集体经营性建设用地入市改革的实践进程与前景展望——以土地发展权为肯綮

魏 来 黄祥祥

(华中师范大学 公共管理学院、政治与国际关系学院、中国县域发展研究中心，湖北 武汉 430079)

作为“三块地”改革中的重要一环，集体经营性建设用地入市改革成效初见：截至2018年底，入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，试点地区共获得集体经营性建设用地入市收益178.1亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元①。结合改革试点经验，2018年12月25日，《土地管理法》修正案草案拟删去原《土地管理法》关于“从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定，并提出“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。同时，将农村土地制度三项改革试点期限再次延长一年至2019年12月31日。2019年8月26日，《土地管理法》修正案(草案二次审议稿)获十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过，明确规定“集体经营性建设用地入市应当与国有建设用地统筹安排”。2020年1月1日起，集体经营性建设用地入市在全国范围内正式合法化。值此时间节点，本文将在文献梳理的基础上建构分析框架，总结时间进程，分析发展方向。

党的十八大以来，城乡统一的建设用地市场是总体发展方向，集体经营性建设用地与国有土地的“同权同价”也在持续推进。此次修法，为进一步实现“同权同价”提供了法律保障与制度保证。换言之，由建设用地所有权性质引发的入市前期难题将得到缓解，下一阶段的集体经营性建设用地入市实践，重点在于入市后土地效能的发挥和增益价值的发展，真正实现集体经营性建设用地和城市建设用地开发权和处分权的平等地位。这一实践转向的学术意义在于：在解释集体经营性建设用地入市改革的研究中，除了从所有权和使用权入手之外，是否还可引入其他的权利？如果引入，其解释的力度和广度是否能够得到加深和延展？我们认为，土地发展权在当前的实践背景和学术语境中具有较大的理论潜力。本文通过系统的文献回顾检视学界对于集体经营性建设用地的研究现状，在考察适用性的基础上，建立以土地发展权理论为主轴的分析集体经营性建设用地入市改革的总体框架。这一分析框架具有转换研究内容的潜力，有助于我们系统把握集体经营性建设用地入市的改革进展，进而研判今后入市实践的发展前景。

一、文献综述与框架建构：集体经营性建设用地入市研究与范式转换

在农村非农土地制度演变的过程中，集体经营性建设用地的关键作用从20世纪末逐渐凸显。集体经营性建设用地入市改革试点全面推开之前，农村土地使用权的法律限制与农民需求之间一直存在矛盾，非农土地的实际流转情况在规制和变通之间徘徊。随着城镇化速度的加快，城市建设用地需求剧增，农村建设用地市场的缺位或者“隐形”使城乡非农建设用地市场处于分割状态②。同时，征地制度的范围模糊性，使得非公益性征地广泛存在，加剧了城乡土地发展的不平衡，降低了土地配置效率，影响了农村土地市场发展③。在征地制度亟待突破、征地范围亟需缩小的情况下，集体经营性建设用地入市改革有助于区分公益性建设用地和经营性建设用地，明确地界定和缩小征地范围，实现与征地制度改革的正向联动效应④。所以，纵然有一定的争议，集体经营性建设用地入市的试点和推广势在必行。

入市试点推行后，学界针对试点地区入市过程中的收益分配、现实困境与理论误区、寻租行为与治理、入市模式与市场定位等问题进行了持续的跟踪探讨⑤，在个案分析及试点实践的总体性评述等方面也有较为切实的研究⑥。从入市改革分析的理论范式上看，既有学术成果以市场嵌入理论论证了集体经营性建设用地入市的必然性⑦，从博弈论角度分析了入市增值收益分配问题⑧，更宏观的研究则从制度变迁的视角解释了整个农地制度的发展演变及其内在机理⑨。

但是，入市改革需要更具针对性和说服力的理论解释，需要寻找一个新的视角对入市改革的进程进行审视。21世纪初，国内出现了以“可转移发展权”论述土地发展权与农地流转关系的研究，土地发展权在农地流转市场化方面的解释力和适用性逐渐显现⑩。此后，国内部分学者在对征地问题和农村集体建设用地问题的分析中也引入了土地发展权概念，将新型土地发展权的设置作为集体经营性建设用地市场化的突破点，并对其在产权、收益、市场以及法规等方面的正向作用做了逻辑论证。

