房地产企业工程项目精细化管理探讨

李士江

摘要：我国房地产行业随着国家经济快速发展得到很大程度提升，不过在进行房地产项目开发管理中受到诸多因素影响也出现管理粗放等问题，为了更好推动房地产行业进步，需要积极采用精细化管理方式，加强对各个细节及项目管控，从而将管理模式优化，提升管理水平，进而实现房地产行业严格管理。

Abstract： China's real estate industry has been greatly improved with the rapid development of the national economy， however， due to the influence of many factors in the development and management of real estate projects， there are also problems such as extensive management. In order to better promote the progress of the real estate industry， it is necessary to actively adopt refined management method， strengthen the control of various details and projects， so as to optimize the management model and improve the management level， and then achieve strict management of the real estate industry.

關键词：房地产企业;工程项目;精细化管理

Key words： real estate enterprise;engineering project;refined management

中图分类号：TU71                                        文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）19-0026-02

1  精细化管理的作用分析

将精细化管理方法应用于房地产行业当中能够体现良好的优势，具体体现在如下两点：其一，可以有效提升房地产企业市场竞争实力。当前房地产企业面临着较为激烈的竞争，企业如果仅仅依靠技术是难以实现健康持续发展、难以占领较大市场份额的，为此，企业需要采用科学管理方式将企业经济效益提升。提升企业效益工作需要从总收入提升以及成本投入降低两方面入手。在利润提升中关键方式就是将资金成本降低。合理应用精细化管理方式可以让企业根据市场房展情况调整自身发展策略，从而更好满足客户要求，进而达到自身竞争能力提升的效果。例如万达广场企业在最初规划管理中管理方式较为粗放，随着企业不断发展开始采用精细化管理理念并且实现企业进一步扩大发展。另一方面，应当将生产流程进行进一步优化和管理。房地产企业管理人员需要在整个房地产项目开发建设过程中对每个环节进行细化，将规范化管理贯穿于整个工程当中，细致地做好各项工作管控。

2  房地产施工管理常见问题

2.1 施工人员整体素质较差

施工人员是房地产工程建设过程当中必不可少的影响因素之一。只有施工人员素质达标才能确保工程建设专业性强，可以说，房地产项目成功与否和技术专业程度有着很大关联。房地产项目想要实现顺利完成需要专业技术人员、项目管理人员、维修养护人员以及特种作业人员等诸多专业和施工团队共同合作完成。在房地产建设施工链条上，每个人员都是不可或缺的。但是当前普遍存在施工队伍整体素质有待优化的问题，很多施工队伍没有经过专业培训就投入生产作业，造成整个工程施工质量、管理效果等诸多方面工作内容难以顺利开展。

2.2 硬件设施以及管理制度漏洞

当前随着科技不断发展房地产行业越来越多地应用到多种类设备，各种硬件设施合理的应用有助于提升企业建设效率，有助于更好地完成施工目标。但是当前很多施工企业无论是硬件设施管理还是管理制度方面都有待进一步优化和完善，这也是房地产项目质量水平难以切实得到提升的原因之一。如果硬件设施管理不当或者管理制度不健全就会导致工程质量管理难以达到预期水平，无法切实保证施工按期完成。而精细化管理方式要求对每个细节进行管控，要严格检查每项工程，如果前期设施不到位或者管理制度存在漏洞就会导致在竣工阶段很多项目出现质量问题，企业还需要投入一定精力和财力来解决这些问题，这就会造成施工质量、施工效率以及经济成本有所下降，久而久之十分不利于企业健康发展。

2.3 精细化管理方式存在不足

首先，房地产项目施工工序从很大程度影响着工程产品质量，不过当前很多企业施工中都存在质量水平不高、技术管理漏洞等诸多问题，这就造成工程整体质量下降，并且不利于发挥管理作用，无法达到预期管理效果。其次，房地产项目需要涉及到材料、成本、人员等诸多方面内容，如果采用粗放式管理方式难以保证能够稳定有序地完成各项工作，如果没有及时解决施工中存在的一些问题及安全隐含就容易在后期发展质量安全问题，对项目经济效益、社会效益乃至整个企业健康发展产生不良影响。

3  房地产工程精细化管理路径

3.1 制度精细化管理

房地产整体管理工序标准化水平直接受到管理制度影响，所以在房地产项目内部管理过程中需要对具体精细化管理要点进行整理分析，合理地协调好各项管理要素和内容，制定完善的管理制度，将精细化管理方法以制度形式落实到工作当中。精细化管理需要贯彻落实到每个细节，故制定制度时需要从招投标到最终竣工运营阶段都做好精细化管控，保证能够按照制度规范开展日常工作，并且将精细化管理制度落实到每个部门、每个员工身上，全面管控房地产项目建设和运营。在建设和完善房地产项目精细化管理制度时需要合理划分制度，包括总则、分则，从而确保精细化制度能够贯彻落实到每个部门，实现各个步骤和环节细致地全面地管控，达到通过精细化管理提升企业项目管理水平的目的。

