银行对房地产信贷风险的管理

潘荻颖 中国建设银行股份有限公司宁波市分行

一、房地产信贷概述

房地产信贷是指银行或其他金融机构以房地产业为对象，进行资金融通的信用活动，具体过程涉及房地产项目开发、建造、销售、消费等环节，做为我国国民经济有决定性影响的行业，房地产行业具有建设期长、资金量大、回笼速度慢等特点，若完全依靠开发商自身的资本积累，很难达到项目开发所需要的资金规模，从而造成巨大的行业门槛。由于其建设期长、资金量大、回笼速度慢等特点，房地产企业与金融机构合作成了解决资金问题的首选，银行通过向房地产开发企业提供资金支持以获得利差等收益，房地产企业则通过银行提供的信贷资金加快其建设资金周转，提高生产经营效率，由此获得双赢。

二、房地产信贷风险

在银行为房地产企业提供信贷资金的过程中，常常会出现各种原因造成的风险，特别是因为信息不对称、决策失误、人为操作原因、先天环境条件等造成的现实与预期不一致，因此，房地产信贷风险是银行决策时不得不考虑的因素。

（一）来自国家法律法规与政策的风险

由于房地产业体量较大，涉及民生，是老百姓最为关心的话题之一，因此国家政策与法律法规方面也常常根据国情做出调整。比如在前几年房地产做为促进经济发展的手段，国家相继出台一系列支持政策，近几年为了遏制房价飞速上升，国家出台各项与房价控制有关的政策，比如增加融资难度、减小融资额度、提高首付比例、利率进一步市场化等等，政策的不断变化让房地产企业在经营过程中的不确定性增加，若起到反作用，则容易造成房地产企业资金链断裂，最终造成银行贷款无力偿还。

（二）来自信息不对称的风险

银行发放房地产开发贷款前通常会从开发商资信、开发项目的优劣、财务效益等多个维度进行评估，但银行所获得的绝大部分信息只能依靠房地产开发商提供。

银行在房地产开发贷款发放前通常会从财务效益、开发商自身实力、所开发项目的好坏等方面进行审批决策，但银行所能获得的绝大部分信息只能依靠房地产开发提供。

1.如在项目本身情况不佳的情况下，部分开发商为了顺利获得银行提供的房地产开发贷款，在资料提供上会进行技术性处理，将本身较为劣质的项目通过包装成为经济效益良好的项目，如银行未能识别这些包装，则容易做出错误的判断。

2.部分开发商资金实力有限，资金链也常常处于紧绷的状态，受市场利益驱使，常常会做出超出自身能力的事，通过拆东墙补西墙，信贷资金挪用等方式运作资金，已达到每个项目正常运转的目的。

3.基于房地产也需要资金量大等特点，我国当前大型房地产开发商往往涉足行业较多、涉及地域较广，其集团体量十分庞大，结构也非常复杂，旗下往往拥有众多子公司，而由于关联资金占用、关联交易等情况的存在，披露的集团报表往往难以反映大型房地产开发集团的真实情况。

（三）资金监管风险

按照各银行对房地产开发贷款的管理要求，开发商需要在贷款银行设立该项目的资金监管专户，项目销售资金除了满足工程建设需要外，剩余部分一般须提前归还贷款。若无法有效控制销售资金，银行贷款的第一还款来源有落空的可能。

三、房地产信贷风险的防控

银行在房地产开发贷款的操作过程中无法根除上述风险，因此需采取强有力的措施进行防控。

（一）创新产品，响应政策

金融创新是近些年银行须面对的重要课题，若能在房地产开发贷款经营过程中，针对不同体量规模、不同市场受体等情形开发针对性的金融产品，针对不同开发商、不同项目阶段等情形采取差别化信贷策略，则可以缓解由政策调整所带来的风险。同时，银行应在服务方面进行创新，以满足客户多样化、差别化的需求为目标，在增加收益同时制定新的服务策略。

（二）深入信息，优选客户

在银行进行客户评级工作时，相关人员要通过现场勘查、驻点指导、与项目实际操作管理者面谈，在条件允许的情况下走访各类相关部门，争取多方面了解开发商的相关信息，需特别注意负面信息，不放过每一个细节。除现场调查外，通过各类网站平台，收集与所开发项目有关的信息，行业情况等。

（三）全面评估，优选项目

通过项目评估的流程，相关人员需利用不同渠道获得相关参数，并通过区域周边同类型项目的对比来判断所开发项目的好坏，通过深入对比项目位置、建安成本、标准定位等因素，从设计、配套、品牌等因素综合考量，优选项目成本优势大、区域位置佳、综合素质好的项目作为信贷支持对象。

（四）及时介入，监管资金

在房地产开发贷款经营过程中，银行应当掌握一定的主动性，比如全面介入项目的建设开发与销售的过程，同时做好资金管理，使其形成一个闭环；通过开立结算专用账户的方式以避免各种形式的资金挪用、外逃，通过对项目开发建设与销售过程的监督，督促开发商按期完工、及时销售，以保障贷款的归还。