土地发展权(Land Development Rights)，也可译为土地开发权，是一种与土地的利用和发展紧密相关的土地产权制度。广义上的土地发展权是在土地原有利用程度的基础上实现进一步发展的权利，可以是空间上的纵深，也可以是土地用途和利用强度的改变。狭义上的土地发展权则是指土地用途变更后再行开发而获得的权利，主要形式是将农业用地开发为非农业用地。集体经营性建设用地入市，主要是农村集体经营性建设用地的再利用和市场化，所以本文所讨论的土地发展权属于其广义范畴。根据实践经验和既有研究，土地发展权不仅是具体实践中的一个权利组成部分，同时也表现为理论上的一种分析性概念甚或研究框架。也就是说，土地发展权同时具有经验和理论的双重面向，既可以是一种理论主张，也可以是一种实践侧重，甚至在很多国家是一种立法和制度选择。

从总体上看，早期对农村集体经营性建设用地入市的研究涵摄较广，但多是“问题-回应”式的对策研究，并不特别重视理论依据和分析框架的建立。在土地发展权的理论探索中，国内研究大多比较宏观，微观方面的研究更多偏重于对征地制度改革的分析，少数涉及集体经营性建设用地入市的学术成果又较为偏重发展权所产生的收益问题。随着集体经营性建设用地入市改革的深入推进以及《土地管理法》的修订，尚处于浅区的理论研究具有进一步追问的可能，已有的研究范式也存在着转换的必要。经过对当前实践进展和既往学术成果的检视，我们发现土地发展权与集体经营性建设用地入市改革具有亲和性，以土地发展权为视角分析入市改革也可能具有理论解释和实践推进的双重意义。另一方面，土地发展权涵摄较广，以市场平台为实践场域，以主体定位为权属依托，以收益分配为核心指向，同时具有保障土地效能发挥的潜在特质。基于这种认识，本文通过事实分析和逻辑推演，试图结合土地发展权的多重特征和理论面向，建立连接理论和经验的四维分析框架(见图1)，并在此框架下展现集体经营性建设用地入市改革的实践进程和发展前景。

二、试点推进与待解困局：集体经营性建设用地入市改革的现实图景

2018年12月，国务院关于三块地改革试点情况的总结报告指出，“农村土地制度改革三项试点工作在取得显著成效的同时，也存在一些问题和不足”。据此，十三届全国人大常委会第七次会议通过审议，将农村土地制度三项改革试点法律调整实

图1 土地发展权视角下的集体经营性建设用地入市改革

施的期限再延长一年至2019年12月31日。从2015年推进“三块地”改革开始，每个试点区县从探索一项改革走向将“三块地”改革打通的联动改革。其中，集体经营性建设用地改革的试点地区进行了广泛的实践尝试，形成了很多模式，尤其是在流转市场建立、入市主体定位、入市收益划分、土地效能保障等方面进行了积极探索。另一方面，在试点过程中，也发现诸如流转市场不完善、土地确权难明晰、分配方式待充实和空间分布不平衡等亟待解决的问题，这种实践的复杂性也许正是改革试点两度延长的原因之一。

(一)集体经营性建设用地流转市场的建立

市场平台是土地发展权的实践场域，在入市改革的试点推进过程中，城乡统一的建设用地市场逐步建立，为农村集体经营性建设用地与国有土地的“同权同价”和公平竞争铺平了道路。城乡土地要素的市场流动也开始逐步实现，国有经营性土地政府独家垄断的市场配置状态开始发生改变，进一步向前推进了国有建设土地与农村建设土地发展权的平等化。起步较早和经济发达的区域，已经实现了通过城乡统一的建设用地市场进行流转。2017年开始，江苏武进通过开发网上交易系统，确定城乡一体化建设用地市场，将集体经营性建设用地与国有建设用地的网上交易并网统一运行，并且在2018年年底“以出让方式取得集体经营性建设用地资产成功上市，首次在最高层级资本市场上得到认可”。上海松江和北京大兴也在试点之初便将集体经营性建设用地纳入到国有建设用地的同一市场，在原有全市统一的土地市场交易平台基础上，搭建统一的二级市场交易平台，规定在符合政府规划和管制的前提下，供求双方自由协调，以市场对土地资源进行配置。

