关于提升物业管理行业水平的研究与对策

周永玲

摘    要：当前，随着城市化进程的全面加快，居民生活居住水平的不断提高，物业管理一度成为城市管理的难点、社会关注的焦点和群众投拆的热点，做好物业管理工作显得尤为迫切、更为需要。本文在对物业管理重要性认识、物业管理存在问题进行深入剖析的基础上，研究提出了提升物业管理行业管理水平的意见和建议。

关键词：物业管理;研究对策

一、深刻认识做好物业管理工作的重要性

1.从城市发展的要求看，城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管理承担着服务居住人群、维护公共秩序、管理建筑物的重要任务，其管理水平的高低，直接影响城市环境、城市容貌和城市形象，反映的是城市综合素质的重要方面。对此，我们必须引起高度重视，切实抓紧抓好，抓出成效来。

2.从人民群众的需求来看，随着人民生活水平的提高，居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进，良好的物业管理作为提高居民生活质量的重要内容，越来越受到城镇居民的重视，实施专业化、社会化的物业管理，提高居民的生活质量和社会文明程度，着力创造安全舒适、和谐统一的居住环境，是群众热切的盼望。

3.从促进经济增长来看，住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力，良好的物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身对扩大消费，拉动经济增长有重要作用。

二、认真分析当前物业管理中存在的突出问题

1.物业服务企业规模资质低、经营困难。目前，从开发区情况来看，从事物业服务的企业共79家，共管理物业项目140多个，其中住宅项目90多个，管理项目建筑面积约1300多万平方米。这些物业服务企业普遍存在着规模小、资质低的情况，由于难以产生规模效应，只有三成赢利，一成保本，六成亏损，总体经营状况不容乐观。

2.物业服务企业人员素质偏低、观念落后。物业服务企业从业人员绝大多数都是高中及以下学历，学历普遍较低。一些物业服务企业经营管理观念落后，服务质量差;从业人员不使用文明用语，服务态度不端正，对业主缺乏耐心，工作得不到业主认可。一些物业服务企业缺乏专业人才，日常维修不及时、不到位，业主对物业服务企业的服务质量不满意，甚至出现矛盾。

3.业主维权意识增强，但对物业管理认识不足。随着社会的发展，业主的维权意识日渐增强，但有不少业主对自身的义务认识不足，没有树立“产权归自己，维修自己管”的观念，对房屋专有部位的维修养护意识不够。自律意识差，违规装修、乱搭乱建、利用草坪种植蔬菜等现象屡禁不止。不交纳或不按时交纳物业服务费，尤其是老旧小区，业主拒交物业费的现象更为普遍。

4.老旧小区环境差，物业管理问题复杂。老旧小区多建于上世纪80年代末90年代初，建设标准不高，基础设施配套远远跟不上城市发展的承载力，小区环境较差、秩序混乱，管理不到位等各种矛盾突出。具体表现在配套设施设备数量少或者没有;小区房屋屋面、楼道墙面、主次干道及人行道等公共部位陈旧，破损严重;地下管网配套标准低，年久失修，经常出现堵塞或积水等问题，这在一定程度上增加了物业管理工作的难度。

三、全面理清做好物业管理工作的思路和建议

1.坚持监管与扶持并举，进一步规范物业企业行为，促进行业健康发展。一是推行物业项目招投标。引入物业管理竞争机制，促进优胜劣汰，对违反《物业管理条例》规定，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的建设单位，按照规定，限期整改。二是加强行业诚信建设。以行业协会为依托，研究制订物业服务企业诚信考评办法、星级企业评选办法，建立和及时更新物业管理企业信用档案，对服务质量好、群众评价高的企业，在招投标时给予加分奖励，对于管理不到位、侵犯业主合法权益、业主有效投诉较多的物业管理企业，降低其资质等级或者注销其资质证书，情节严重的，清出开发区市场。三是制订行业扶持政策。鉴于物业企业从业人员中有许多下岗人员和一些弱势群体，收费标准和收费率较低，最大限度地减轻物业服务企业负担，为行业发展提供良好的环境。

2.新建住宅小区规范与老旧住宅小区整治并重，创建规范完善的物业管理模式。一是对新建住宅小区，从源头上规范物业管理。二是对老旧住宅小区，按照先整治再规范。按照配套完善、环境优美、管理秩序的要求，通过开展“美好家园”建设活动，以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，全面进行综合整治改造。三是加大住宅专项维修资金缴纳、追缴和管理力度。新建住宅小区住宅专项维修资金，由开发建设单位在办理房产证前一次性足额缴纳。

3.明确责任分工，加强部门协作，构建物业管理工作新体制。物业管理涉及到社会生活的方方面面，涉及到政府的许多部门，物业主管部门只是負责物业行业管理，物业服务企业只是按照合同约定，提供物业服务。在现实生活中，由于人们对物业管理认识上的偏差，往往把物业服务企业当成了小区的"政府"，小区内发生违规装修、乱搭乱建、噪音扰民、车辆乱停放、违规养犬、车库地下室擅自改变用途以及发生治安案件等等都找物业公司，解决不了就说管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。迫切需要进一步明确职能部门在物业管理工作中的职责，加强各部门之间的工作协作，形成齐抓共管的工作合力。

结论

综上所述，物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴行业，从总体上看，物业管理服务水平和质量还不是很高，大部分企业体量较小、效益较差、现代化管理水平比较低，服务还不够到位、收费与服务不相符等，广大居民对此呼声强烈，物业管理方面的投诉不断增加。为此，要针对物业管理的社会性和群众性的行业特点，进一步增强执政为民的宗旨意识，弘扬与时俱进的创新精神，统一思想，抓住机遇，通过强化组织领导，规范行业行为，强化自身建设，提高服务水平，促进物业管理行业持续健康发展。

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