中国房地产未来发展前景展望

文/本刊编辑部 郄江华 王聪聪

房地产市场的发展是连接经济、金融与民生工程的交汇点。房子问题已成为土地政策、货币政策与金融监管政策等必须考虑的元素，是影响我国各项事业迈向新台阶必须要跨过去的槛。为此，政府部门再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并对我国下一步房地产市场的发展做出了明确部署，建立“多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度”，以实现“住有所居”。从近几年的政策走势来看，房产调控除了需求侧以“限”为代表的方式之外，供给侧也在探索，特别是多层次的公共住房体系更加丰富。

调查数据显示：2020 年一季度，新建住宅价格累计上涨0.18%，是2015 年5 月开启上涨行情以来季度涨幅最低值，较去年同期收窄0.37 个百分点。其中2 月线下售楼处受限，企业转战线上营销，部分项目降价促销，致百城住宅均价出现阶段性小幅调整；3 月线下售楼处逐步开放，市场情绪有所恢复，价格环比小幅上涨0.14%，整体保持平稳，均价为15 195 元/m2。

2018—2020 年一季度各级城市住宅均价涨幅对比图

中国房地产的历史发展趋势及现状

从数据上看，过去20 年，中国房价的增长率波动很大，周期性很强，且大部分时间为正。房价走势表现为整体的阶梯性振荡上行[1]。中国房价增长波动大、周期性强并不奇怪，因为中国的经济增长周期性也很强。

房地产周期的根源是政策调控周期。在每轮调控之后，房价都会发生报复性反弹。最近的一轮调控持续了2 年多，但全国70 个大中城市中，超过一半城市的新建住宅的价格还在增长。不同城市的房价区域性差异化越来越明显，一线城市的房价涨幅最高，并且受限于供给的相对稀缺，价格波动率越来越大；二三线城市的供给相对宽松，供给不断增加，价格涨幅较小。中国的房地产在2012 年之前处于黄金期，整体供不应求，涨幅居高不下，2012 年以后开始进入白银期，全国总体上供需基本平衡，但区域供需不平衡开始出现[2]。2018 年1～6 月份，商品房销售面积约7.7×108m2，同比增长3.3%，增速比1～5 月份提高0.4 个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66 945 亿元，增长13.2%，增速提高1.4 个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。截至2000 年，全国房地产经纪机构已达2.5 万家，从业人员约有20 多万人；截至2017 年年底，保守估计房地产经纪从业机构已超过10 万家，从业人员逾百万。可见，我国房地产经纪行业发展迅速，规模不断扩大，行业发展潜力较大。

2014—2018 年中国商品房交易面积及增速数据来源：国家统计局、中研普华产业研究院。

“新基建”为房地产市场带来新的发展机遇

新冠肺炎疫情给中国房地产行业带来了转型的新特征和新动力。比如，“新基建”政策的提出给房地产业带来了新的历史发展机遇。“新基建”政策，加上国务院下放建设用地审批授权，意味着土地一级开发将重新回归房产舞台的中央，并形成新的开发模式。而地方政府手中握有的更大事权则更容易推动一级开发模式的变革，地产企业可以以新的模式参与一级开发。

2010 年，万科销售额首次突破千亿，成为这个行业的里程碑，短短10 年时间，千亿销售额便退化为房地产排行榜前30的门槛。房地产规模数量上的膨胀并不全然来自数字化，但在规模冲高、利润回落的当下，各企业都在急于向数字化求解未来的答案[3]。

与“铁公基”和房地产为代表的“传统基建”时代有着本质不同，数字化需求来源于对疫情的短线应对，一些发轫于人力、财务等单项业务，还有一些则立足于集团的整体转型。我国的新一轮基建建设突破了以传统的铁路、公路和基础设施建设为代表的基建模式，赋予了新的科技内涵，这是具有重大历史意义和现实意义的转折，也符合当今世界经济和我国经济发展的趋势和要求，这轮基建以5G、互联网、信息化、智能化等科技为鲜明特色。据报道，在新冠肺炎疫情冲击和经济下行压力下，各省份最近密集推出庞大投资计划，总投资接近25万亿元，2020 年度计划完成投资也近3.5 万亿元。

数据中心（IDC）作为集中存放计算、存储以及网络设备的场所，汇聚了大量互联网应用数据，为海量云服务提供了支撑。因其特殊性，除了基本数据存储与计算服务外，还需要提供互联网基础服务，如稳定高速的互联网接入带宽、稳定充足的电力供应、恒温恒湿的机房环境、实时有效的集中监控等。

本身就是热点的5G 建设正在如火如荼建设中，根据VIAVI 最新发布的《5G 部署现状》研究报告，截至2020 年1月，全球已有34 个国家的378 个城市部署商用了5G 网络。韩国是5G 部署城市数量最多的国家，已成功覆盖85 个城市；其次是我国，有57 个城市可使用5G 网络。相信在新基建的推动下，我国将很快成为5G 部署城市最多的国家。事实上，2020年以来，工信部会议中频频提及加快5G 网络、工业互联网、高端装备等新兴科技产业发展。此次中央政治局表态，是加快我国5G 网络建设的又一强有力的强心针，将持续推进数据中心等新型基础设施建设的进度。当然，新基建给智能化行业带来的机遇远远不止这些。“新基建”主要包括九大领域：5G 基建、特高压/电力物联网、高铁/轨道交通、新能源汽车/充电桩、云计算/数据中心、工业互联网、车联网、超高清、物联网。