完善的城乡统一土地市场需要建立在大范围的区域覆盖基础之上。然而，从试点情况来看，仅仅依靠区县范围内的市场统一，并不能真正达到城乡统一市场的作用，依靠市场导向的价格机制也就无从谈起。同时，长期的土地财政依赖等使得土地城乡二元体制依然顽固，除了试点区域之外，城乡统一的土地市场短期内依然停留在制度的构想与设计阶段。虽然新修订的《土地管理法》确定了入市的合法性，但是全国范围内大部分地方性配套制度尚未出台，集体经营建设用地入市仍面临“有市无门”的状态。

(二)集体经营性建设用地入市的主体定位

在实践过程中，土地确权是集体经营性建设用地入市乃至整个“三块地”改革的首要条件和重点环节，建基于此的权利归属问题也是土地发展权的基础依托。无论是勘察摸底还是确权颁证，其实践指向都是明确权利归属，明确所有权、使用权以及入市主体，这实质上也是对土地发展权主体归属的明确。从改革试点情况看，入市主体主要有三类：村委会、集体经济组织、乡镇一级的政府或经济合作社(见表1)。将村委会作为入市主体，一般以土地发展权的公平靶向为主要目的，是一种过渡形式，大多因为集体经济组织发展不够成熟。将集体经济组织作为入市主体的做法，能够充分发挥其经济职能，在兼顾公平的基础上保证了效率，主要分布在东部沿海等经济发达地区，如浙江德清、上海松江等，这些地区的集体经济组织存在已久，并基本实现了与村委会“政经分工”。因此，集体经济组织是制度设计与现实操作上最为科学合理的入市主体。将乡镇一级的政府或经济合作社作为主体的改革实践，主要立基于统筹整合细碎化的集体经营性建设用地，或缓解地价较高地区内部的贫富分化。

表1 部分试点地区入市主体、途径与用途统计

资料来源：根据公布资料以及实地调研材料制作。

然而，从当前的确权现状来看，依然存在一些现实障碍。首先是权能设置在制度和意识上的双缺位。从法理上讲，集体所有权与国家所有权受到平等保护，但在实际操作过程中，集体所有权大多处于一种“主体利益虚化”的状态，入市主体行政化严重，入市主体与土地发展权主体的契合性不足。其次，部分地块权利归属存在争议，加之农民个体与入市主体之间利益诉求的差异性，往往会进一步增加确权难度。同时，集体和国有之间以及集体与集体土地之间的争议也是主要难点。再次，部分确权登记的实施成本较高。集体经营性建设用地入市资格认证、分类和丈量都需要耗费大量的人力物力，复杂的历史遗留问题更是形成了一定的障碍。最后，确权登记效率较低，地块的估价过程相对缓慢，原有政策束缚和上级行政任务等诸多因素会影响评估结果，登记的权责部门划分也较为含混，这种“半行政半市场”式的确权过程是相对低效和有失公平的。

(三)集体经营性建设用地入市的收益分配

收益分配是土地发展权的核心指向，也是入市改革与推广的关键领域。《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》明确要求试点地区坚持“兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配”的原则。从改革试点情况看，土地增值收益分配的构成部分各有其现实指向，增值收益的长期分配主要侧重于集体与农民，政府则是以一种管理者、监督者和服务者的角色按比例收取相关费用。试点过程中，因为地区实践各异且尚未成熟，所以这种税收方式大多以土地收益调节金为代替，直到形成完备的市场与切实的方案。土地收益调节金的征收在各个试点有着不同的比例，一般介于0%-50%之间，具体比例按照土地用途、规划范围、入市方式和区位因素进行规定。此外，在直接收益和增值收益的分配和发展方面，更加注重增值收益的发展，因为增值收益直接决定了入市收益的持续性，而且要求更加科学的规范管理和后期监督。四川郫都区战旗村集体经营性建设用地收益在扣除土地整治成本和入市成本之后，按照2∶8比例进行分配，其中20%直接分配给集体经济组织成员，另外80%则划分为30%公益金、10%风险金和40%公积金三个部分。在湖北宜城市刘台村的入市收益分配中，除去国家土地增值收益调节金(约占入市总价款的20%)和出让成本，集体和个人按照7∶3的比例划分入市净收益，集体部分主要是用于公共基础设施建设，以及对于已入市土地的长期规范与监管，保证增值收益的稳定性与可持续性(见图2)。

