雅居乐降价卖房昔日“华南五虎”雄风不在

王志 雷玄

在克尔瑞研究中心发布的《2019年1-12月中国房企销售榜TOP200》中，雅居乐实现全口径金额1185.1亿元，位列26。据上述榜单，2019年共有34家房企销售金额突破千亿，其中超过2000亿元的房企有15家。显然，雅居乐距离头部阵营已是渐行渐远。

昔日“华南五虎”之一的雄风再也回不去了。

规模掉队的同时，雅居乐还面临着毛利率大幅下降、剔除出售项目股权收益后盈利下滑等问题。究其原因，这与其重仓海南关系莫大。2018年4月，海南实施全域限购，无异给雅居乐当头一棒，直接影响到当年销售目标的完成。

在2017年实现897.1亿元的销售额后，雅居乐将2018年的规模设定为1100亿元。但，当年雅居乐仅实现流量金额1026.7亿元，同比增长14.45%。这与其在2017年69.84%的增速，不可同日而语。

刚过去的2019年，即便雅居乐销售目标超额完成55.1亿元，实际上的增速也不过为15.43%。规模增速在放缓，不能再明显了。

降价卖房换取规模

降价卖房，已成为当今房企保证销售目标完成的一块遮羞布。对于雅居乐来说，显得尤甚。

2018年未实现既定规模后，雅居乐将2019年目标设定为1130亿元，相应增幅仅为10%。若是这一数值再达不成，雅居乐将被钉在“完不成目标”的耻辱柱上。

为了避免上述情况发生，自打去年5月以来雅居乐就走上了降价卖房以换取规模的道路。《中国质量万里行》梳理发现，2019年5月，雅居乐实现预售金额111.6亿元，均价为13512元/㎡，较之该年前4个月度动辄1.4万元/㎡-1.6万元/㎡，降幅达4.37%-18.32%。此后，雅居乐月度销售均价再也没有超过1.4万元/㎡，整体走势在往下坠。

2019年10月、11月，雅居乐销售均价更是分别下探至11051元/㎡、11620元/㎡。好在不遗余力的降价后，雅居乐最终超额完成了2019年销售目标。

财经评论员严跃进告诉《中国质量万里行》，销售均价下降，可以理解为企业主动让利，会直接影响项目最终金额和到账金额，从而使得毛利等数据下降，进而对毛利率形成一定影响。

据雅居乐2019年中报披露，去年上半年其销售毛利率为30.3%，相较2018年中期，下降19.3个百分点。对于毛利率大幅下降，雅居乐将原因归结为“多个城市受因城施策的影响，导致高毛利率项目之销售收入确认占比大幅下降”。

雅居乐所谓“高毛利率项目”具体指的是海南岛项目。早于去年3月2018年度业绩会上，时任雅居乐首席财务官张森就表示，海南岛的贡献相对来说不会太多，对2019年会有一个短期影响，进而波及毛利率。

只是这场业绩会过去两个月不到，张就以“个人原因，需要更专注于家庭事务”离职，接棒者为上市公司副总裁潘智勇。潘于2017年加入雅居乐，主要负责公司财务管理、投资业务、法律事务、人力资源与行政管理等。

去年8月下旬，雅居乐2019年中期业绩会中，潘智勇也直言，海南岛项目毛利率高达58%，在其营收中占比40%。但去年上半年入账只有10亿元，毛利为6亿元。要知道，2018年同期，上述项目收入可是高达90亿元，毛利贡献达66亿元。“毛利收入的急剧下降导致了高毛利率的变化”潘智勇如是表示。

对于雅居乐在2019年下半年月度销售均价整体下探的原因是什么？《中国质量万里行》已发函至上市公司，截至发稿尚未得到答复。

海南文旅遭重创波及业绩

雅居乐入主海南可追溯至2007年2月。彼时，其分别以340元/㎡、207元/㎡的楼面地价拿下海南清水湾项目A和项目B，两者占地面积为449.63万㎡ 、289.79万㎡ 。据雅居乐当时披露，将把上述地块打造成体量为296万㎡集酒店、住宅、商业为一体的大型度假式住宅項目。

次年3月和6月，雅居乐又先后购得海南清水湾3幅、2幅相邻地块，相应占地面积为290万㎡、170万㎡，建筑面积为435万㎡和255万㎡。据雅居乐2008年年报，经过两年重仓清水湾后，上市公司该项目体量达985.4万㎡，平均楼面地价为273元/㎡。经计算，总地价为26.9亿元。

期内，雅居乐引进国际知名机构投资者共同开发清水湾，将项目30%权益出售给前者。由此，上市公司当年其他收益也由2007年1.4亿元暴增29.3倍至42亿元。据腾讯财经棱镜报道，该机构投资者为摩根士丹利，通过上述股权转让，雅居乐换来53亿元现金。

2009年3月，海南清水湾入市，开盘当日实现逾8亿元的合约销售。当年，该项目的销售金额达64亿元。此后，清水湾项目连年都在为雅居乐贡献巨额销售，并连续7年蝉联当地单盘销售冠军（2014年年报披露）。以至现今，雅居乐都以此项目为傲，“开创中国旅游地产先河”雅居乐在发展历程中赫然写道。

如若不是2018年4月海南实施全域限购，清水湾项目将继续为上市公司贡献巨额销售。将时间推至2017年，清水湾项目实现近170亿元的销售额，一举拿下当年全国单盘销售冠军。期内，雅居乐实现营收516.07亿元，实现公司拥有人应占期内溢利60.25亿元，相应同比增长10.56%和163.84%。

限购后，雅居乐规模遭受重创，进而波及营收和业绩。2018年，上市公司营收和业绩增速分别降至8.79%和18.25%。去年中期，两者增速虽然回升至12.02%、35.06%，相应营收和公司拥有人应占期内溢利为271.14亿元和50.77亿元。但，这却是在出售惠州项目股权及收购武汉长凯剩余股权之下取得的。

2019年2月，中国平安旗下间接全资附属公司深圳创喻收购雅居乐项目公司惠阳雅居乐股权由22%增至34%。此后的5月，南京雅居乐作价33.14亿元，收购中盈长江所持有武汉长凯50%股权。由此，后者成为雅居乐全资附属公司。

据其2019年中报披露，上述股权出让和收购相应获得失去控制权的净收益29.89亿元、重估收益5.79亿元，按公允值计入损益的金融资产公允值收益8.83亿元。事实上，刨除这些收益，雅居乐在2019年中期业绩是下滑的。

“惠州项目如果由雅居乐自己操刀，预计5年之后才能达到20亿的收益，所以现在引进合作者相当于回笼现金”对于上述股权出让潘智勇曾这样说道。

尝到甜头的雅居乐，于去年岁末再次走上出售项目股权的旧路。

2019年12月，雅居乐又一次引入中国平安合作开发旗下7个项目。其中，中国平安附属公司深圳市盛露企业管理有限公司分别作价1.46亿元和5.87亿元收购雅居乐集团旗下番禺雅居乐、长旺所持有的惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司（下称“惠州白鹭湖”）相应3%和12%的股权，并将向惠州白鹭湖出资9.33亿元，且约定了双方将以51：49共同对合作地块进行投资及开发。

据其披露，惠州白鹭湖已取得49幅土地。上述合作地块为第BLH-12、BLH-16、BLH-20、BLH-21、BLH-29、BLH-30及BLH-33号地块，余下地块将由雅居乐附属公司单独开发。

只是上市以来就在雅居乐营收中占据90%以上比例的物业销售，如果其规模继续掉队，依靠出售股权来维持业绩表面较为光鲜的增速，还能维持多久？