中国房地产未来发展前景

2019—2030 年，中国的房地产业在中国新一轮经济增长周期中仍将继续保持上升的态势。

1.从房地产的供需情况分析

库存情况: 根据国家统计局发布的2019 年一季度各项统计数据中的商品房待售面积（包含住宅、办公、商业用房）为5.1646×108m2，同比减少9.9%，而实际上,住宅商品房待售面积仅为2.46×108m2，同比减少15.4%，对比同期的商品房销售面积2.9829×108m2，同比减少只有0.9%，其中住宅商品房销售面积为2.5954×108m2，同比减少0.6%，反观房屋竣工面积为1.8474×108m2，其中住宅面积为1.043×108m2，通过增量与销量的对比可以看出，未来库存将会持续减少。

人均住宅面积需求:通过国家统计局数据，2018 年，我国城镇人均住房建筑面积为约36.9m2，而实际使用面积只有23m2，从人均住宅面积来看，我们的住房面积还是偏小，同时我国的住宅是按建筑面积计算，而主要发达经济体国家是按套内使用面积计算，如日本水平约33.1m2（约合建筑面积47.1m2），从横向上看面积相近，但由于统计口径采用的是实际使用面积，而我国采用建筑面积，我国住宅商品房的房率一般在75%～80%，由此，我国城镇人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。

空置率情况：由于前些前房地产的粗放型发展，许多三四线城市过度的土地供应，带来了不按城市实际需求过度开发，外加随着人口外迁，造成的结果就是三四线城市商品房供过于求，囤积了大量的空房，这种现象主要集中在全国的三、四线小城市和我国东北部。而一二城市的空置率主要是统计口径的不同造成空置率偏高，从销售市场端情况看，三四线城市由于过高的空置率，政府层面只有通过货币化棚改减少库存，而一二线城市则需求旺盛，个别城市甚至通过摇号获得购房资格。因此，空置率要从不同区域、不同城市级别区别看待，分析中不能采用一刀切的方法进行分析。

伴随着中国进入城镇化的中后阶段，人口进一步向大中城市和中心城市圈聚集，可以断定必将有更多的三四城市面临城市设施因人口流出而出现逐步废弃。预计2018—2030 年间，中国的住宅销售平均面积约在1.2×109m2，从这个口径计算的结果与“人均住宅面积需求”中所计算的2018—2030 年间中国的住宅销售需求约1.2×109相吻合[4]。

我国的住宅建筑寿命平均30 年，住宅建筑质量跟国际比还是有很大的差距，住房质量的改善，也将推动住房消费的升级。特别是高质量的商品房供应总体上比较欠缺，我国居民仍有巨大的改善居住条件的意愿，所以可预见性未来改善型需求占比将逐年递增。

随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，政策方面的鼎力相助使房屋租赁市场迎来难得一次的发展机遇。十九大报告指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”租购并举的住房制度一石激起千层浪，随着政策的全面铺开，住房租赁市场迎来了蓬勃发展的春天。

2.从阐述房地产行业的发展趋势- 代建分析

自1998 年我国住房制度改革以来，商品房这个字眼首次进入人们视线，我国房地产市场进入了长达20 年的黄金时代，除去中间偶尔因为国际金融危机与经济下行等因素出现短暂性微微调整外，房价也几乎一路上行；2016 年底，党中央适时提出“房子是用来住的，而不是用来炒”，继而全国范围出台诸多史无前例严厉地产行业调控政策，无论政策层面对房企融资渠道的重重防火墙限制，还是资金对行业投资回报与风险的考量，市场资金进入房地产开发领域已是难上加难，据相关机构统计，就2019 年房企待偿还各项有息债务高达史无前例的6.1 万亿元。从2008—2018 年，是房企高速发展黄金十年，成就了房地产行业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下伏笔，同质化产品所带来的规模化竞争成为今天房企负债高的根源。在现行运行模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。对于房企，房地产行业融资进入寒冬期，房企整体融资环境十分严峻，偿债压力不断加大之刻，如何保持充足现金流成为关乎生死的关键之战，不仅要广泛运用各种融资渠道，更要加速销售回款节奏，对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，同时要通过股权合作、股权转让、小股东操盘、代建、品牌输出等模式变革自身运行与发展模式，以更开阔思路地实施可持续性发展战略。

3.从房地产金融方面阐述国家为何重视防范房地产金融风险及未来房地产金融的变革方向进行分析

房地产市场已经渐渐进入“存量时代”，围绕当前房地产二级市场对房企资产中缺乏流动性的不动产进行资产出表、资产优化、资产盘活等创新性融资提前“变现”是未来几年来房企着力发展的方向，通过成立资产管理公司、发起设立房地产基金、发行资产证券化类产品等是大势所趋。从融资形式上看，房地产类股权基金、产业基金、并购基金、商业地产基金等形式私募地产基金越来越成为主流。同时，围绕房企购房销售尾款、物业费权益、商业地产租金收入、商业性物业性贷款、上下游供应链应收应付账款等进行以资产为支撑的证券化融资方式、类不动产信托投资基金、房地产抵押贷款等资产证券化类产品将会大有作为。据研究机构最新数据显示，2016 年房地产代建的销售额达932 亿元，近3 年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7×107m2，净利润水平持续高于20%，销售额逼近千亿。未来房地产代建有望占据地产行业10%以上的市场份额，或将诞生千亿收入的代建企业。