试论银行信贷与房地产价格的关系

唐亮

摘 要 众所周知，房地产业是一个资本高度密集的行业。从供给方面看，房地产企业在房地产整个生产周期中，都需要大量资本支撑实现。而且，房地产行业资本周转间隔时间过长，资金短缺也是所有房地产开发企业面临的最大问题。从需求侧方面考虑，我国大多数家庭的经济状况使得他们全款买房成为奢望，在这种大前提下商業银行贷款无疑成为成功购房的权宜之计。

关键词 银行信贷;房地产价格;VAR模型

1我国银行信贷与房地产价格之间互动机制的理论分析

（1）个人购房贷款对房价的作用机制。对于房地产市场来说，房地产开发、流通、消费环节的通畅程度是房地产市场健康发展的关键，而房地产开发地周围居民的住宅需求无疑是上述条件实现最重要的前提，住宅市场是房地产市场的大头所在，但住宅是当下社会居民必备的奢侈品，而且绝大多数家庭都难以实现全款购房，由此可见，银行购房贷款是能为个人购房者提供最有力帮助的金融工具，让消费者通过使用信贷金融工具提前拥有房屋的所有权，从而使得他们有能力现期购房，也增加了住宅市场的实际自住需求。

（2）对房地产开发企业来说，如果房价上涨而房地产开发成本持平，前者上涨的程度超过后者，房地产开发企业本着企业以盈利为目的的原则，必定会增加对房地产开发项目的投资开发，也就是说是看多未来房价的判断使得房地产开发需求增加，进一步也会促进其对银行信贷的需求。对个人购房者而言，由于房地产具有良好的保值增值能力，在房地产价格上涨时会出现预期的自我实现和自我强化机制——即房价上涨吸引更多的乐观投资者购买，从而使房价继续上涨，此时投资者的预期被证实，且个人购房者在信息流通不畅、无法接收到更多有效信息的前提下，只能根据市场表面的房价走势进行选择：投资或观望[1]。

2数据来源与分析方法

（1）数据来源与说明。房价用我国商品房的平均销售价格表示，单位取元/平方米，我国各年的商品房平均销售价格来源于中经网统计数据库;每年的房地产贷款总量由每年的房地产开发商贷款和个人按揭贷款加总而来，单位为万元，其中房地产开发商贷款用中国房地产统计年鉴里的房地产企业资金来源里的国内贷款表示，个人按揭贷款的数据也来源于各年中国房地产统计年鉴。为避免数据异方差的影响，在以下操作中对我国商品房的平均销售价格、房地产贷款总量进行自然对数处理。

回归前要检验数据是否存在正常单位根，在避免伪回归或虚假回归的同时，也检验数据的平稳性，确保估计的有效性。本文以分变量检验检验单位根，再经过二阶差分和ADF检验，以来满足数据的平稳性要求。

（2）Granger因果关系检验。协整检验的结果说明了：变量之间存在长期均衡关系。但值得注意的是，还需要进一步检验是否具有因果关系。检验结果如图1所示，表明两者存在因果关系。

（3）VAR模型回归分析。向量自回归模型也就是VAR模型，是计量经济模型用的最多的一种，是利用把系统中每一个内生变量变为系统中所有内生变量的滞后项函数来构造模型。本文采用的VAR模型具体形式如下：

Yt=A1Yt-1+A2Yt-2+…+ApYt-p+εtt=1，2，……，n

其中Yt是内生变量向量，p是VAR模型的滞后阶数，矩阵A1，……，Ap是待估计的系数矩阵，εt是k维扰动列向量。在这里本文将VAR模型的滞后阶数定义为2阶，对房地产价格和房地产贷款总量进行回归分析[2]。

3实证结果及分析

（1）房地产价格与银行信贷规模呈正相关关系。从实证分析的结果来看，房地产价格与银行信贷规模呈正相关关系，但这种正相关关系的表现有所延迟。即当期房地产价格每上涨1%时，下一期的银行贷款规模会减少0.3%，而第三期银行贷款的规模又会增加0.6%。这可能是由于在短期内，政府会适度采取信贷紧缩的政策来控制房地产价格的上升;而从长期来看，房地产价格上涨的趋势也会增加居民和银行对房地产市场的信心，在增加信贷需求的同时也使得银行短视信贷增加的风险增加了信贷资金的投放量。

（2）银行信贷规模在一定程度上刺激房地产价格的上升。从实证分析的结果来看，银行信贷规模在一定程度上刺激房地产价格的上升，即当期信贷规模每增加1%，下一期的房地产价格则升高0.12%。一方面，个人购房贷款的增加会提高房地产有效需求，对价格产生正相关作用;另一方面，房地产开发商增加借贷数额，必然会使得房地产开发规模扩大，房地产供给增长，从而对房地产价格产生负相关影响[3]。

参考文献

[1] 王晓明.银行信贷与资产价格的顺周期关系研究[J].金融研究，2010，（4）：97-100.

[2] 段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2010，（11）：95-98.

[3] 江彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析[J].中国房地产金融，2008，（3）：25-28.