临沂市主城区居住用地开发强度特征及影响因素研究

杨云惠 付成华

摘要：居住用地作为城市用地最重要的组成部分，全面地掌握和分析其开发强度，对提高城市土地资源的有效利用和实现城市空间的合理布局具有重要的意义。本文以临沂市主城区为研究对象，运用GIS空间分析法分析主城区居住用地开发强度在时间、空间两个维度上的特征，研究发现临沂市主城区居住用地开发强度在空间上具有集聚性特点、在时间上呈现总体上升的特点。进而笔者采用岭回归的分析方法，量化揭示经济状况、产业结构、城镇化率与住宅投资额等因素对临沂市主城区居住用地开发强度的影响，研究发现产业结构、住宅投资额和行政区划内国民生产总值对居住用地开发强度具有显著的正向影响，城镇化对居住用地开发强度作用虽不显著性，但也具有一定的正向作用。

关键词：居住用地开发强度;时空维度;分布特征;临沂

城市土地空间是城市社会活动与经济发展的基础载体，土地开发强度高低进一步反映城市发展的状况。随着城市经济的发展，城市用地不断扩张，城市土地开发强度不合理和部分城市用地浪费严重的现象也越来越受关注。现如今，我国整体进入转型发展的关键时期，城市发展也由增量为主转向存量、减量发展模式，居住用地作为城市用地的一大组成部分，有效掌握和管控城市居住用地的开发强度，提高开发强度赋值的科学性与公正性，对促进城市不同区域的协调发展、构建和谐社会和宜居城市具有重要的意义。本文以临沂市主城区居住用地为研究对象，运用GIS空间数据处理手法，分析主城区范围内居住用地开发强度的差异和特征，并构建计量模型对其影响因素进行岭回归分析，以期为临沂市主城区构建科学的城市居住空间结构，为实现城市可持续性发展提供参考。

一、临沂主城区居住用地开发强度时空特征

本文选取的研究对象为临沂市主城区范围内的居住用地，即涵盖罗庄、河东、兰山三个区在内的部分区域，具体范围包括北起北外环、南到罗城路、东至温泉路、西至京沪高速。以容积率作为居住用地开发强度指标，选取目前临沂市主城区（包括兰山区、罗庄区、河东区三个区划）代表性房地产项目进行容积率的统计测算。

（一）空间演变特征——临沂市居住用地开发强度呈现空间聚集性

由图1可知，临沂市主城区中部区域城市居住用地开发利用强度较高，并且向外扩散利用程度逐渐下降，具有明显的空间集聚特征。兰山区老城区中心部分居住地产项目容积率最高，以沿沂河西岸的老城区东边区域以及沿涑河一带的西边区域，容积率均在2.5-3.11范围内。北城新区中心轴线的地产项目以恒大华府、中南鲁商樾府为代表，容积率为北城新区的首高;向东北辐射的沂河沿岸区域的房产项目容积率次之。罗庄区用地开发强度较高的集中在沂河路以及蒙山大道附近，其容积率约在1.8-2.5的范围内，中部的生活区与生态绿化区土地开发利用强度亦较高;而在东侧滨河路周边的容积率较低。河东区从北京东路至沂河路这个范围相当于河东区的商业中心，此区域大多房产项目容积率均在2.5以上;位于北京东路以北至主城区北侧边界土地开发利用强度偏低;而沂河东侧向南辐射的房产项目容积率仅在1.0-1.5范围内。

（二）时序演变特征——临沂主城区居住用地开发强度总体呈上升趋势

由图1可知，在2010-2019年间，临沂主城区三个区域居住用地开发强度总体呈上升趋势。兰山区居住用地开发利用强度在2014年略有下降，后来年份持续增长，增长幅度较稳定;罗庄区于2010年起一直处于缓慢增长状态，只有在2018年附近有小幅降低;河东区的居住用地开发强度有所起伏，但变化相对稳定，从整体的时间段显示是随着时间的变化而升高的。由图2可见，兰山区相较于其他两个区域居住用地开发强度一直处于领先地位，河东区次之，罗庄区初始最低但是一直在稳步增长，近年有追赶上河东区开发利用强度的势头。

二、临沂主城区居住用地开发强度影响因素分析

本文对临沂主城区居住用地开发强度相关的影响因素（经济状况、产业结构、城镇化率与住宅投资额等因素）为基础，进一步采用岭回归的分析方法，建立计量模型进行回归分析，以此量化揭示经济状况、产业结构、城镇化率与住宅投资额等因素对临沂主城区居住用地开发强度的影响。设定的经济计量模型形式为：

由回归分析得，产业结构、住宅投资额以及生产总值的回归系数值分别为3.997、0.105与0.424，并且它们的p值通过显著性检验，意味着产业结构、住宅投资额、生产总值均会对居住用地开发强度产生显著的正向影响关系。而城镇化率的回归系数值为0.341，并未通过显著性检验，表示它不会对居住用地開发强度产生显著性影响关系。

三、结语

本文基于实证分析，对于临沂市主城区居住用地分别从时间与空间进行开发强度特征的分析，为综合模型体系的建立提供了现实依据;并且完成了影响因素与居住用地开发强度指标综合模型的构建。综合以上研究结论，本文认为在新时代合理根据政策对于土地利用效率发挥提升效应，以产业结构与生产总值的投入为基准控制城市用地规模，依托协调、弹性的土地开发利用理念，优化临沂市土地开发格局，注重住宅投资额的合理分配，关注不同区域的经济水平与土地资源的配置，以及强化各个影响因素之间的相互作用与协调发展水平是实现管控居住用地开发强度，推动城市空间格局优化的有效途径。对于城市居住用地开发强度的研究是个值得反复反思推敲的课题，在日后的研究中，不断收集整理相关数据，丰富数据源，为后续研究提供更有力的数据支撑;同时通过更多的实证研究，加强与规划政策的衔接，积极尝试新的技术手段增加科学合理性，逐步构建更加完善客观的综合模型，从而真正做到合理开发城市居住用地，实现可持续发展。