浅谈房屋租赁税收筹划

徐芳 无锡日报报业集团

一、房产税的税收筹划

税筹是指纳税人在符合税收法规和国家法律的前提下，按照税收政策法律法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业税收筹划行为。税收筹划是在多种纳税方案中，选择具有合法、合规性的，对企业税收利益最大化方案的决策。

企业房屋租赁房产税是关键。根据规定，房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。其目的是为配合国家房产政策的调整和控制固定资产投资规模，加强对房屋的管理，提高房屋使用效率，运用税收杠杆，合理调节经营人和房产所有人的收入。

对于房产税，一般有两种计征范式：从价计征、从租计征。从价计征的，其计税依据为房产原值一次性减去10%-30%后的余值;其从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;以房产原值为计税依据的，应纳税额=房产原值＊(1-10%或30%)＊税率(1.2%）。从租计征的(即房产出租的)，根据规定，按照房产租金收入为计税依据。按房产租金收入计征的，年税率为12%；以房产租金收入为计税依据的，应纳税额等于房产租金收入＊税率(12%)。

二、大多数房屋租赁房产税的现状

现实工作中，房产税主要是根据房产租赁合同和房产余值部分计算。根据政策法规的规定，房产税由房屋产权所有人申报缴纳。根据合同及实际开票，对于划分为以取得租金收入的房产，采用从租计征方式，按照租金收入计征；对于划分为没出租的房产，采用从价计征方式，按照房屋余值计征。当然大多数企业的很多房产租赁合同中，大多数都会出现免租期，对于免租期，往往是从价计征方式，按照房屋余值计征。根据规定，在2016年4月30日之前取得房产，增值税税率按照5%的简易征收。本文阐述的案例都是2016年4月30日之前取得的房产。

三、房屋租赁合同税收筹划

（1）房产合同免租期合理规避。很多房产都会产生免租期，对于合同中出现的免租期，我们可以转化设置成进场日、装修期、开业日、计租日（同进场日)等，不需要在合同中出现免租期的字样。房屋租赁合同中的价款应当价税分离，分别标明租金收入和增值税数额，以便节约印花税的缴纳。

案例：企业取得2015年12月某套房产，年不含税租金120万元，增值税6万元，每月不含税租金12万元，每月增值税额0.6万元，房产原值600万元，租赁期为一年，免租期为两个月。

有免租期的房产税算法：从租缴12＊10＊12%+从价缴600＊（1-30%）＊1.2%＊2/12=15.24万。

假设合同中没有“免租期”一词之说，将免租期包含至租期内，合同月租金可以修改为10万元/月，房产税10＊12＊12%=14.4万。

有免租期和不存在免租期两者相比之下：有免租期的房产税比合同中没有免租期的房产税多缴房产税0.84万元。通过合同细节的精细化管理，合理规避，进一步为企业降低了纳税成本，有助于提高企业效益，更进一步实现企业目标。

（2）除房屋租赁有关的兼营业务需分开制定合同。企业房屋租金收入以外的物业管理费等应该根据实际情况，分别制定合同，或者在一个合同中指明兼营业务的价款、税率等。不能将兼营业务需收取的费用并入房屋租金，否则会抬高房屋租金的房产税缴纳，增加企业的纳税成本。

案例：某企业将2015年11月取得的某处房产以年不含税租金160万元（租金收入120万，物业管理费40万），房产原值600万元，租赁期为一年。

企业兼营业务视为并入租金

房产税：160＊12%=19.2万 增值税：160＊5%=8万

城建及教育费附加：8＊12%=0.96万 印花税：160＊0.1%=0.16万

企业兼营业务视为并入租金，该房产年应缴税额19.2+8+0.96+0.16=28.32万

企业兼营业务单独计征收入和增值税，不并入租金。租金的增值税率为5%，物业管理费的增值税率为6%。计算如下：

房产税：120＊12%=14.4万 增值税：120＊5%+40＊6%=8.4万

城建税及教育费附加：8.4＊12%=1.01万

印花税：120＊0.1%+40＊0.03%=0.13万

企业兼营业务单独计征收入和增值税，不并入租金，该房产年应缴税额14.4+8.4+1.01+0.13=23.94万

企业兼营业务的收入是否并入租金，在两方案对比之下，企业兼营业务的收入不并入租金比企业兼营业务的收入并入租金的税收整体节税4.37万元。通过对合同的精细筹划，理清收入明细，对应纳税种及税率，明确兼营行为分开核算，整体节税明显，有助于企业良性发展。