3.2 坚持以人为本，打造企业文化

在建设房地产项目时受到诸多方面因素影响容易出现人员流动现象，这不但包括一线施工人员，也包括管理工作者，一旦发生频繁的人员流动就会严重影响到工程项目顺利完成以及企业健康发展。精细化管理理念要求规范管理企业人员，科学地制定管理制度，高效利用每位工作人员，帮助员工实现自我价值。将精细化管理理念应用于房地产企业管理中要求以人为本，将工作人员主观能动性充分调动起来，加强内部人员变动协调，保证房地产项目操作精细化并且做好精细化制度落实，营造优良的企业文化氛围，为员工创造良好的生活工作环境，加强沟通协调好员工与企业之间问题，为员工营造家的氛围，提高员工归属感，进而共同为项目建设和企业发展而努力。

3.3 施工材料精细化管理

施工材料是组成房地产工程项目的基础，也在房地产项目中占据着举足轻重的作用。当前建筑材料市场有着十分广泛的设备和材料，并且房地产建设需要涉及到办公用品、施工材料、管理材料、机械设备等诸多内容，所以材料管理人员工作效果从很大程度上影响着房地产项目经济效益。采购部门在选择材料时不但要关注具体设计要求，还要加强市场考察，选择物美价廉材料，并且对材料经济新、数量、质量都做好考察，在材料进入现场前还要有专业检测人员抽检，从而确保所有投入使用的材料都能够满足质量要求规范。同时，材料库房管理人员需要根据材料特性合理分类保管，避免由于管理不当发生浪费等问题。

3.4 施工进度精细化管理

在实际开展房地产项目建设过程中应当加强监测项目施工进度，对比实际施工进度与施工计划是否存在较大出入，如果存在不符合之处要及时采取调整措施，确保可以按照合同规定定期交付房地产项目。为此，管理人员需要采用精细化管理方式进行施工进度控制。首先，企业应当以规划为基础合理安排作业人员和项目，合理配置每个流程施工资源，加强对施工进度监督检查，从而保证能够按照施工计划开展各项工作。其次，房地产项目施工进度可能会受到天气、作业内容等不可控因素影响发生延迟问题，为了避免发生进度滞后现象应当实施精细化管理方式加强实际进度管理，认真分析影响进度的诸多因素并且提前制定细致、合理的预防措施。

3.5 施工質量精细化管理

将精细化管理方式应用于质量管理中可以有效提高房地产项目施工建设效果。在具体管理中，首先应当保证自检体系完善，将质量和安全内容都融入到自检内容中，对工程具体操作过程进行详细地规划从而保证各个项目和细节质量都能够得到管控。其次，要具体落实每项责任，所有责任人和管理人员都要明确自身职责内容并且加强自我评价。最后，通过奖惩机制实现激励工作人员积极工作的目的，让员工能够通过奖惩制度加强自我评价，及时改正自身不足并且积极提升自己的工作能力。

3.6 施工成本精细管理

工作人员不但要关注施工质量还要加强对成本经济方面重视。通过精细化管理成本能够实现企业经济效益提升的效果，能够提高各项资源利用效率。从长远来看，如何提高资金利用率、资源利用率，如何降低损失是房地产企业精细化管理中重要工作内容。通过建立成本责任制能够将成本管理工作细致地划分到各个部门，并且通过分派负责人对实际成本和控制目标进行整合，实现全面细致的管理成本。负责人需要精确地分析和整合成本计划、账目图表、数据采集等。

3.7 施工环境精细管理

我国近些年对环境和能源关注力度在不断增大，作为高能耗、高污染的建筑行业想要取得持续发展就要响应国家号召，积极采用节能环保材料，加强可再生能源利用，降低能耗。首先，应当充分应用绿色施工材料。目前建筑材料市场有很多新型无污染绿色材料，房地产企业应当积极使用这些材料。此外，企业应当对施工现场加强管控，比如施工现场混凝土材料拌制、切割等都会产生大量灰尘造成扬尘污染，扬尘污染会严重危害到人体健康，久而久之还可能形成雾霾天气等恶劣影响，所以施工现场需要通过配置除尘车等设备来控制现场污染，为施工人员以及环境创造优良条件。对于钢筋切割等产生的噪声污染也要加强控制，可以配置消音器或者专门设置临时房屋等方式解决噪音问题。施工中还要做好污水排放处理，只有经过检测合格的水质才能排放到大自然中去，避免污水污染环境。

3.8 建立健全监督评价制度

细致全面的监督评价机制有助于督促各项工作保质保量地完成。企业可以制定精细化的监督流程来监督国家政策法规以及企业制度落实情况，还可以制定监督评价机制对房地产建设中常见问题进行风险识别评估，并且由管理人员解决风险问题。此外，企业还可以借助第三方监理来加强对企业各个部门工作监督管控，保证各个部门切实落实各项制度，将精细化管理方式贯穿于各项工作中。

4  结语

在我国社会发展中房地产行业发挥了至关重要作用，将精细化管理方式应用于房地产项目当中有助于企业竞争实力提升，有助于建筑项目建设规范化开展。通过精细化管理，企业能够显著提高管理水平，进而实现健康持续发展。

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