从改革试点效果来看，创设出明确合理的收益分配机制的试点地区并不多，而且缺乏具有普遍借鉴意义的利益分配路径。同时，因为直接收益数额较小，增值收益周期较长等问题，农民个体欠缺土地发展权的获得感，参与度和积极性难以提高。其次，在确定利益分配的过程中，农民个体的利益诉求是否能被入市主体充分考虑，也是存疑的，二者的利益差异与诉求分歧容易引起矛盾和纠纷。再次，土地发展权的核心要求就是收益的划分，入市收益划分的关键点就在增值收益，但是由于后期管理的部分缺失，增值性收益管理失范与分配失衡会直接影响增值性收益的持续性。另外，当前收益分配中最为倚重的土地增值收益调节金，承担着平衡国家、集体和农民三者收益的作用，但是其身份定位具有一定的模糊性和即时性，科学性与规范性不足。

图2 宜城市刘台村集体经营性建设用地入市收益分配划分 资料来源：根据实地调研材料制作。

(四)集体经营性建设用地入市的效能保障

将土地发展权引入集体经营性建设用地入市分析的延展意义在于，土地发展权具有致力于土地效能开发的潜在特质。为了实现入市土地效能的充分发挥，各试点地区制定了系统的规划和办法，并在建立统一市场交易平台的同时，明确入市交易的规则和制度。首先，土地效能开发和入市规划编制的重要前提就是理清入市条件，33个试点地区均对可入市土地存量进行了筛查和摸底，在试点开展之初即查明农村集体经营性建设用地总量约11.9万宗、141.5万亩。南海在确定存量的同时，摸清土地质量，清楚每一宗土地实际情况，以确保利益关系的明晰和政策规划的合理；德清则通过开展“一村一梳理，一地一梳理”为规划编制奠定基础；武进按照“区总控、镇审批、村分配”原则，完成了村镇规划的编制工作。在符合城乡总体规划的基础上，推行村庄用地、农民建房的“总控”和“双控”标准，建立土地利用综合信息管理平台。其次，为保证集体经营性建设用地入市符合土地利用规划和土地用途管制，使土地权能在规制下能够充分实现并得到合理分配，各试点区域均编制了符合本地区特点的发展规划，同时建立了入市后的管理保障措施。再次，初步形成指导集体经营性建设用地入市改革的政策体系。以湖北宜城为例，该地短时间内陆续出台了统筹三项改革的考核评分办法、风险防控预案和具体示范方案，也专门针对集体经营性建设用地入市改革制定了全面的管理监督办法和具体操作规则(见表2)。

在实践中，能否充分发挥入市土地效能受到区位环境约束较强。根据已有数据比对(见表3)，当前入市土地效能发挥主要存在着两个方面的空间失衡问题。一方面是“大空间”的失衡，即从全国角度来看，由于存量集体经营性建设用地形成的历史原因，中西部和东部地区的存量建设用地差距显著。从表3可以清晰地看出，不论是总面积数还是成交款数，东南沿海地区与中西部内陆地区之间都有着“跳崖式落差”。中西部欠发达地区的二、三产业本身就稍逊于东部发达地区，土地价值较低，集体经营性建设用地存量少，加剧了东西部改革成效的不平衡。另一方面是“小空间”的不平衡，每个地区内可入市集体经营性建设用地的经济价值往往受交通、人口密集度、城区距离等因素影响。低经济价值地区的入市项目严重不足，入市价格、入市成效与条件好的地区相差悬殊。两方面的不平衡影响了入市过程中土地效能的充分发挥，成为入市改革的难点，不利于各地区的均衡发展和农民的公平收益，甚至会有农民阶层分化的风险。

资料来源：根据调研资料整理制作。

资料来源：根据各地公布数据，作者自制。

三、理论指引与实践前景：集体经营性建设用地入市的前景展望

作为“权利束”内容之一的土地发展权是入市改革的主要推动因素，作为理论概念的土地发展权也有助于我们展望入市改革的发展方向。概言之，土地发展权的实践场域是集体经营性建设用地的市场平台，权属依托是入市的主体定位，核心指向是入市的收益分配，潜在特质则涵盖入市土地效能的实现。据此，农村集体经营性建设用地入市的实践前景和发展趋向也更加明确，即土地市场的城乡统一、入市主体的定位清晰、收益分配的优化兼顾以及效能开发的充分保障。