（3）根据房产业务需要可以扩展企业营业范围。当房屋按租金收入缴纳房产税高于按房屋余值缴纳房产税时，房产出租人可以考虑根据企业营业范围，双方签订仓储保管合同，以便达到减少房产税的缴纳。

案例：假设某企业为一般纳税人，2015年10月取得某处房产，原值3000万元，租给一物流公司作为仓库使用，年不含税租金600万元。

按房产租赁合同计算：

房产税=600＊12%=72万 增值税=600＊5%=30万

城建税及教育费附加=3 0＊1 2%=3.6万 印花税=600＊0.1%=0.6万

按房产租赁合同计算应缴纳的税金=72+30+3.6+0.6=106.2万

按签订仓储保管合同计算：

房产税=3000＊（1-30%）＊1.2%=25.2万 增值税=600＊6%=36万

城建税及教育费附加=36＊12%=4.32万 印花税=600＊0.03%=0.18万

按签订仓储保管合同计算应缴纳的税金=25.2+36+4.32+0.18=65.7万

如果房产出租签订仓储保管合同，会使得原本按照租金收入缴纳房产税的金额大大减少，上例中，使得企业按照签订仓储保管合同缴纳的税金减少了40.5万元。当然，租赁合同变为仓储保管合同在节税上大大提高，也要考虑仓储保管所要发生的一系列费用。

三、企业房产整租的方案

一般上市公司都有很多房产，房产象征着企业的产业，这样的产业，要面临管理，出租等一系事项，可将这样的产业交给自己的置业全资子公司或成立置业公司。根据规定，房产税是由房屋所有人缴纳房产税。如果母公司将房屋租给子公司，再由子公司对外出租，对于出租房屋来说，房产税会减少。

案例:假设某企业下的全资子公司是一家置业企业（一般纳税人），专门负责该企业的日常管理及房产对外出租。假设某处房产(2016年4月30日之前取得的，增值税采用简易计税方式）出租给置业子公司的不含税租金是600万元(假设已取得评估报告），置业子公司对外出租，取得的不含税租金是1000万元。

如果直接对外出租：

房产税 1000＊12%=120万 增值税 1000＊5%=50万

城建及教育费附加 50＊12%=6万 印花税 1000＊0.1%=1万

如果直接对外出租应缴纳的税金=120+50+6+1=177万

如果通过置业子公司转租:

房产税 600＊12%=72万 增值税 600＊5%+1000＊5%=80万

城建及教育费附加 80＊12%=9.6万

印花税600＊0.1%+1000＊0.1%=1.6万

如果通过置业子公司转租应缴纳的税=72+80+9.6+1.6=163.2万

如果置业子公司为小规模纳税人：

房产税600＊12%=72万 增值税 600＊5%+1000＊3%=60万

城建及教育费附加 60＊12%=7.2万

印花税600＊0.1%+1000＊0.1%=1.6万

如果置业子公司为小规模纳税人，通过置业子公司转租应缴纳的税=72+60+7.2+1.6=140.8万

通过案例我们可以看出，子公司转租会使得整体税负比直接对外出租税负减少。若置业子公司为小规模纳税人，通过置业子公司转租，应缴纳的税相较于一般纳税人，税负减少优势明显，通过小规模纳税人的税收优惠，使得有效的降低了房屋租赁中的纳税成本。

四、税收筹划意义

通过上述房屋出租合同的筹划、细节的筹划及房产转租的筹划等案例实操分析，房屋出租税收筹划意义占据着很大的地位，其实不光是房屋出租税收筹划，这也慢慢延伸至企业的各个环节。通过税收筹划，能够在合法的政策下业务有效贯彻，也体现了税收政策导向的合理有效性；能够对企业的生产经营、投资活动等应纳税进行超前筹划；能够最大限度地减轻企业的税负，使得企业收益最大化；能够使得经营者不再注重个别税种的缴纳，而要着眼于整体税负的轻重。

实施税收筹划能合理避税、节税、能够少缴纳税款，能够降低不必要的成本，增加企业纳税意识，在税收优惠政策和法律允许的范围内，通过对经营事项的事先规划与纳税筹划，最终使企业获得更大的盈利空间，使得企业税收规划不断走向成熟和理性。

五、结束语

房屋租赁纳税筹划只是企业税收筹划的冰山一角，只有通过不断的规划与筹划，适应业务及税收政策的发展，才能使企业税收筹划越发成熟，符合企业发展之道。