并剔凿出15 mm×15 mm 的凹槽，清除松动、空鼓的砂浆层；再在浇水湿润后，用聚合物水泥砂浆修补平整；之后再涂刷与原饰面层颜色一致且具有装饰功能的防水涂料。

墙面大面积渗漏时，应进行翻修。清除外墙各构造层至基层，并按照勘察设计的要求对基层墙面进行处理后，满批两遍柔性外墙腻子；为提高外墙表面抗开裂性能，可在第一遍腻子批嵌施工时铺设一道耐碱网格布，待第一遍腻子表面干燥后再满批第二道腻子；待第二道腻子干燥后进行打磨，然后进行墙体检查，平整度满足要求后养护2～3 d，再进行涂料层的涂刷。

外墙涂料施工应按照“底涂层、中间涂层、面涂层”的顺序进行，前后两遍涂料涂刷的时间间隔视涂料表面干燥的时间而定。每一遍涂料都应涂饰均匀，且各层涂料必须牢固结合；对于有特殊要求的修缮改造工程，可增加面涂层次数。

2.2 面砖饰面外墙修缮改造关键技术

当损坏面积不大时，宜以局部修缮为主，并应做好相应的施工安全措施。外墙局部找平层砂浆与基层之间存在空鼓，可采用注浆法进行修复。注浆法采用的注浆材料为自流平水泥或无收缩自流平灌浆材料。

外墙大面积修缮宜增设防水层，并采用安全系数较大的涂料或装饰砂浆等涂装饰面。施工前，应先对整体墙面进行基层检查、处理：①优先处理裂缝、空鼓等基层缺陷部位，将损坏部位剔除至坚实基础；②剔凿部位宜采用聚合防水砂浆进行抹压修复处理，当剔凿面积大于1 m2时，宜在聚合物防水砂浆中内衬玻纤网布；③对于未剔凿部位，施工前应对面砖表面进行打磨或涂刷界面剂，以增强后做面层与原面砖饰面的黏结强度。当原面砖饰面改为装饰砂浆饰面时，装饰砂浆施工无需腻子层，应按照“底漆层、底涂层、弹线分格（可选）、面涂层”的顺序进行施工；当原面砖饰面改为涂料饰面时，应于基层表面处理完毕后，在墙面满批柔性外墙腻子两遍，再按“底涂层、中间涂层、面涂层”的基本要求进行涂料涂刷施工。

3 小区道路修缮改造关键技术

住宅修缮改造项目的路面工程主要包括旧小区内道路的整修和路边侧石的翻砌。道路改造时，应尽量考虑小区道路拓宽，便于汽车的通行和绿化区域的匹配。小区路面一般采用混凝土路面，有条件的小区车行道采用沥青混凝土路面。

3.1 混凝土路面修缮

混凝土路面修缮内容包括基层处理、模板施工、接缝、混凝土的搅拌、混凝土摊铺、浇捣、抹面、压槽、养护和填缝等。混凝土路面整修接口一定要平直、平整、无高差，新修路面与原路面横坡相一致，不得有积水。

原混凝土路面加铺沥青施工前，应凿平或用沥青砂调平板块错台严重部位，对板底脱空采取压浆补强处理，更新或补灌旧路面板接、裂缝，将旧路面上尖锐凸出部分铲除，采用铣刨机或抛丸机拉毛原水泥路面，并对原路面彻底清扫。基层检查处理合格后，在旧路面上均匀地喷洒一层乳化沥青。等粘层乳化沥青破乳后，由人工或专用设备铺设土工布，且为使土工布与原有路面粘结紧密，需要对土工布表面进行碾压。沥青面层的施工在土工布铺设完工后进行。

3.2 路面侧平石翻砌

路面侧平石的翻砌一般采用预制产品，根据设计要求的规格尺寸进行制作，一般为100 cm×12 cm×30 cm 的预制侧石。施工内容包括刨槽、确定侧石标高与块数、侧石铺砌和勾缝等。侧石铺砌过程中，侧石、平石安放应稳固，并做到线段顺直、曲线圆滑；另外，侧石顶面需平整无错牙，且勾缝饱满、严密。

4 公共部位内墙面修缮改造关键技术

公共部位内墙面修缮施工包括基层处理、刮腻子、涂刷涂料。腻子通常批刮3 遍，涂刷涂料需“一底两面”。

（1）将基层上起皮、鼓包、浮灰、杂物等清除，再用水石膏将基层上坑凹、缝隙等处分遍进行找平，并在干燥后用砂纸打磨处理。

（2）用拌制的耐水室内用腻子满批墙面。每一遍腻子批完后隔1～2 d，待腻子干硬后，用沙皮纸做平整打磨处理；表面浮灰清理干净后再批后一遍腻子，要批平、压实，耐水性室内用腻子总施工厚度1～1.2 mm。

（3）耐水性室内用腻子施工结束，一般应养护2～3 d 以上，待充分干燥后，方可进行后续涂料施工。涂刷前，应先将门、窗、拐角、管道处为起点，由上向下分段、分面进行，涂刷要首尾相接、方向一致，不留刷痕。

5 排水系统修缮改造关键技术

5.1 建筑单体雨污混接改造

建筑单体雨污混接改造内容主要涉及南面阳台洗衣机水接入污水管、北面厨房排水接入污水管、雨水管排水接入雨水管。

（1）对于居民或者物业私自将卫生间或厨房的污水接至雨水排水系统的做法，应先查明私接的原因，再采取相应措施。当因建筑沉降引起排出管断裂、倒坡时，应重新铺设污水排出管，接至小区污水管道；当因主干管或检查井堵塞引起排水不畅通时，应疏通或者新建排水管道和检查井，同时拆除私接的污水管道。

（2）当阳台与屋面雨落水管共用立管，且存在雨污混接时，可新建屋面雨落水管，将原雨落水管改为阳台废水管，或者新建废水立管；然后将混接的阳台废水经带存水弯的横支管接向新建的废水立管，废水立管顶端设置伸顶通气管，且原雨落水管上的废水接入管管口应封堵。

5.2 室外排水系统雨污分离

室外排水系统雨污分离改造主要包括排水支管改造及排水干管改造。其中，排水支管改造是将混接的雨污水支管进行截断，对原本合流的支管进行分流，校核雨污水管径，对管径不满足要求的管道进行更换，更换倒坡、破损的管段；排水干管改造是对雨污水干管的混接点进行截断，校核雨污水管径，对管径不满足要求的管道进行更换，更换倒坡、破损的管段，并在污水干管与市政污水管道的连接管上增设格栅检测井。具体实施内容涉及定位放线、地下障碍物及管线的查探、混凝土路面拆除、管道管槽土方开挖、管道铺设、土方回填夯实及道路路面的恢复等。

6 结语

作为保障性安居工程的重要组成内容之一，住宅屋面及相关设施改造的顺利实施有助于提升居民幸福感；同时，对于深化城市有机更新，进一步促进城市高质量发展具有深远意义。由于既有住宅多为“实芯房”，相对于新建建筑，修缮改造技术措施要更加强调安全性和可操作性，修缮改造前要进行现场查勘，根据查勘结果确定适宜的修缮改造方案，并严格控制施工质量，加强屋面防水等关键工序的质量检测工作，从而确保修缮改造效果。