(一)健全城乡统一市场：土地发展权的实践场域

市场是土地发展权的实践场域，城乡建设用地统一市场的建立，是为了真正实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地之间发展权的平等地位，本质就是在公平原则导向下，对集体经营性建设用地发展权处分权能的回归。最新修订的《土地管理法》删除了关于非农建设用地“必须国有”的表述，这从法律层面赋予了符合规定的集体经营性建设用地直接进入建设用地市场的资格，也正式打破了政府垄断的土地供给一级市场，奠定了形成城乡统一建设用地市场的基础。一旦实现了集体经营性建设用地与国有建设用地在同一市场交易，那么市场在土地资源配置中的决定性作用就能够得到充分发挥，在高效的同时也将保障城乡建设用地之间的平等竞争。城乡统一市场建立过程中的公平导向体现在农村集体经营性建设用地与城市建设用地入市的“同权”和“同价”，以及国家、集体与农户之间的收益权平衡。进一步健全城乡统一土地市场，不应局限在有限区域范围内的统一，更应强调大范围内的统一，从而真正实现由市场配置资源，由供求决定价格，促进市场化程度的提升。

(二)清晰入市主体定位：土地发展权的权属依托

土地产权本身就是一个“权利束”，各种权利之间互相关联但又可以独立存在，彼此之间并不是衍生或者依附关系。可以说，土地发展权与土地所有权属于同一“权利束”，二者互相联系但又可以独立存在。我国农村土地的集体所有权是受宪法保护的，但是“集体”作为一种主体性概念在实际操作层面处于一种模糊或者虚置的状态。在以往征地制度实施过程中，土地发展权主体极易发生模糊和偏离。集体经营性建设用地入市改革后，农民集体所有的发展权不再被剥离和划归到城市的国有主体行使，农民集体的土地发展权得以恢复和回归。在入市改革过程中，土地的使用权发生短期的变化，但其所有权与发展权归属保持稳定。在这种情况下，“集体”才有机会从概念性和形式性的存在逐渐发展为明确化和实质性的角色。但是以集体充当入市主体，要减少“政经合一”式集体组织的直接操作，让集体经济组织切实发挥其经济职能，体现出所有权主体的经济效能和主体功能。针对入市主体所进行的确权登记颁证和权属认知厘清，有助于集体作为农村土地发展权主体的地位明确和效能发挥，这也将使农村产权的“集体”主体进一步地实化，使日渐衰微的农村集体经济乃至村民集体意识逐渐得到恢复和发展。

(三)优化增值收益分配：土地发展权的核心指向

虽然在学术理论层面，土地发展权的私有与国有一直存在争议，但无论是私有还是国有，学界在对增值收益归属的研究中都比较倾向于集体和农民。在入市改革的推广阶段，一方面要通过市场经济下供需两端的互动，实现资源配置效率和流转增值效益最大化；另一方面，要通过政策导向进一步实现公平性与均衡性，落实对村集体和农民个体的分配侧重。同时，作为土地发展权在集体经营性建设用地入市过程中的核心指向，土地的增值性收益正是一种“涨价”的、持续性的收益，相对于一次性的直接补偿，土地发展权的引入意味着土地流转收益从静态到动态的演进。集体经营性建设用地在入市之后，其所有权不发生改变，所以入市后土地对于土地所有者的价值也不应该发生转移，这种价值就是土地发展所得的“涨价”，也就是增值性收益。进一步完善入市改革，核心要求就是在兼顾国家、集体和农民的前提下优化增值收益的发展和分配，其持续性的发挥则要求明确划分设计、健全税费体系和规范后续管理。此外，土地增值收益受整体土地使用规划的影响，所以在政府层面需要更为均衡的用地规划编制，保证收益发展的科学性与位置分布的公平性。

(四)保障土地效能开发：土地发展权的潜在特质

作为一种由市场进行配置的资源要素，农村集体经营性建设用地入市后，将对当地产业集聚和转型发展提供契机。另外，在农民个人的土地发展权实现的同时，土地资源配置效率提高，土地开发机会增多，本区域内产业发展用地将得到充分保障。作为一种集体所有的财产性权益，农村集体经营性建设用地对集体成员的保障性作用是不可或缺的。此前，这种保障性权益处于一种隐性的地位，所发挥出的效能也很模糊，虽然农民集体拥有所有权，但其权能无法在农民个体发展层面发挥出来。在土地发展权视域下，集体经营性建设用地入市的改革，注重的就是在之前土地政策中最容易被忽视的部分，即在以集体经营性建设用地为代表的农地非农化过程中，保障土地资源价值的充分发挥。换言之，土地发展权除了具有涨价归属的面向之外，还具有对保障功能的强化作用，这种保障功能在入市过程中突出表现在土地配置效率的提高、土地开发程度的提升以及农村集体经济发展用地的基础保障。

四、进一步的讨论

在土地发展权框架下对集体经营性建设用地入市进行分析，我们发现，入市改革是政府规制下土地政策导向与市场经济下农民利益发展的纽结所在，其实质是政府与市场共同发挥作用，规划监管与权利实现相结合，最终实现公平与效率的统筹兼顾。可以说，深入挖掘和研究集体经营性建设用地入市改革实践经验，有可能在促进土地制度整体改革的同时，发现土地发展权理论的本土价值和中国模式。

虽然在我国当前的法律体系中，土地发展权并没有得到明确，但相关法律法规中(宪法、民法、行政法等)土地用途管理方面的权利义务规定，可以理解为土地发展权的法律渊源。在实践中，以“浙江模式”为代表的土地发展权转移(TDR， Transferable Development Rights)和跨区交易业已发展到了相当大的规模。虽然这些做法在学界有质疑的声音，但土地发展权的引入在制度体系上可以与土地公有制相衔接，与土地开发制度尤其是用途管理制度相配合，完善我国的土地权利体系，清楚界定土地使用权的界限，并明确其权能。在具体实践中，能够缓解建设用地利用效率低下和用地指标紧张的局面，使耕地保护和农业发展获得资金，同时有助于解决土地征收过程中的利益分配不公问题。当然，由于我国的土地制度体系比较复杂，相关的实践经验尚需进一步总结和完善，土地发展权的制度化和立法化是道阻且长的。这也为试点地区提出了继续大胆探索的现实要求，同时呼唤着学术界的持续探讨。

注释

①《报告称集体经营性建设用地已入市地块1万余宗 面积9万余亩》，中国新闻网，2018年12月23日，http://www.chinanews.com/gn/2018/12-23/8710600.shtml，2019年5月20日。

②钱忠好、马凯：《我国城乡非农建设用地市场：垄断、分割与整合》，《管理世界》2007年第6期。

③黄祖辉、汪晖：《非公共利益性质的征地行为与土地发展权补偿》，《经济研究》2002年第5期。

④祝天智：《集体经营性建设用地入市与征地制度改革的突破口》，《现代经济探讨》2014年第4期；盖凯程、于平：《农地非农化制度的变迁逻辑：从征地到集体经营性建设用地入市》，《农业经济问题》2017年第3期。

⑤陈红霞：《集体经营性建设用地收益分配分配：争论、实践与突破》，《学习与探索》2017年第2期；何芳、龙国举、范华、周梦璐：《国家集体农民利益均衡分配：集体经营性建设用地入市调节金设定研究》，《农业经济问题》2019年第9期；吴义龙：《集体经营性建设用地入市的现实困境与理论误区——以“同地同权”切入》，《学术月刊》2020年第4期；刘靖羽、尹奇等：《农村集体经营性建设用地入市中村委会寻租行为的监督博弈模型》，《中国科学院大学学报》2018年第6期；吕萍、于璐源等：《集体经营性建设用地入市模式及其市场定位分析》，《农村经济》2018年第7期。

⑥夏柱智：《农村土地制度改革的进展、问题和启示——基于33个试点的资料》，《云南行政学院学报》2017年第5期；陆剑、陈振涛：《集体经营性建设用地入市改革试点的困境与出路》，《南京农业大学学报(社会科学版)》2019年第2期。

⑦刘庆乐、施青军：《风险防范、市场嵌入与政策演进：基于中国集体建设用地市场化的进程分析》，《中国行政管理》2017年第12期。

⑧赵振宇、陈红霞、赵繁蓉：《论集体经营性建设用地增值收益分配——基于博弈论的视角》，《经济体制改革》2017年第4期。

⑨王敬尧、魏来：《当代中国农地制度的存续与变迁》，《中国社会科学》2016年第2期。

⑩张安录：《可转移发展权与农地城市流转控制》，《中国农村观察》2000年第2期。